|民心所向、勝之所往！

NO.1 | 壹

城市更新

的另一種方式

對于城市而言

拆遷，一度是解決老舊住宅區(qū)更新困局

以及“城市病”的快速推進(jìn)辦法

在民眾眼中

拆遷，更成為改變家庭生活條件

以及讓老舊房屋價值最大化的捷徑方式

所以，在開封

大家身邊經(jīng)常能夠遇到

早已搬出，但手持老宅子的人們

等待著區(qū)域拆遷

來完成老舊資產(chǎn)的價值煥新

或者長久居住在老院兒的人們

急需一場拆遷

來提升生活質(zhì)量和空間的

享有與向上

目前，在開封

針對國有土地上的房屋征收項目

主要以“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償”和“貨幣補(bǔ)償”為主

也就是人們口中常說的

“要房”或者“要錢”，兩種選擇

前者方面

政府會提供全市多處安置房社區(qū)

來供人們挑選

后者方面

把老宅折算成貨幣，連帶拆遷獎勵

一次性補(bǔ)償?shù)轿?/p>

兩種方式

既兼顧了不同人群的需求

也讓拆遷更具人性化與多樣性

但與常規(guī)“拆遷”不同

站在城市更新的層面來看

特別是破解危破老舊住宅片區(qū)改造難題中

部分住戶總希望能夠有

“拆除重建”、“原地回樓”的想法

來完成居住質(zhì)量的躍升煥新

特別是那些

早已習(xí)慣了區(qū)域生活節(jié)奏

鄰里生活氛圍、不想搬離的人們

這種觀念與期望，越發(fā)濃郁

事實上

在2021年，開封市就出臺

《開封市城市更新拆除重建項目實施辦法（試行）》

對城市更新中

能夠“原地拆遷重建，居民就地回遷”的項目

有了明晰且精準(zhǔn)的范圍與方式描述

<< 左右滑動圖片，觀看實施辦法全文 >>

這份埋藏在市場中的“寶藏清單”

對于等待城市更新的人們

無疑，是一份大禮

NO.2 | 貳

政策詳解

實際上，城市更新類拆除重建

在北京、上海、深圳等城市，已經(jīng)試點鋪開

在這些城市中，甚至已經(jīng)有不少社區(qū)

開啟了拆除重建的大幕

*2023年8月，上海楊浦最大拆除重建項目

迎來更新協(xié)議正式簽約

具體到開封而言，本次實施辦法

對哪些房屋可以適用？

如何重建？實施主體是誰？

實施流程？資金來源？……

等諸多大家關(guān)心的重點問題

均有了一一解答

其中，很多問題“透過現(xiàn)象看本質(zhì)”

能夠讓大家分辨出

政策中的“拆除重建”

與自己想象中的“拆除重建”

到底有何不同：

“拆除重建”適用的房屋范圍？

政策原文表述：經(jīng)行政部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、存在安全隱患、無修繕價值，居民要求拆除重建愿望強(qiáng)烈的項目（本辦法不適用于國有土地上的房屋征收項目）。

重點解析：滿足拆遷重建必要條件：1.政府同意；2.房屋存在安全隱患；3.居民同意拆除重建；4.資金做好平衡測算。

需要注意的是：正常情況下，由政府出面作為執(zhí)行主體，對城市某一個區(qū)域，執(zhí)行的房屋征收不適用“拆除重建”。比如：去年、今年分別實施的陽光湖周邊棚戶區(qū)改造項目、輕軌二期周邊、開封火車站站前綜合交通樞紐（棚戶區(qū)）改造項目等，這些都不適用于拆除重建。

“拆遷重建”對應(yīng)哪些房屋類型？

政策原文表述：可以是直管公房、私有產(chǎn)權(quán)房屋，或者公房、私房產(chǎn)權(quán)混合并存的危破老舊小區(qū)、單體樓房及居民自建獨院（片區(qū)），以及《宋都古城保護(hù)與修繕規(guī)劃》每個坊中確定的更新類地塊。

