PART.01

11月24日，高新絲路科學(xué)城掛牌成交2宗住宅用地。其中一宗約76.325畝由招商以總價(jià)13.86億元競(jìng)得，另一宗約78.578畝則花落中海，成交總價(jià)約14.75億元。

兩宗地均為溢價(jià)成交，雖然溢價(jià)幅度不算大，都是1.5%以內(nèi)，但樓面價(jià)均“常態(tài)化”超過11000元/㎡，樓市下半場(chǎng)，絲路科學(xué)城的“后勁”依然很足。

就在這兩宗地成交后的第二天，11月25日，絲路科學(xué)城又推出一宗約110.839畝住宅用地，位于韋斗路以南、經(jīng)二十路以西，掛牌截止時(shí)間為12月28日。

不出意外的話這應(yīng)該是絲路科學(xué)城今年土地出讓的收官戰(zhàn)，而這宗超百畝體量的地塊又會(huì)引發(fā)各大開發(fā)商哄搶，甚至很有可能像前面幾次出讓一樣觸頂搖號(hào)。畢竟這塊地的位置和周邊配套還是相對(duì)不錯(cuò)的，隨著絲路科學(xué)城核心位置住宅供地日益減少，超百畝體量的地塊更是可遇而不可求。

還記得2022年12月30日，同樣是年底收官之戰(zhàn)，中建地產(chǎn)以成交總價(jià)款約29.49億競(jìng)得絲路科學(xué)城一宗約127.347畝住宅用地，也就是如今的中建悅廬。一轉(zhuǎn)眼，中建悅廬的銷售也到了收官時(shí)刻。

▲中建悅廬規(guī)劃鳥瞰效果圖（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

值得一提的是，11月3日絲路科學(xué)城中央創(chuàng)新區(qū)（CID）也掛牌了一宗約50畝住宅用地，而且就在中建悅廬北側(cè)、中海·學(xué)仕里西側(cè)，掛牌截止時(shí)間為12月6日。

眼瞅著這個(gè)截止時(shí)間就要來了，這塊地最終會(huì)被哪家開發(fā)商收入囊中，確實(shí)值得期待一下。

PART.02

這兩年，很多人都說樓市進(jìn)入下半場(chǎng)了，身在地產(chǎn)行業(yè)的人也能感受到絲絲“寒意”，房不好賣了，錢也不好掙了，這是事實(shí)。

不過有人這個(gè)世界本來就不是絕對(duì)公平的，樓市分化的大背景下，有人吃糠也不耽誤另外的人吃肉。就西安來說，高新三期絲路科學(xué)城、絲路軟件城和港務(wù)區(qū)就是還能三天兩頭“吃肉”的區(qū)域。

絲路科學(xué)城為什么可以“吃肉”？其實(shí)很簡(jiǎn)單，高新原本就是“大西安首善區(qū)”，無論是商業(yè)、金融、科創(chuàng)還是高端產(chǎn)業(yè)、生活配套在西安乃至西北地區(qū)都是首屈一指。

自2021年6月絲路科學(xué)城概念規(guī)劃正式發(fā)布以來，這片區(qū)域就成為高新“三次創(chuàng)業(yè)”主陣地及“秦創(chuàng)原”重要板塊，又是唯一承載西安建設(shè)“雙中心（綜合性國(guó)家科學(xué)中心和科技創(chuàng)新中心）”的區(qū)域，尤其中央創(chuàng)新區(qū)（CID），作為絲路科學(xué)城的三大片區(qū)之一，也是高新區(qū)第三次創(chuàng)業(yè)的中央科創(chuàng)引擎，是西安最具價(jià)值的區(qū)域之一。

圍繞“未來之瞳”，規(guī)劃了24棟超高層建筑以及大規(guī)模文化集群，又有約450畝濕地公園改善生態(tài)環(huán)境，和高端住區(qū)、高品質(zhì)醫(yī)療等配套相輔相成。

▲未來之瞳規(guī)劃效果圖（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

今年4月，絲路科學(xué)城CID一口氣簽約引進(jìn)了綠城倍挺、萬(wàn)眾國(guó)際、大景集團(tuán)投資項(xiàng)目、秦煤集團(tuán)總部大廈、如是金融研究院西安項(xiàng)目、領(lǐng)橋資本西安項(xiàng)目，中免、深免永安渠免稅店項(xiàng)目、王府井、砂之船奧萊、紅星美凱龍商業(yè)購(gòu)物等諸多項(xiàng)目，不但展現(xiàn)了區(qū)域強(qiáng)大的投資吸引力，也為片區(qū)帶來了高品質(zhì)商業(yè)配套。

PART.03

栽下梧桐樹，引得鳳凰來。

絲路科學(xué)城的規(guī)劃和發(fā)展自然被各大開發(fā)商看在眼里，除了高新系國(guó)企之外，眾多一線開發(fā)商近幾年都將自己的“主戰(zhàn)場(chǎng)”或者“第一站”放在絲路科學(xué)城尤其是以“未來之瞳”為核心的CID板塊。

早在絲路科學(xué)城概念還未發(fā)布的時(shí)候，龍湖已經(jīng)在這里布局了低密社區(qū)龍湖·天鉅，絲路科學(xué)城概念發(fā)布之后短短兩年多的時(shí)間，龍湖就密集拿地先后落子青云闕（兩個(gè)地塊）、高新云河頌、青云闕| 昱府、未來之瞳云河頌，再加上后來擴(kuò)入絲路科學(xué)城版圖的天地源·龍湖春江天境，龍湖在絲路科學(xué)城板塊布局或合作開發(fā)了6個(gè)項(xiàng)目，妥妥的“大戶”。

