「用商業(yè)角度 破解世界變化」

這是「商業(yè)偵探佳」的第 105篇視頻

前段時間去日本出差，拜訪了一些在當?shù)氐呐笥眩渲幸晃坏目缃甾D(zhuǎn)行經(jīng)歷著實令人震驚！——他放棄了原來在日本大公司穩(wěn)定的IT工作，自己開了一個小公司做起了房地產(chǎn)。這個轉(zhuǎn)變一般人都想不通，但他說，來日本投資房地產(chǎn)的人太多了，生意太好了！沒想到吧？

上一期「2023全球房產(chǎn)市場盤點」系列的開篇，就說到今年以美國為首的全球房產(chǎn)市場都比較低迷。那為什么大家都千里迢迢跑到日本來買房呢？日本房產(chǎn)現(xiàn)狀究竟如何？又暗藏了什么玄機？商業(yè)偵探佳「2023全球房產(chǎn)市場盤點」第二期，就來和大家說說日本房產(chǎn)。

社會環(huán)境推手日本房市大漲

先和大家分享兩個國際房產(chǎn)管理和投資公司仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle Incorporated）的數(shù)據(jù)。今年第一季度，美國和歐洲的房地產(chǎn)投資總額分別年比降低了61%和58%，其他的亞洲國家也不樂觀，比如新加坡和韓國的房產(chǎn)業(yè)投資分別年比下降了67%和70%。再看日本，同一時期的房地產(chǎn)的投資年比卻增加了43% ，其中來自海外的投資幾乎翻倍。面對這種逆勢增長，在吃驚之余，你一定更想知道原因吧？從調(diào)研來看，日本房地產(chǎn)市場今年火爆的原因主要有三個！

原因一：

日本商用地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇！

疫情以后，大家回辦公室上班最積極的國家就數(shù)日本了。在“卷”這件事上，日本真的沒有輸過。我們可以來比較一個數(shù)字——辦公樓第二季度的空置率。香港上漲到17.3%，紐約是16%，舊金山更慘是32%。而東京呢？才只有6%。

所以可想而知，很多投資者都在脫手其它地區(qū)的商用地產(chǎn)，尤其是美國的，然后將資產(chǎn)轉(zhuǎn)而投資到日本。

比如仲量聯(lián)行今年2月就剛脫手了位于加州的一個辦公樓，虧了超過50%。但同時，他們在東京新宿買了新的辦公樓。仲量聯(lián)行還在去年融資22億美元，建立新一期基金，專門投資亞太地區(qū)。其中很大一部分就會投日本，其中60%投在商用地產(chǎn)。其他像新加坡主權(quán)基金GIC、黑巖（BlackRock, Inc.）等等大機構(gòu)，也都在入手日本的商用地產(chǎn)。

原因二：

利息低 借錢就是這么容易的事情！

和東京的朋友說到買房，她說她的房貸利率只有1%，要知道美國的房貸利率10月已經(jīng)沖到了8%，就是前兩年低的時候也要百分之兩點多！但她說1%在日本其實已經(jīng)不算低了。我特意查了一下，確實看到的日本最低的浮動房貸利率只有0.44%。

雖然朋友說的是個人房貸利率，但機構(gòu)拿到的利率也一樣很低。

大家可能知道日本已經(jīng)低息很多年，但之前每個國家利息都低，所以不會形成日本的優(yōu)勢。但是當別人都在大幅加息的時候，差距就拉開了。而且現(xiàn)在日本通脹率雖然有抬頭，但相對依然是在低位，日本央行可能明年要結(jié)束負利率，但沒有跡象會趕上歐美的加息水平。

不光利息低，而且日本資本市場的流動性也不錯。據(jù)說日本銀行很愛給房產(chǎn)項目借錢，所以投資房地產(chǎn)的門檻和成本就比其他國家低了很多。這里再給大家看一個數(shù)字對比——商業(yè)貸款。今年美國的商業(yè)貸款的總量一直在收縮， 但日本整個貸款今年是在不停漲的，雖然不都是房貸，但是可以給大家一些參考。