重點解析：相對來說，直管公房要比私有產(chǎn)權(quán)房屋更好推進(jìn)。這也是為什么，直管公房 在政策原文中多次被首位提及。表明直管公房大概率，會作為本方案率先執(zhí)行的突破口，來尋方法、探路子、樹標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)工作做參照。

拆除重建房屋，組織回遷等工作誰去干？實施主體是誰？

政策原文表述：危破直管公房，原則上由原產(chǎn)權(quán)單位依法實施。 私有產(chǎn)權(quán)危破住宅，可以委托國有公司承建，也可委托開發(fā)商實施。

重點解析：公房不必多說。私有房屋，在如今的樓市環(huán)境和行情下，大概率會讓隸屬于 各區(qū)的“城投公司”來推進(jìn)，這一點在后續(xù)問題的解答中有更為明晰的指向。反而在目前，指望私營開發(fā)商自己進(jìn)入“拆遷重建”，不現(xiàn)實，也看不到足夠的推動力和贏利點，除非置換其他優(yōu)質(zhì)地塊作為先決條件。

但如果，涉及到家屬院這種，原產(chǎn)權(quán)單位實力雄厚強(qiáng)勁，凝聚力強(qiáng)，愿意為職工謀福利，委托私營開發(fā)商進(jìn)入攜手推進(jìn)，也是有可能的，也不失為一種優(yōu)質(zhì)選擇。

拆除重建，原居民可選擇的方式有哪些？

政策原文表述：原地改善、異地改善、出售房屋、公房置換等方式進(jìn)行回遷安置。

重點解析：原地改善：就是建好之后直接回遷。異地改善：可以選擇其他區(qū)域的安置房 。出售房屋：將老房子直接兌換成貨幣，拿錢走人。公房置換：選擇其他區(qū)域的公房進(jìn)行調(diào)換。

拆除老房子后、回遷之前的過渡期怎么解決？

政策原文表述：過渡期采取自己租賃住房、投親靠友借住等形式解決，過渡期限及違約責(zé)任應(yīng)在拆除重建協(xié)議中予以明確。

重點解析：從拆遷到回遷的這段建設(shè)期，根據(jù)建設(shè)形態(tài)不同，工期最低也要達(dá)到2年左右。 所以，這段過渡期需要業(yè)主想辦法自行解決。

拆除重建，面積是一比一建設(shè)？還是可以多建，用來提升改善居民生活？

政策原文表述：設(shè)計方案在原則不減少原房屋居住面積前提下，結(jié)合改造建筑使用功能完善問題，在規(guī)劃允許的條件下可通過適當(dāng)增加樓層和面積改善居民居住條件。

重點解析：面積一比一建設(shè)是底線，更建議鼓勵增加更多的面積來推進(jìn)。原因有三：一、房主可以選擇更大面積的回遷房，來完成改善生活質(zhì)量的核心目的。二、回遷后，剩余未被選中的房屋可以推向市場，來補(bǔ)貼建設(shè)成本。三、讓參與其中的各方，更清晰地看到拆除重建，對于自身利益的趨向，唯有看懂了這個點，才是推進(jìn)一切的關(guān)鍵！

回遷之后，剩余未被選中的多建房屋，如何使用？

政策原文表述：拆除重建后多出的增量房屋，用于公房租賃，收益參與投資資金平衡核算。

重點解析：這也是為何，我們認(rèn)為直管公房會作為拆除重建的先鋒，以及各區(qū)“城投公司”介入推進(jìn)的原因。

拆除重建的具體實施流程？

政策原文表述：調(diào)查摸底（由各區(qū)組織相關(guān)單位對項目范圍內(nèi)權(quán)利人進(jìn)行第一輪征詢意見，須征得不低于95%權(quán)利人同意，經(jīng)區(qū)政府研究審查后上報，由市政府研究確定）——方案策劃（明確實施主體、現(xiàn)場調(diào)查、編制可行性研究方案和初步設(shè)計方案）——方案優(yōu)化（統(tǒng)籌考慮回遷方案、資金方案和建設(shè)方案，通過多輪協(xié)調(diào)互動，形成綜合最優(yōu)方案）——項目確定（進(jìn)行第二輪征詢相關(guān)權(quán)利人意見，須征得全體權(quán)利人同意后方可上報市政府研究）——實施建設(shè)（建設(shè)主體與相關(guān)權(quán)利人簽訂協(xié)議，按照工程建設(shè)基本程序，辦理立項、規(guī)劃、用地、施工等手續(xù)，組織建設(shè)）——驗收交付（區(qū)政府督促項目實施主體完成項目的驗收、移交、運(yùn)營管理等事宜，落實協(xié)議約定內(nèi)容）

