來源： 清河三思

前兩天JLL在上海發(fā)布了他們的《上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場白皮書》，竟然有七八位朋友都給我發(fā)來了新出爐的熱乎報告。。。問我怎么看。

我能怎么看。。。首先點個贊，貴圈真卷，已經(jīng)卷到無邊無際了。

發(fā)報告給我這個事情，非常歡迎哈，歡迎隨時發(fā)我。。。我基本上都會認真學習、努力點評。

其實，我收到的，是三份報告。。。

一份是C家年初做的北京企業(yè)搬遷行為研究，

一份是D家做的上海BP的研究報告，

一份是J家的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)白皮書。

我挨個匯報下心得體會。

01-C家

報告很有料

但視角效果屬于中等

C家這份報告，出品的時間比JLL這份要早半年，趕在疫情剛剛reset之后，盤點過去三年的企業(yè)行為變化，實話實說，確實是非常敏銳的視角，體現(xiàn)了很好的專業(yè)度。

分析得出的核心要點也基本上切中肯綮，對于金融、科技等幾個行業(yè)的判斷，現(xiàn)在也正在得到市場的驗證。

但是，如果回到報告的視覺效果沖擊力來說，C家的報告屬于中規(guī)中矩。

相比之下，J家的北京企業(yè)搬遷報告，確實是驚艷了一下。

（鏈接：）

時間橫跨了16年，數(shù)據(jù)規(guī)模更大，雖然對于判斷未來市場趨勢來說，最近三年的實際數(shù)據(jù)也基本夠用，但是一下子砸出16年的數(shù)據(jù)，屬于飽和攻擊。。。這氣勢還是有點嚇人。

再者，不知道JLL團隊是不是補充了精通Python或者R的小朋友，和弦圖做得確實非常妖嬈。。。

科學家告訴我們，人腦有兩個偏好，一個是圖形化，一個是故事感。。。你從嬰兒成長和學習的過程也不難看出，這種偏好，是寫在DNA里的。

精美的可視化技巧，的的確確是加分項。

但我還是那句話：贊美報告，是稱贊他們認真負責的態(tài)度、銳意進取的心、精益求精的專業(yè)精神，但是，無論報告再怎么fancy，也改變不了我對這個市場的悲觀。。。

但也確實是有資方在各種搜羅，資本化率5-6%的北京核心區(qū)域辦公樓或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各花入各眼吧，人人都有一顆特殊機會的心，但左側(cè)交易總是讓人感覺顫顫巍巍。。。

前兩天聽說海淀某大牌的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率掉到了20%，我差點吐血。。。有個妹子還給我講了非常精彩的商戰(zhàn)，等官宣之后我再找機會聊聊吧。

突然想起了李維兄弟之前給我講過的案例，有業(yè)主在2021年就壯士斷腕犧牲價格換滿租，實在是需要巨大的決心，但結(jié)果會給他回報。反倒是那些依靠國資租金補貼續(xù)命的園區(qū)，慢慢在暴露危機。

我還是很悲觀，且卷且珍惜吧。

02

金橋一枝獨秀

D家依然堅持這個結(jié)果

我在之前的某篇文章里質(zhì)疑了戴家Q2上海BP的研究報告，其余區(qū)域幾乎都是負吸納量，只有金橋一枝獨秀。

當時有戴德梁行的朋友聯(lián)系我，說看到質(zhì)疑之后，很多客戶都在問他們是怎么回事，是不是數(shù)據(jù)搞錯了。

他們團隊又撲到金橋摸排了一遍，因為很多交易是金橋管委會或者平臺做得，沒有太多公開信息和統(tǒng)計。。。

按照他們家Q3的報告，依然維持了自己之前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，即：

整個上海今年前三個季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)去化23.58萬平米，其中金橋區(qū)域去化26.8萬平米。。。言外之意就是其他市場都是萎縮的。

我還是想不太通，希望有懂的朋友點撥我。

拋開數(shù)據(jù)不說，單純聊讀報告的感受，尤其是看完JLL那些花樣少年一樣的報告之后，再回來看戴德梁行這些報告，依稀感覺有撲面而來的老干部風。。。

大叔，你可以跳一段科目三嗎？

人就是這樣，由儉入奢易，由奢入儉難，哪怕是白嫖的報告。。。

這就是卷的壞處，拉高了平均分，拉高了錄取分數(shù)線，吊高了用戶的胃口，加大了創(chuàng)造價值的難度。

03

論點難得尖銳

打臉的東西都隱藏在數(shù)據(jù)里

說回到這兩天剛剛發(fā)布的J家上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)白皮書。

講真，這報告確實是花心思了，對產(chǎn)業(yè)的分析也比較深入，報告的整體質(zhì)量非常高，值得認真仔細全文閱讀。

如果沒記錯，五大行開始正經(jīng)注意到要分析產(chǎn)業(yè)，大概是2019年或者2020年，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)和冷鏈物流數(shù)據(jù)中心啥的突然火得不要不要的，幾個機構(gòu)陸續(xù)推出了針對產(chǎn)業(yè)的分析，依稀都還有青澀的感覺。

你現(xiàn)在回過頭去再看看兩年前的報告，估計都會臉紅心跳、呵呵一下。

張江的生物醫(yī)藥/集成電路、漕河涇/閔行的人工智能/游戲、金橋的新能源車，每個區(qū)域都有相對亮點的產(chǎn)業(yè)布局。我在過去的文章里嘗試捋過上海各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和變遷規(guī)律，有興趣的同學可以自己翻找。

