· 掛牌量激增，成交量腰斬；

掛牌價直降，成交價普跌。

在《》這篇文章中，我跟大家說：

整個珠江新城，開始出現集中拋售的苗頭。珠江新城的豪宅市場，從今年二季度開始，就已經開始熄火了。

有粉絲問我，量價齊跌的珠江新城，跌到什么時候才是個頭？

深圳地產媒體報道截圖

參考隔壁深圳的頂級豪宅片區深圳灣，珠江新城這輪跌幅，恐怕才剛剛開始！

01

先給不了解深圳樓市的朋友，簡單介紹一下深圳灣。

作為深圳少有的純豪宅片區，深圳灣既有后海總部基地、人才公園、深圳灣公園等綜合周邊商業配套，又能坐享純一線自然稀缺海景，可以說占盡地理位置和城市發展的優勢。

所以在過去10年的黃金時代，深圳灣的房價一路狂飆，很多次都是領漲整個一線城市——2015年、2020年，深圳灣都是全國最早開始漲的，漲幅也是最大的，是全國一線城市房價公認的錨點和天花板。

和廣州人對珠江新城的信仰一樣，很多深圳人認為，深圳灣片區的房子，是深圳房產最后的一塊堡壘。當其他片區已經跌得丟盔卸甲的時候，只要深圳灣還在堅挺，就還有希望。

但現在，房價瘋狂上漲的十年已成為歷史，讓深圳頂豪們趨之若鶩的深圳灣，居然也跌成狗了。

據中原的統計，全深圳83個二手房市場有效片區，11月價格下跌片區有57個，占比達68.7%。

其中作為深圳最貴的片區，深圳灣11月掛盤均價19.8萬/㎡，是近幾年來首次跌破20萬/㎡。

要知道，深圳灣在2021年成交均價曾超過27.6萬/㎡，掛牌價還要更高。

當下才20萬/㎡不到，縮水程度接近30%。

02

前些天，深圳頂級豪宅華潤深圳灣悅府1期，突然出現一套“超級筍盤”刷屏。

一套建面約363㎡的樓王E戶型，樓層不高，只是3樓，但價格絕對震撼。

掛牌6999萬，掛牌單價19.28萬/㎡。

什么概念呢？

同戶型9月份的成交價去到1.1億，比歷史成交價足足低了4000萬。

我找深圳的朋友打聽了一下，這套房去年至今一直在賣，年初報價1.1億左右，前幾個月降價過一次，降到9000萬左右，本月初又一次急降報價6999萬，幾乎全城中介都在朋友圈刷屏狂推。

從年初到現在，兩次降價幅度加起來也有4000萬。

大部分人現在想要賣房，忍痛割個幾十上百萬，多的幾百萬，就能賣掉，深圳灣悅府這位業主，一下子干掉幾千萬，真是大放血！

雖然說這套房子是有硬傷，樓層在3樓，但就算是樓層不好，你降個10%到20%，也就撐死了，也不至于房價差距達到了40%吧。

要知道，悅府一期享受山、海、湖、城市地標多重疊加，可以無縫銜接春繭深圳灣體育館，馬路對面就是重奢商場深圳灣萬象城和人才公園，這樣的頂級配套在深圳豪宅圈里幾乎找不到第二個。

但就連這個一直被視為深圳豪宅風向標的的頂豪小區，也開始扛不住了！

03

這樣的房價大跌，在深圳灣并不是個例。

1、以寶能太古城為代表的高贈送小戶型，大跌。

11月1日，太古城南區成交了一套62㎡小戶型，成交總價790萬，單價12.74萬/㎡。

要知道，這個盤早在2021年就炒到了21.77萬/㎡。

現在已經跌回了2017年的水平，跌幅約41.4%，已經跌到了指導價（13.2萬/㎡）以下。

太古城北區84㎡的四房小復式，高峰期能賣到2000萬+，單價超過24萬/㎡。現在只要1300-1400萬，單價不到16萬/㎡，直降30%。

我查了一下成交記錄，今年3月太古城南區還有一套70㎡戶型，居然是以10.59萬/㎡的價格成交的！

2、以三湘海尚為代表的200㎡以上大戶型，也在大跌。

三湘海尚的207㎡戶型，2022年6月成交總價5390萬，單價沖高到25.95萬/㎡。今年10月已經跌到了總價3980萬、單價19.16萬/㎡，一套房子總價就少了1400多萬。