重點解析：需要征得房屋權(quán)利人（房主）兩次同意，且第二次要100%同意。這就對項目的重建設(shè)計，以及居民們內(nèi)心與想法是否能夠達(dá)成一致，提出來巨大的考驗。這不像正常樓市中，開發(fā)商建設(shè)項目，購房者只是單獨的、被動的接受戶型不同，整個項目設(shè)計過程和戶型制定，都要讓所有老業(yè)主如愿以償、全面照顧。

甚至，在建設(shè)資金方案的制定上，由于各家各戶的經(jīng)濟(jì)條件和想法不同，有些人想要公共空間樓道內(nèi)瓷磚上墻，有些人覺得刷大白墻就很好，等等如此，直接導(dǎo)致建設(shè)資金成本的高低，也是一個難以均衡的過程。

所以，拆除重建考驗的，不只是片區(qū)的機(jī)遇，更是鄰里之間團(tuán)結(jié)一心、互助謙讓的態(tài)度。

拆除重建的資金從哪里來？

政策原文表述：私有房屋拆除重建，由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)原面積建設(shè)成本費用（按照一案一價原則，以成本核算為準(zhǔn)），增大面積可按市場評估價出售給原產(chǎn)權(quán)人。 公有房屋拆除重建資金，由參與承建的國有公司或相關(guān)政府部門承擔(dān)。

重點解析：私有房屋拆除重建，選擇原地回遷，選擇回樓房屋面積與原房屋面積相等的，以每平萬米建設(shè)成本價繳納房款。選擇回樓房星面積大于原房屋面積的，相等面積部分被建設(shè)成本價繳納房款，超出面積按每平方米市場評估價繳納購房放。選擇房屋面積小于原房屋面積的，減少部分按每平方米市場評估價退還產(chǎn)權(quán)人。

以私有房屋舉例：老宅房本面積100平，拆除重建后想要一個120平的房，房主需要支付100平的建設(shè)成本+20平的市場評估房價。是一次性全款支付，還是貸款按揭支付，比例是多少，這些都需要一案一議，具體磋商。

公有房屋，完全不需要住戶承擔(dān)任何建設(shè)費用。

是否可以辦理房本？

政策原文表述：城市更新范圍內(nèi)重建的房屋竣工，實施主體辦理首次登記后，被更新不動產(chǎn)所有權(quán)人持城市更新拆除重建協(xié)議等材料申請不動產(chǎn)登記。

重點解析：拆遷重建項目可辦理不動產(chǎn)登記（房本）。

重建回遷的直管公有住房、公共租賃住房，是執(zhí)行老租金還是新租金？

政策原文表述：重建回遷的直管公有住房、公共租賃住房新的租金標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價。直管公有住房重建回遷面積超過原公房面積部分，租金標(biāo)準(zhǔn)參照市場價格執(zhí)行。重建后多出的增量公有住房，可以向社會公開出租，租金標(biāo)準(zhǔn)按照市場價格執(zhí)行。

重點解析：租金重新定價；重建回遷面積超過原公房面積部分，租金標(biāo)準(zhǔn)參照市場價格執(zhí)行。比如：原50平的老公房，拆除重建后選到了一間70平的新公房，其中50平按新核定的公房租金價格，剩余20平按照市場正常的租房價格來執(zhí)行。

NO.3 | 叁

未來案例

呈現(xiàn)參照

從2021年政策文件下發(fā)后

開封哪個區(qū)域

能夠成為首座拆除重建的“試點項目”

一直備受期待

事實上，拆除重建看似簡單

實則各項推進(jìn)工作，都有著巨大的挑戰(zhàn)

好在，各區(qū)并未因為困難而怠慢

反而都在積極推進(jìn)