而房地產(chǎn)，是高度依賴杠桿的行業(yè)，可以想象有人做“債主”的重要性。像黑巖今年初買了東京一個17層的辦公樓，部分錢就是和日本的瑞穗銀行借的。

原因三：

匯率 日元啊～它貶值了！

因為美聯(lián)儲去年開始加息，造成了日本和美國的利息差越來越大。最直接的結(jié)果就是日元的匯率一落千丈。美元對日元的比價，從聯(lián)儲3月第一次加息前的110多，一直飆升到現(xiàn)在的150上下。從1985年廣場協(xié)議以來，就沒怎么看到過這么低的日本匯率。

記得金融危機后還有幾年，美元對日元就七、八十，現(xiàn)在這波迅速貶值會帶來什么呢？

首先，出口便宜了。

看過去10年，日本出口變化，你會發(fā)現(xiàn)這兩年趁著日元貶值，出口漲得很猛。

其次，旅游也便宜了。我在日本的時候，到處都是游客。

第三，在日本投資做生意，成本也低了。

我其實有點陰謀論地覺得，這有點像日本和美國在通過貨幣政策，協(xié)同給日元貶值！2015年底，聯(lián)儲也加息一段時間，也沒看到日元貶值這么厲害。

這一番日元貶值，有點扶持日本經(jīng)濟的勢頭，讓一些原來在日本成本太高的生意，可以名正言順得放到日本。

超低匯率對于房市大漲的決定因素

具體到房產(chǎn)這種相對長期的投資，超低匯率又有什么好處呢？它其實就意味著投資人可以多賺一個匯率的錢。一般房產(chǎn)投資的收益，要么來自于房產(chǎn)本身的升值，要么就來自于房租這樣的現(xiàn)金流。然而放到海外房產(chǎn)，就多了一層匯率變化帶來的相關(guān)收益。

從最近聯(lián)儲會議決議看，加息基本已經(jīng)看到頭，也就意味著日元貶值差不多見底，未來聯(lián)儲只要開始降息，或者日本開始加息，日元就會升值。那么趕著日元便宜的時候，美元換日元在日本的房產(chǎn)投資，再換回到美元的收益就會非常可觀。

說了這么多，都是關(guān)于大型機構(gòu)投資的，那普通投資者怎么參與呢？

潑天的富貴這樣接

1

直接購買日本房產(chǎn)

日本房產(chǎn)市場是完全開放的，允許外國人買房子。

而且日本的房子都很小，所以價格都不太高，尤其是趁現(xiàn)在將手中的美元等貨幣換成日元去投資，更會覺得便宜。而且還可以考慮用公司的形式投資，這樣在獲得貸款、未來多處房產(chǎn)做管理稅務(wù)等方面可能還有好處。

2

直接投資持有日本房產(chǎn)的公司的股票

比如前面說到的仲量聯(lián)行、黑巖等都是上市公司。

同時日本的房產(chǎn)公司，如三井不動產(chǎn)、大和房屋等，都是市值數(shù)一數(shù)二的日本房地產(chǎn)上市公司，大家也可以考察一下。提醒一下，這里只是介紹參與日本房產(chǎn)市場的方式，并不推薦任何股票，大家還是要自行考察。

3

投資REITs

REITs（Real Estate Investment Trust）就是房地產(chǎn)投資信托基金，大部分都是類似股票一樣交易。而且他們每年的收入，有90%被要求發(fā)給股東作為分紅，所以本身的現(xiàn)金流也不錯，明顯高于一般股票的分紅能力，和普通股票相比，風險性也比較低。

當然日本房產(chǎn)的未來，很大程度上都看日本和美國貨幣政策的走勢。而火熱的日本房產(chǎn)可能已經(jīng)過了最佳的投資時機？明年又會怎么樣？你怎么看？

歡迎大家留言討論～如果你還好奇其它地區(qū)的房產(chǎn)市場，也歡迎鎖定偵探佳「2023全球房產(chǎn)市場盤點」系列！

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