市場期待已久的北京和上海兩大一線城市的樓市優化政策終于在昨天下午先后落地。

2023年12月14日晚間，北京和上海發布優化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。

從政策本身來看，此次北京和上海的政策有利于降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。

2023年即將過去，回顧這一年，以7月中央政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”為分水嶺，房地產政策力度逐漸轉向“托舉并用”，需求端，降首付、降利率、認房不認貸接連落地。核心城市開啟“四限”松綁潮，供給端，“三個不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

北京和上海作為一線熱點城市，一直以來在政策松綁上較為謹慎，此次這兩個城市同日放松購房政策，對整體市場信心有一定的提升作用。

上海有超過30個項目連夜發出“24小時不打烊”的蓄客促銷海報，市場的振奮由此可見一斑。

北京、上海購房政策調整優化的靴子終于落地。

2023年12月14日，北京發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，提出自新規執行之日起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年限也從25年恢復至30年。

在此之前，北京政策區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

下調首套及二套房首付比例有利于降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。同時，貸款最長年限也由此前的25年調整為30年，這也將在一定程度上減輕購房者的還貸壓力。

除了調整首付比例之外，北京還調整了普通住房標準，自2024年1月1日起北京普通住房標準不再設置總價標準，僅保留單價標準。

具體來看，單套建筑面積從140平方米提高至144平方米，同時將“實際成交價格低于確定的價格標準”進行了調整，調整后五環內單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000/平方米即可認定為普通住宅。

對此，克而瑞北京區域負責人表示，優化普宅認定標準，調整以后全市普宅占比提高至七成左右，使得此前被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

此外，北京市還降低了商業銀行新發放房貸利率，切實減輕購房者利息負擔，自12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。

具體來看，首套房從調整前LPR+55BP下降至城六區不低于LPR+10BP，非城六區不低于LPR，據央行最新公布的11月份LPR報價，5年期以上LPR為4.2%，也就是說，北京12月15日起新發放的房貸利率最低為4.2%。

二套方面，調整后城六區不低于LPR+60BP，非城六區不低于LPR+55BP，較之前二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

一直以來，北京換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收的利好政策能夠改善購房人群預期并釋放需求。

9月1日北京自執行“認房不認貸”政策以后，短時間內北京新房、二手房成交量大幅上漲，樓市升溫明顯。但成交主要集中在前半個月，在沖高后開始回落。10月以來，市場較為平穩，但剛需及改善的需求依然存在。‘認房不認貸’主要影響的是剛需及剛改家庭，因為大部分剛改家庭需要賣一買一，存在較為明確的置換鏈條。

此次降首付、調普宅標準、降利率，可以說政策信號明顯，影響面覆蓋到了更廣泛的購房群體，將進一步疏通一二手購房鏈條，也將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。

當天，上海也發布了《關于調整上海市普通住房標準的通知發布》及《上海市發布優化差別化住房信貸政策》

從政策調整前后對比來看，上海普宅標準力度相對更高，與北京不再設置總價標準，僅保留單價標準相比，上海直接與價格脫鉤。

調整后，上海普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

和調整前相比，單套住房建筑面積從140平方米提升至144平方米，同時取消了各環線的總價標準。

這是上海時隔9年再次調整普宅標準，此前，市場上已經多次呼吁上海普宅標準調整。此次調整后能較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。

首付方面，《上海市發布優化差別化住房信貸政策》內容顯示，首套住房商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于30%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于50%。

同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于40%。

與之前相比，最大的不同在于取消了普宅與非普宅的區別，改為6個行政區差異化政策。這符合一線城市精細化調控思路，也更符合上海市場。

房貸利率方面上海首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，以2023年11月最新LPR來看，最低可達4.1%。

二套方面，利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

對此，克而瑞上海機構負責人表示：上海市場本身就相對平穩健康，新政可進一步促進剛需和改善需求，一、二手房成交量都會有相當增長，有利于上海房地產市場長期平穩健康發展。

一直以來，北京和上海的房地產市場相對較穩，整體政策無論是頻率還是松綁幅度都相對謹慎，此次在中央經濟工作會議結束后不久，兩大城市同日出臺降首付、降利率、調普宅標準等利好政策，對于整體市場信心拉動明顯。

這也符合中央經濟工作會議“堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策”要求。

此次北京和上海的購房政策調整優化將進一步推動房地產市場平穩健康發展。

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