這篇文章談一個(gè)扎心的話題，略帶爭(zhēng)議性，但本人不帶有任何偏見(jiàn)，單就存在事實(shí)進(jìn)行分析，僅供大家參考。

那就是重慶樓市，南北分化嚴(yán)重。回望過(guò)去10多年，以巴南龍洲灣板塊和渝北照母山板塊做對(duì)比，兩個(gè)板塊當(dāng)時(shí)都是新區(qū)，均如火如荼的發(fā)展，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)差距并不大，我無(wú)具體數(shù)據(jù)考證，大概建面均價(jià)8000左右兩個(gè)板塊都買的到。可是放到當(dāng)下來(lái)看，分化就非常明顯，龍洲灣依然穩(wěn)在8000左右，但照母山已經(jīng)2萬(wàn)+，甚至好的房子3萬(wàn)+！

我們從10月新房的數(shù)據(jù)也可以看出差距，環(huán)比成交江渝北環(huán)比大幅增加，而巴南區(qū)和大渡口的數(shù)據(jù)下滑較嚴(yán)重。二手房成交也一樣，9月江渝北的二手房成交數(shù)據(jù)要明顯好于巴南和大渡口。

重慶主城10月新房成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)自銳理

過(guò)去20年房地產(chǎn)發(fā)展轟轟烈烈，不同城市的分化非常顯著，可是為何同一個(gè)城市，不同板塊之間的分化也會(huì)如此嚴(yán)重？

我們先對(duì)南北做一個(gè)定義，這個(gè)劃分是我自己定義的，供參考，我們可以把重慶主城區(qū)分成4大板塊：

北區(qū)：嘉陵江以北，包含江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)

中區(qū)：沙坪壩區(qū)（不含中梁山以西部分），渝中區(qū)，南岸區(qū)，九龍坡區(qū)（不含華巖寺以南、中梁山以西部分）

南區(qū)：大渡口區(qū)，巴南區(qū)

西區(qū)：泛指西部槽谷，主要就是西部科學(xué)城除去璧山這一片

接下來(lái)我們就重點(diǎn)談一下，重慶樓市南北分化為什么會(huì)如此嚴(yán)重，從如下5方面進(jìn)行探討：

1）土地縱深，北寬南窄

地理是一門很深?yuàn)W的學(xué)問(wèn)，很多東西天然因?yàn)榈乩淼脑颍瑤?lái)天差地別的不同。

舉個(gè)有趣的例子，黃河流域代表的北方三座城市（鄭州、濟(jì)南、西安）和長(zhǎng)江流域代表的南方三座城市（南京、武漢、重慶）GDP相差快一倍，很大原因竟然是長(zhǎng)江這條黃金水道的優(yōu)勢(shì)無(wú)法替代，而黃河的航運(yùn)和港口條件要差的多。

回到重慶，因?yàn)閮山拇笊矫}原因，重慶各大板塊被分得很碎，但土地縱深最開(kāi)闊的板塊毫無(wú)疑問(wèn)是北區(qū)，特別是東西向的寬度。而南區(qū)就比較尷尬了，因?yàn)樯矫}和長(zhǎng)江的阻隔，巴南區(qū)和大渡口的縱深非常窄，特別是東西向更窄。

土地縱深窄了天然不適合城市的發(fā)展，配套及道路的修建會(huì)受限，板塊內(nèi)各區(qū)域的關(guān)聯(lián)性也會(huì)弱化。

所以北區(qū)有“開(kāi)山通海興渝州”7條“金字號(hào)”城市干道，更高密度的軌道線路覆蓋，重慶北站、江北機(jī)場(chǎng)，高城市級(jí)配套集中，好的商業(yè)、學(xué)校也多，包括公園占比很高。這些都是因?yàn)橥恋乜v深開(kāi)闊才能更好支撐。

反觀南區(qū)，因?yàn)橥恋乜v深的限制，很難。

還有就是北區(qū)兩江交匯，長(zhǎng)江重要的航運(yùn)港口果園港在這邊，未來(lái)在江北寸灘還有游輪母港，這也是水運(yùn)的一大優(yōu)勢(shì)。

2）GDP總量和產(chǎn)業(yè)差距

經(jīng)濟(jì)是房產(chǎn)的基本盤，經(jīng)濟(jì)不行，人均收入不支撐，房?jī)r(jià)是不可能拉升起來(lái)的。我們看去年重慶各區(qū)的GDP數(shù)據(jù)，渝北區(qū)一直遙遙領(lǐng)先，江北排名第3 ，巴南區(qū)第10，大渡口第30，但可喜的是大渡口增幅排名第一。

經(jīng)濟(jì)總量的差距終極原因還是因?yàn)槟媳碑a(chǎn)業(yè)的差距，北區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)更多，包括江北的金融，產(chǎn)業(yè)密度更高，我們所熟知的重慶很多代表優(yōu)質(zhì)企業(yè)都在北區(qū)。而南區(qū)更多是偏物流、低端制造的企業(yè)。