我不再具體羅列了，統(tǒng)計結(jié)果和上海市經(jīng)信委的產(chǎn)業(yè)地圖基本吻合。。。我說點自己印象深刻的。

首先是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占比。

竟然達到了20%的比例，還是讓我有點驚訝。。。要知道其他四個被提及的產(chǎn)業(yè)，即便再火，也就是個位數(shù)的占比。

就生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)一項就占了五分之一，這科學嗎？

有沒有每個區(qū)都想搞、每個園區(qū)都想搞、同質(zhì)化一擁而上的情況？

其次是租戶滿意度。

43%的租戶認為產(chǎn)業(yè)服務對于其選址考量十分重要；

但僅有23%的園區(qū)業(yè)主表示愿意增加對其投入

77%的園區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理很重要（餐廳、停車、保潔等）；

但近90%的租戶希望自己的園區(qū)可以配上餐廳和便利店。。。

感覺業(yè)主和租戶，都被鎖在了自己的世界里

相互不了解對方到底需要什么。。。

我看得到你

卻永遠走不進你的心里

這可能，是世界上最遙遠的距離。。。

必須承認，很多業(yè)主的思想還停留在上一個時代。。。生產(chǎn)工具和生產(chǎn)關(guān)系已經(jīng)有點跟不上生產(chǎn)力的快速進步了。

或者從資源配置的角度來說，有些業(yè)主，德不配位。

再或者說，很多園區(qū)的業(yè)主，不是好業(yè)主。

結(jié)果就是：

89%的租戶認為目前園區(qū)的物業(yè)管理和資產(chǎn)管理服務不太給力。。。

哈哈，在寫字樓和購物中心市場搏殺的朋友們也許知道，業(yè)主每年是要花錢做客戶滿意度調(diào)查的，就這9成租戶不太滿意的勁兒，大概率是要罰錢開人的。

我個人覺得有兩個極端的情景或許可以提供解釋：

一種是園區(qū)業(yè)主實在是不懂，早年間陰差陽錯拿了項目，懶得管也不會管，隨便租租賺點小錢好了；但是，產(chǎn)權(quán)可是在人家業(yè)主手里，你看著也只能干著急。。。早年間為了追求利益而拼命散賣產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園區(qū)平臺們，這可能就是命運的輪回。

一種是業(yè)主習慣于朝南坐，向來都是租戶求著我要入住，為什么要提供服務呢？找個物業(yè)經(jīng)理隨便招招商好了呀，ICBC，個么招商竟然還需要租賃傭金？

J家這數(shù)據(jù)，本來可以匆匆略過，但是在我看來，的確是觸目驚心。

這竟然是發(fā)生在上海，以精細化品質(zhì)服務著稱的魔都，9成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶對項目提供服務不滿意，這個結(jié)論屬實是有點打臉。

04

供需才是第一性問題

刻意回避并不能解決問題

后面也有關(guān)于投資機構(gòu)采取新策略的調(diào)研介紹，我沒有太仔細看，殺進去產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的，如果沒有足夠的價格安全邊際。。。我怕是可能也會有壓力。

J家的報告，既有產(chǎn)業(yè)分析，又有租戶調(diào)研，總體還是比較客觀全面的。但是，從頭到尾，只有一張圖簡單講了下未來的供應量，而且著墨不多、一筆帶過。

我不這么認為，我覺得，供需，可能是最重要的部分。

如果對這個第一性問題缺乏認識，你對產(chǎn)業(yè)的理解搞得再深，可能也只會讓自己更覺痛苦。

熟悉上海最近兩年工業(yè)不動產(chǎn)市場的朋友可能記得，從標準地到M0用地，從特色園區(qū)到工業(yè)上樓，各種新政策層出不窮。

而最讓從業(yè)人員震撼的，是3年3000萬平米這個數(shù)據(jù)。

都知道上海的工業(yè)用地越來越稀缺，據(jù)禮森智庫的統(tǒng)計，漕河涇、莘莊、金橋等開發(fā)啟動比較早的區(qū)域，有些開發(fā)區(qū)的儲備產(chǎn)業(yè)用地已不足百畝。。。這個說起來實在是有點嚇人。所以上海勇敢站出來作為全國第二個省級單位提出工業(yè)上樓，有其必要性與合理性。

但，現(xiàn)在能夠納入五大行統(tǒng)計標準的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)，存量也就才不到1500萬平米，三年之內(nèi)再搞3000萬，這個步子會不會有點太大？

幸好，上海有些官員們雖然雄心勃勃，但還是有點習慣性謹慎的，相比之下，深圳喊出的5年搞出1億平米產(chǎn)業(yè)載體疊加租金限價，才是真的酸爽。

再回到J家的這份報告，我最大的讀后感是：目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)質(zhì)量很難說有多高，多花些時間精力資源來提升存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的品質(zhì)，從生活配套到產(chǎn)業(yè)服務，可能才是市場和產(chǎn)業(yè)租戶們最需要的。

但是，你也知道，存量盤活和提升的最大特點是過程麻煩、見效很慢、吃力難討好；從視覺沖擊力來講，遠不如推倒重建或者新建項目，來得爽氣。。。這也是人性。

這和很多人喜歡高樓大廈CBD而不關(guān)心地下管廊是一個道理。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

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