撰文@房小密

今年聽到最多的一句話就是，錢不好掙了。

后疫情時代，不管是打工的，請人打工的，還是給自己打工的，對于經濟大環境的變化，很多人都開始感到“切膚之痛”。

加上房地產市場低迷、股市動蕩、實體經濟飄搖、存款利率降低的“夾擊”，本以為投資已經是“夕陽”話題了，但最近接觸到一些喜好投資的圈子，發現并不是這樣。

恰恰是在這樣的背景下，對于擁有資產凈值的人群來說，手里的錢急需找到更好的“出路”。

我們也很久沒有站在投資的角度聊聊房地產，今天借著一位朋友關于買鋪的想法，重新談一談。

“投”等大事

還是選擇買商鋪？

在主流的投資方式里，相比股票、基金等，房地產擁有特殊的實體屬性，一直都很“吃香”。

但看看現在的房地產市場，再說投資，你是不是會打上大大的問號？

畢竟樓市都這樣了，還能指望一夜暴富？

當然不能。

但不代表房地產的投資屬性及投資需求完全消失，除了住宅以外，房地產還包括商鋪、公寓、寫字樓等商業產品。

住宅和商業，是不同的邏輯。

成為地產自媒體之前，我們在商業地產有過一些從業經歷，所以朋友偶爾有些關于商業投資的想法，依然會交流一些意見。

一位朋友提起有些“閑錢”，但不想放著，于是開始考慮起買商鋪。

原因很簡單，現在的經濟環境下，與其追求“暴富”，不如首選穩定。

從市中心到城東城西，從綜合體到社區，甚至是一些專業市場，轉了不少地方的鋪面，目前更意向城東，最好是現鋪。

澤森·壹品江山也是我們很熟悉的一個樓盤了，但它的商鋪，倒還是頭一回分析。

朋友給出的理由是，現鋪，不僅小區有居民，周邊也有學校，有單位，有寫字樓，人群穩定且有消費力。

那么基于他的考慮，我們來聊兩個問題：

現在投資還可以買鋪嗎？買什么樣的鋪？

房地產+投資

商鋪還行不行？

先說買鋪投資的可行性。

近年來賀州商業的選擇很多，幾個商業綜合體的開發，新建小區的底商，還有商業街、寫字樓等等，商業體量的增長速度不輸住宅。

但有一個明顯的趨勢，從以前的西約街、向陽路、靈峰南路，到現在幾個在建商業綜合體項目，商業重心一直在東移。

主要原因是，人口在遷移。

比如朋友意向的城東新區，近幾年樓盤接連交付，加上公園、學校等配套的不斷完善，區域的居住人口基數和密度都呈現持續上升的態勢，商業價值也隨之快速崛起。

現在逛一圈下來，幾乎沒有哪條街是空著的。尤其是入住率較高或者戶數較多的小區，店鋪甚至已經開得密密麻麻。

經驗業態上，以餐飲、小吃、商超、便利店、母嬰、美容美發、家電家居等為主。

尤其在“懶人經濟”的催化下，例如便利店、快遞驛站、小型特色餐飲等“小而美”“小而快”的剛需業態發展最快，哪里有交付入住，就開到哪里。

越來越多的網紅店、品牌店，也應勢選擇在城東開設新店、分店。

有人的地方，就有生意，就需要做生意的空間。

在這其中，無論是業主還是店主，往往更偏好于緊鄰居住區的臨街商鋪。

主要還是在于一個“穩”字。

從投資角度看，小區的臨街商鋪一般不會產生高回報，但因為貼近居住區，有著天然的固定客群，基礎的商業價值是“可數”的。

從經營角度看，“最后一公里”的優勢，是其難以被取代的核心競爭力，經過數輪電商浪潮的沖擊，小區臨街商鋪的“地位”得到了反復驗證。

一“鋪”致勝？

選擇比實力更重要

既然城東的商鋪仍具備一定的投資前景，那么下一個問題就是，買什么樣的鋪？

一鋪養三代，三代養一鋪，結果可以天差地別，關鍵就是這個“鋪”。

商鋪價值的高低，地段是基礎，人流是核心。

小區的臨街商鋪，人流量可以分為兩個梯隊：

第一梯隊來自小區自身的居民，小區的規模大小，住戶多少，有著重要的支撐作用，這是商鋪的基礎價值。

第二梯隊來自周邊約1.5公里的人群，小區所在的地段及未來的人口動向，在一定程度上決定著商鋪價值是否有更大的空間，這是潛在價值。

那么朋友看中的澤森·壹品江山如何？

澤森·壹品江山小區自身以及附近500米的成熟小區，初步估算，有著將近2000戶居民。

除此之外，小區周邊還有政企學校環繞。

東側是南苑路，與5A甲級寫字樓相鄰；

南側是太興街，正對賀州市幼兒園以及單位小區；

西側賀州大道，緊鄰八步區移動公司；

北側是小區主出入口，門口就是北部灣銀行和平安保險等企業機構。

比起一般單純的小區商鋪，這里的客群結構更多樣化、消費力更強、重復消費率更高，適合多種商業業態經營，顯然有著更多的潛在價值空間。

澤森·壹品江山還有一大優勢在于，它是現鋪，買了可以馬上裝修或出租，對于投資來說，可以減少資金占用成本，直接影響收益及周轉。

從銷售資料上看，澤森·壹品江山的商鋪總建筑面積約1.2萬㎡，與小區住戶數相比，體量適中。

鋪鋪臨街，地面停車位也比較充足，方便內外客流。

除了二層一間600多㎡的大開間鋪外，幾乎全是首層商鋪，不拖二樓甚至三樓出售。

通俗來說，花買瘦肉的錢，不搭肥肉賣。

商鋪建筑面積約28-84㎡，5.1米的層高，格局也比較方正明亮，可以靈活的容納多種業態。

比如餐飲小吃、便利店、美容美發等，喜歡租用這樣中小面積，有層高空間的小區臨街商鋪，也樂于成為第一批進駐者。

初步了解了一下周邊在營店鋪，目前租金水平約60元/㎡/月。

從客觀條件上看，面積段適中，層高有租金溢價能力，周邊租金水平與市場持平，沒有明顯的投資短板。

最后回到朋友關注的問題，的商鋪值不值得買？

還需考量以下幾個問題：

1、確定業態，尤其是對環境有特殊要求的業態，比如是否可做餐飲。

2、總價多少？全款還是貸款？

3、打算自用還是出租？

4、租多少錢？目的是保值還是賺錢？

給自己算好這筆賬，結論就不難得出。

最后說幾句：

關于買鋪，現在我們依然會肯定的給出答案，商鋪能買，但不能隨便買。

買鋪的門檻已經越來越高，不一定是資金的門檻，而是認知的門檻。

在現有的經濟環境及趨勢下，看看銀行存款利率，看看匯率，投資的目的依序應該是少貶值，到保值，最后才是升值。

買鋪作為一種投資渠道，仍是資產配置的一種重要手段。

當然，如何選鋪，那就需要考驗一個人的眼光和膽識了。

今天先這樣。

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