北京格韜律師事務所主任楊紅偉律師代理的某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅案件，某地方稅務局按照“舊房”對未銷售房屋課以重稅，對企業(yè)形成顛覆性影響。楊紅偉律師代理后，與當?shù)囟悇站譁贤o效。楊紅偉律師對全國的情形，認真調查、全面研究、審慎思考后，向國家相關權威部門進行了專業(yè)化反映，國家相關部委發(fā)文，就房企舊房的現(xiàn)行認定規(guī)則及征稅規(guī)則，予以變通適用。

根據(jù)財稅字〔1995〕48號《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第七條和大多地方局規(guī)定，"使用時間在12個月以上的或者使用了的房屋"，應認定為舊房（俗稱二手房）。

涉案某房地產(chǎn)企業(yè)，為了融資，就企業(yè)未銷售房屋辦理了房產(chǎn)證，為了不閑置浪費，能夠回收一定資金，就未銷售房屋又進行了出租。某地方稅務局就該企業(yè)未出售房屋按照”舊房“而非”新房“課以極高稅負，對該企業(yè)的經(jīng)營形成顛覆性影響。

該企業(yè)老板一向兢兢業(yè)業(yè)，奉公守法，誠信友善，從其樸素的認知出發(fā)，主觀上無法接受這樣的征稅，從企業(yè)的實際情況出發(fā)，客觀上也無法接受這樣的現(xiàn)實。格韜楊紅偉律師代理后，就當?shù)胤科笪翠N售房屋的使用情形進行了走訪，就全國其他省市房企未銷售房屋的使用情形進行了了解，在近年房地產(chǎn)市場被嚴格調控銷售普遍困難的情形下，該房企的做法，合情合理，具有一定普遍性。

格韜楊紅偉律師在全面充分研究全國各地關于舊房認定的政策后，發(fā)現(xiàn)有的地方很早就采用了"會計標準"，即由房企自己決定，是將未銷售房屋列為"存貨"還是"固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)"；有的地方則采用了"清算標準"，即在清算時，由房企進行確認。這些關于舊房的認定標準與近年實際情形更具切合性。

在以上工作的基礎上，楊紅偉律師向國家相關部門進行了反映，以解決房企普遍面臨的問題。楊紅偉律師認為：

就舊房認定的具體標準，財稅字〔1995〕48號文及全國其他地方采用的"使用標準"，在當年房企銷售較好，房價不斷上漲的背景下，目的在于遏制房企壓房不賣獲取投機利潤的行為，而近幾年實際情況，房企未銷售的房屋屬于被動持有，而非主動持有，”使用標準“適用的社會基礎已經(jīng)全然不同。就目前的情勢而言，應當體現(xiàn)合理稅負的立法本意，遵循公平稅負的基本原則，基于房地產(chǎn)去庫存壓力極大的客觀現(xiàn)實，摒棄過時的"使用標準"，采用"會計標準"，以統(tǒng)一舊房認定標準,避免產(chǎn)生極不公正稅負和權力尋租的情形。

在楊紅偉律師反映后，由于國家有關部門對此問題的關注，最后，由國家某主管部委內(nèi)部發(fā)文，就房企的舊房認定，根據(jù)房企實際情形，按照減稅降費的總體要求予以適用。就該企業(yè)的涉案房屋，當?shù)囟悇諜C關按照法定程序依法撤銷了其原征稅行為。

聲明：本文不構成任何規(guī)定的任何解讀，本文所涉及相關征稅事宜，請與當?shù)囟悇諜C關溝通或向國家相關部門咨詢。本文已采用化名，請勿對號入座。

，時長