今年8月，君匯新天成交了一套201㎡4房，成交總價2750萬，單價13.68萬/㎡。（我也去打聽了一下，這套房子最早在去年6月份放盤，業主當時心態很高、報價5000萬。）

而2021年年初，同戶型的成交價去到5000萬，單價高達24.88萬/㎡。

雖然沒有虧本，但一度被視為硬通貨的豪宅，成交價現在卻近乎腰斬，估計也讓很多深圳灣業主徹夜難眠。

3、更夸張的是法拍市場。

此前，恒裕濱城二期上架的279㎡，位于40層超高層、戶型南北通透，官方評估價1.07億，但兩次上架、兩次流拍。

并且，第二次拍賣的時候，起拍價已經低于市場成交將近1000萬，依然無人報名。

今年7月，這套頂豪房源進行第三次法拍，起拍價跌至6848萬，最終僅以總價7598萬、單價27.3萬/㎡成交，比第一次拍賣的掛牌價便宜了足足3100萬元。

04

我們對比一下深圳灣和珠江新城：

1、曾經，深圳灣是深圳樓市最后的防線，但現在這道防線已經破了。而過去兩年，珠江新城房價漲幅兇猛，雖然經歷了一輪下跌，依然高得連深圳灣都要退讓3分。

給你們看下幾個珠江新城最具代表性的豪宅，它們今年的成交數據：

僑鑫匯悅臺：27-31萬/㎡，今年最高成交單價30.74萬/㎡；

凱旋-廣粵尊府：22-31萬/㎡，今年最高成交單價為30.91萬/㎡；

凱旋-楓丹麗舍：14-23萬/㎡，今年最高成交單價23.57萬/㎡；

中海花城灣：14-21萬/㎡，今年最高成交單價21.73萬/㎡；

嘉裕公館：16-22萬/㎡，今年最高成交單價22萬/㎡；

頤德公館：17-25萬/㎡，今年最高成交單價25.2萬/㎡……

2、現在，但現在深圳灣已經帶頭跌了，而且跌幅驚人。一些小區的房價跌幅動輒高達30-40%，直接跌回三年前甚至四年前。

陽光海濱，6月中旬成交的133㎡4房，中高層，成交價跌至2280萬，相比高峰期跌了超1000萬，跌幅超過30%。

鴻威海怡灣，7月初成交的142㎡4房，中間樓層，成交價跌至2680萬，相比高峰期，跌了超1100萬，跌幅同樣超過30%。

但珠江新城很多小區的房價跌幅才堪堪10-20%，最多跌回一年前或者兩年前。

頤德公館 ，9月成交了1套199㎡4房，南向低樓層，成交單價17.73萬/㎡，不僅是今年第一套單價低于20萬/㎡的，更是跌穿貝殼自2021年以來的最低成交紀錄。

但除了這套成交以外，這個盤今年以來的所有成交記錄，基本都保持在24萬/㎡以上。

南國公館， 9月成交了1套143㎡4房，北向低樓層，成交單價10.27萬/㎡，在去年10.67萬/㎡的史低價之后再次觸底。

但和去年6月12.14萬/㎡的最高成交價比，也才只跌了15%。

保林苑，今年2月份，成交價才創下12.6萬/㎡的新高。到了9月，這個盤成交了1 套99㎡3房，北向中樓層，成交單價9.84萬/㎡，是近三年來首次低于10萬/㎡。但和今年2月的最高成交價比，跌幅也才21.9%。

金碧華府，10月成交了一套146㎡3房，南向24樓，成交單價12.3萬/㎡，差不多回到一年前。

這并不意味著，珠江新城比深圳灣更牛逼、更抗跌，而是因為在北上廣深四大一線城市中，每一輪全國性的房價周期，深圳一般最先啟動，而廣州則往往是最后漲，也是最后跌的那一個。

現在，珠江新城才剛剛進入下跌周期，參考深圳灣，這個過程或許會比較漫長。

部分地段核心、產品力能打的豪宅，像深圳灣那樣打個六七折，是大概率事件。至于那些樓齡老舊、戶型過時的老破大、老破小，跌個50%以上也不是沒有可能。

而那些前幾年高位沖進珠江新城的炒房客，恐怕底褲都要賠光了。

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