讓符合條件的項目盡快落地

讓民生所需，得到響應(yīng)

其中，開封各個區(qū)

也都在有可能要推進(jìn)“拆除重建”的區(qū)域

全面、及時地開展了實地入戶調(diào)查

征求到了居民們的內(nèi)心意向

同時，在今年2月份公開發(fā)布的

《開封市“十四五”城市更新

和城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)規(guī)劃》中更明確提到

“河大西門南北兩側(cè)拆除重建項目”

便無比清晰地進(jìn)入了我們的視野

*河大西門南北兩側(cè)拆除重建項目示意圖

僅供參考、不做任何意義延伸

最終以官方公布為準(zhǔn)

根據(jù)文件所描述的拆除重建項目范圍

河南大學(xué)西門南北兩側(cè)

所延展的區(qū)域，是河大家屬院和教職工用房

把這個區(qū)域作為拆除重建

其實很有典范意義：

一、河大自身實力雄厚，也愿意為職工謀取福利

二、拆遷重建工作相對好統(tǒng)一、好協(xié)調(diào)、好推進(jìn)

三、河南大學(xué)西門區(qū)域，也確實需要重新改造，完成形象上的煥新提質(zhì)

更為重要的是

河南大學(xué)西門根據(jù)規(guī)劃

預(yù)計投資約500萬元

重新建立一座整體風(fēng)格

與明倫校區(qū)古建筑相統(tǒng)一的西大門

*河南大學(xué)明倫校區(qū)西大門現(xiàn)狀（上）

新西門規(guī)劃圖（下）

如此一來

整個區(qū)域的城市靚化、形象與氣場

將會被重塑

區(qū)域價值也會隨之被點燃

并且，這個區(qū)域還明確指出

要按照《開封市城市更新拆除重建

項目實施辦法（試行）》對河大西門南北兩側(cè)

危房、老舊房屋進(jìn)行拆除重建

項目與實施辦法，完美照應(yīng)

大家心心所念的拆除重建項目

終于有了可以期盼的明確指引

希望這個區(qū)域，能夠用高標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)

通過規(guī)劃調(diào)整，充分挖掘和整合小區(qū)資源

把這里打造為開封舊住房更新改造樣板

形成“點上突破、面上引領(lǐng)”的示范效應(yīng)

所以，作為城市更新的一劑強(qiáng)力補(bǔ)充

拆除重建，在貼近民心的同時

也讓城市，有了另一種煥新生長的可能

更為重要的是

讓生活于此、期盼如此的人們

看到了希望，找尋到了方向

本文內(nèi)容信息來源：

開封市人民政府門戶網(wǎng)站、河南大學(xué)教育發(fā)展基金會

僅供參考，不做任何意義延伸

最終以官方公布為準(zhǔn)

------The end------

本文為開封樓市內(nèi)參原創(chuàng)文章

未經(jīng)許可，禁止抄襲、轉(zhuǎn)載、視頻、語音等

侵權(quán)必究，全網(wǎng)追蹤

開封樓市內(nèi)參 法律顧問：河南潘勝超律師事務(wù)所 張浩律師

張浩律師，擅長處理各類民商事訴訟和非訴業(yè)務(wù)

微信號：H15203788850

開封樓市內(nèi)參VIP會員購房俱樂部

全城樓盤客觀點評、直面缺點

問題樓盤絕不推薦、杜絕掉坑

房子劣勢毫不掩蓋、放心透明

購房優(yōu)惠獨家呈現(xiàn)、貨真價實

入會既默認(rèn)接受內(nèi)參提供的購房服務(wù)

享受內(nèi)參購房咨詢師1對1 VIP專屬服務(wù)

內(nèi)參君私人微信號

長按·關(guān)注 邀你一同進(jìn)入

【 開封樓市內(nèi)參 · 置業(yè)交流群 】

近期熱文精選

（點擊文字閱讀全文）

內(nèi)參精選

總編 | 內(nèi)參君 編輯 | 紫悅、田心 版式 | 干將路

本文圖片來自網(wǎng)絡(luò)

讀完請點個【在看】與【贊】