▲高新云河頌效果圖 （圖片來源網(wǎng)絡(luò) ）

而且無論是早期的天鉅還是后期的春江天境、青云闕、云河頌，龍湖在絲路科學(xué)城布局的都是高端產(chǎn)品系，尤其是云河頌，是龍湖調(diào)整產(chǎn)品序列之后的TOP級(jí)，無論是外立面還是戶型規(guī)劃乃至售價(jià)都稱得上“豪宅”，短時(shí)間就在同一個(gè)區(qū)域布局兩座云河頌，龍湖重倉(cāng)CID的志向已經(jīng)再明顯不過了。

再加上無論是青云闕還是云河頌在市場(chǎng)上的反響都非常好，也給龍湖帶來了非常可觀的銷售業(yè)績(jī)（現(xiàn)金流），這無疑給了龍湖繼續(xù)深耕CID乃至絲路科學(xué)城的信心。

▲未來之瞳云河頌效果圖 （圖片來源網(wǎng)絡(luò) ）

絲路科學(xué)城另一家潛在拿地大戶應(yīng)該是央企中海。中海是第一個(gè)進(jìn)入西安市場(chǎng)的TOP級(jí)標(biāo)桿房企，來西安的首站就是高新，開發(fā)了中海·華庭。此后中海將布局的主戰(zhàn)場(chǎng)東移，深耕曲江近20年，創(chuàng)造了“一個(gè)中海，半個(gè)曲江”的佳話。

2019年，中海“重回”高新，首站就是如今的絲路科學(xué)城，連續(xù)開發(fā)了熙峰里、寰宇天下兩個(gè)項(xiàng)目，其中寰宇天下更是位于絲路軟件城絕對(duì)核心“未來之瞳”旁邊的白菜心位置，當(dāng)年也是“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，如今已經(jīng)交付入住。

▲中海·寰宇天下 實(shí)拍 圖

此后中海又在絲路科學(xué)城CID板塊開發(fā)了百畝大盤學(xué)仕里，短短兩個(gè)多月三開三搖，拿下約49.5億業(yè)績(jī)，排名2013年1-10月西安商品住宅銷售業(yè)績(jī)排行榜第三位。

目前，中海在西安在售的項(xiàng)目只有天谷時(shí)代、開元壹號(hào)、云錦、閱驪山四個(gè)，而且都是“尾盤”，在11月24日拿下CID那宗約78.578畝地之前甚至已經(jīng)沒有了土地儲(chǔ)備，急需在土儲(chǔ)市場(chǎng)“補(bǔ)倉(cāng)”。

很顯然，不到79畝的土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能讓中海“解渴”，而高新三期一直都是中海近幾年布局的重要戰(zhàn)場(chǎng)，事實(shí)上盤點(diǎn)絲路科學(xué)城這兩年歷次土地出讓就可以看出來，幾乎每次都會(huì)看到中海的身影，只是每次都似乎缺一點(diǎn)運(yùn)氣。

相信11月3日掛牌的約50畝和11月25日掛牌的約111畝優(yōu)質(zhì)住宅用地中海還是會(huì)繼續(xù)參與搶地，能否擴(kuò)充自己的CID的土地儲(chǔ)備，我們拭目以待。畢竟在今年1-11月，中海在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)豪擲約920億拿地了，拿地金額甩開第二名100多 億，在西安這個(gè)潛力市場(chǎng)總不能一直“保守”吧。

▲ 圖片來源：微信公眾號(hào)中指研究院

最后，我們也不能忘了絲路科學(xué)城另一家“猛龍”——央企招商。招商在西安并沒有傳統(tǒng)的深耕區(qū)域，而是全面布局多點(diǎn)開花，無論是浐灞、航天還是高新都有項(xiàng)目，而且這幾年一直在堅(jiān)持走高端路線，開發(fā)的項(xiàng)目多為改善和豪宅，比如央璽、西安序以及臻觀府、雲(yún)山間等等。

自從招商·臻境以來，招商在CID也站穩(wěn)了腳跟。今年5月25日，16家房企搖號(hào)搶CID一宗約60畝住宅用地，最終招商“力挫群雄”，以最高限價(jià)11.7億搖中，也就是如今在售的招商·雲(yún)蘭。

▲招商 ·臻境實(shí)拍 圖 （圖片來源網(wǎng)絡(luò) ）

▲招商·雲(yún)蘭效果圖（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

再加上11月24日摘得的那宗約76.3畝住宅用地，目前招商在CID的土儲(chǔ)還算可觀，至少短期內(nèi)沒有中海那樣的迫切性。不過作為央企大佬，招商肯定是不差錢的，再加上招商這幾年走高端路線，而絲路科學(xué)城無論是規(guī)劃、潛力還是市場(chǎng)都能支撐起“高端”產(chǎn)品。

當(dāng)然，除了龍湖、中海、招商三家之外，其他開發(fā)商也對(duì)絲路科學(xué)城的住宅用地虎視眈眈。比如已經(jīng)拿下約87畝住宅用地的央企中國(guó)鐵建，再比如外地國(guó)企華發(fā)、越秀以及實(shí)力不俗的新希望等等。

當(dāng)然，也不能忘了一直沒能涉足CID的央企華潤(rùn)、中鐵、金茂等實(shí)力派以及高新系國(guó)企。

總而言之，地產(chǎn)越是兩極分化嚴(yán)重，像CID這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)域拿地的競(jìng)爭(zhēng)越是激烈，畢竟哪里的房子更“好賣”開發(fā)商們心里還是有數(shù)的。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」市場(chǎng)分析稿件，無商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，文章僅供參考討論，文中所配規(guī)劃圖和效果圖僅供參考，以最終呈現(xiàn)或交付為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)

踩盤報(bào)告