這天然導(dǎo)致南北的人均收入是有差距的，之前聽(tīng)過(guò)一個(gè)段子，說(shuō)就看高端生鮮這個(gè)品類，在北區(qū)市場(chǎng)容量很好，在南區(qū)就很低。

3）人口凈流入差距

我們考核一個(gè)城市的房產(chǎn)有沒(méi)投資價(jià)值，其中很關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)就是人口凈流入，重慶近些年人口都是持續(xù)凈流入的，還行，說(shuō)不上非常優(yōu)秀。

這一指標(biāo)對(duì)于選擇具體的板塊也適用。2022年全市凈增長(zhǎng)0.91萬(wàn)人，中心城區(qū)增長(zhǎng)8.77萬(wàn)人。除了渝中區(qū)負(fù)增長(zhǎng)，其他均是正增長(zhǎng)，這是否也在側(cè)面說(shuō)明渝中區(qū)的宜居屬性還是要差一些。

我們從上表也可以發(fā)現(xiàn)，渝北區(qū)增長(zhǎng)4.84萬(wàn)人，江北區(qū)增長(zhǎng)1.59萬(wàn)人，巴南區(qū)增長(zhǎng)0.77萬(wàn)人，大渡口區(qū)增長(zhǎng)1.14萬(wàn)人。北區(qū)的人口凈流入情況也是明顯領(lǐng)先南區(qū)的。

人口凈流入才有希望持續(xù)推動(dòng)一個(gè)板塊房屋流通性，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。如果連接盤俠都沒(méi)有，市場(chǎng)就會(huì)陷入有價(jià)無(wú)市的囚徒困境。

4）規(guī)劃能級(jí)的差距

規(guī)劃能級(jí)也是我們選籌的一個(gè)重要指標(biāo)。

北區(qū)規(guī)劃為兩江新區(qū)，這是國(guó)家級(jí)新區(qū)，戰(zhàn)略高度顯然不一樣。而南區(qū)，包括巴南區(qū)、大渡口區(qū)，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的概念，能級(jí)相差很大。

規(guī)劃能級(jí)不一樣，帶來(lái)的資源差距是天差地別的，大家看一下北區(qū)的交通規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，配套的密集度，都明顯優(yōu)于南區(qū)。

所以很多人問(wèn)我金鳳有沒(méi)投資前景，答案是肯定有的，西部科學(xué)城國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃+交通的爆炸性落地（第二機(jī)場(chǎng)+軌道規(guī)劃等），肯定能起來(lái)，只是投資周期會(huì)比較長(zhǎng)而已。

5）教育的差距

選擇城市有個(gè)選籌邏輯是看優(yōu)質(zhì)大學(xué)的數(shù)量，每年大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)，看的是人才的密度，所以這幾年武漢發(fā)展還不錯(cuò)。

那么對(duì)于選板塊，我們的小學(xué)初中教育的水平也很重要，孟母三遷，優(yōu)質(zhì)教育對(duì)于板塊人口凈流入的影響至關(guān)重要。這一點(diǎn)，很明顯，北區(qū)也要優(yōu)于南區(qū)，特別是渝北區(qū)非常優(yōu)秀。當(dāng)然大渡口最近也在彌補(bǔ)短板，這在向好。

6）豪宅密度的差距

一個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)較好的城市，它一定會(huì)有一個(gè)價(jià)格梯隊(duì)效應(yīng)，最優(yōu)質(zhì)板塊的房?jī)r(jià)就應(yīng)該是最差板塊的房?jī)r(jià)的5倍以上，這樣拉開(kāi)差距之后，才會(huì)有標(biāo)桿效應(yīng)，房?jī)r(jià)能形成正反饋。

在這一方面，成都就非常明顯，高新南區(qū)很優(yōu)秀，重慶則有點(diǎn)吃虧，組團(tuán)分散，沒(méi)得明顯的價(jià)格標(biāo)桿板塊，所以今年我們出臺(tái)的土地分級(jí)制度就很有價(jià)值，也想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

對(duì)于選板塊，我們可以看豪宅密度這一指標(biāo)。很明顯北區(qū)的豪宅密集程度要大大高于南區(qū)，我們就看一個(gè)維度就可以看出差距，當(dāng)下比較流行的豪宅業(yè)態(tài)是大平層，我們可以發(fā)現(xiàn)北區(qū)大平層的項(xiàng)目數(shù)量很多，而南區(qū)則聊聊無(wú)幾。舉個(gè)例子，我之前有做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目叫西派時(shí)代，是巴南區(qū)少有的精裝大平層產(chǎn)品，極難賣，只有4棟樓，賣了五六年了，現(xiàn)在還沒(méi)賣完。

以上，是我自己分析板塊分化的一些底層邏輯，不構(gòu)成純粹投資建議。如果你純粹是為了居住，選擇哪里都可以。但是如果你帶有一些投資屬性，則要好好關(guān)注了。

重慶樓市，南北分化