大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

熟悉我的粉絲都知道，我在幫大家給買房建議的時候，一般很少提到商辦這類資產。

因為很多自用型的買家，他們在決定要買房時，潛意識里就排除了“非住宅”的資產類別。

這個認知本身沒啥問題。

我一直跟大家強調，在置業(yè)的選擇上，住宅的優(yōu)先級是最高的。但同時我也認為，大部分人置業(yè)，最終還是為了滿足“使用感更好”這個需求。

如果需求升級了，但支付能力跟不上，買家也不一定非得委曲求全，置業(yè)的思路可以更開闊些。

而這，也確實是當下廣州市場，正在發(fā)生的變化。

先看幾個數據：

1、今年上半年，廣州商辦物業(yè)成交均價達32191元/㎡，首次突破了3萬大關，創(chuàng)下近5年新高（數據來源：合富研究院）；

2、今年上半年，中心區(qū)商辦成交約15.2萬㎡，同比增長19%，市占率46%。其中海珠貢獻了一半的業(yè)績，市占率23%，相當天河、白云和荔灣三區(qū)之和（數據來源：合富研究院）。

3、今年7月份，廣州非住宅類產品成交11940套，不僅占所有新房的74%，環(huán)比上漲了約18.45%（數據來源：克而瑞）。

這意味著，今年廣州的市場里，買商辦的人多了起來。

而這些商辦，大致可以分為兩類：

1、總價過千萬的大平層。

據統計，光是今年上半年，廣州大平層的成交量就接近去年全年，且800萬級以上的商辦類大平層成交套總價也比去年更貴。

2、總價低、面積適中的類住宅商辦。

這類產品的成交量主要集中廣州核心四區(qū)，尤其是海珠，大部分的買家都是自用為主。

這里面呢，第一類資產配置的屬性更強，而第二類則是我們需要關注的新趨勢：

在房地產供求關系發(fā)生變化的當下，商辦這種產品，正在成為當下越來越多廣州人的新選擇。

商辦業(yè)主的心路歷程：

質疑商辦、理解商辦，接受商辦

作為廣州商辦物業(yè)大多數買家的流向所在——星匯海珠灣，這里的業(yè)主據說有超過70%的比例都是為了自用而來。

在部分人并不理解商辦的價值時，已經有數千名業(yè)主在選擇星匯海珠灣的過程中，完成了“質疑商辦-理解商辦-接受商辦”的認知變化。

正如我開頭說的，商辦普遍比不上住宅，是大部分買家們潛意識里的認知。

而沒有居住的屬性，或者舒適度，是很多人質疑商辦的主要原因。

所以，“商辦”和“自用”，這兩個詞在大部分購房人心里，從來不會作為固定搭配出現。

但像星匯海珠灣這樣位于核心區(qū)的商辦，卻在逐步打破這種刻板印象。

從星匯海珠灣的業(yè)主畫像來看，這些人之所以買入星匯海珠灣，主要出于以下幾個原因：

1、名下已經有一套住宅，但希望更低的首付實現品質改善；

2、小戶型多，總價低好上車。年輕人覺得租房成本高，還不如直接買房還月供；

3、孩子結婚，父母分巢，買一套商辦養(yǎng)老。孩子不想父母離自己太遠，一碗湯的距離正好。

當然，也有純投資屬性的——有實力的中產家庭，買幾套放著給孩子收租。這個我們另當別論。

發(fā)現沒有，這些選擇星匯海珠灣的業(yè)主，大部分都是從自用的需求出發(fā)：

1、不需要名額，也就不需要急著割肉賣房，可以等未來市場充分回暖再考慮。

2、不需要大幾百萬的首付，自家的現金流完全能覆蓋，是他們留在海珠的最低門檻。

3、核心區(qū)的商辦物業(yè)的自用舒適度，與住宅的差距越來越小。

在我看來，第一第二點是理解商辦的過程，而第三點，才是自用型買家們接受商辦的關鍵。

一個不能忽視的買家心理變化是，在劇烈調整的市場中，買家出于安全性的考慮，會更傾向于城市核心區(qū)的物業(yè)，這意味著確定性的規(guī)劃和現有的成熟配套。

所以，像星匯海珠灣這樣優(yōu)質地段的商辦產品，對置業(yè)者而言，自用就極具吸引力。

了解更多商辦市場信息

數千名業(yè)主買這里自用，他們現在怎樣了？

一個90后廣州海珠土著J，就買了一套星匯海珠灣的商辦。

他最初的想法是：

先有一套自己夠得上的、屬于自己的房子，提高自己現在的幸福感。未來有錢了，再去買住宅。

到時候，這套商辦能脫手最好，不能脫手就收租金。也許會有風險，但是干什么會沒有風險呢？

抱著這樣的想法住進去半年之后，J說：“性價比和自用的整體感受還是很不錯的。”

“出門就是地鐵口，購物娛樂說走就走，公園就在小區(qū)里。這些理由對我來說，買星匯海珠灣已經很值了?！?/p>

另一位業(yè)主是70后的陳大姐，想法則更簡單直接。

打一開始，陳大姐就目標明確，這套商辦就是買來跟老伴自用的，投資只是附帶的。

因為自己的孩子結婚以后就住在海珠灣的住宅里，他們覺得這個小區(qū)非常不錯。

樓下就是雙公園，早上晨練晚上散步，那是一點都不耽誤。老倆口想著，離得近，要是以后孫子出生了，還可以幫忙帶孩子。

海珠濱江公園示意圖

J和陳大姐心態(tài)變化，也是大部分海珠灣商辦業(yè)主的心態(tài)變化：投資驅動轉為自用驅動。

當然，這一切的前提是，星匯海珠灣本身，就是海珠核心區(qū)實力強勁的綜合性選手：

區(qū)位：海珠唯二臨江的區(qū)域，地段核心且成熟

廣紙與廣鋼、廣船被稱為廣州三舊改造的三大明星項目。廣紙與廣鋼新城隔江相望，是白鵝潭商務區(qū)規(guī)劃的重要組成部分。

就整個海珠而言，琶洲在東，廣紙在西，這倆都是一線臨珠江、且發(fā)展基礎較好的板塊。

和北向望江的琶洲相比，星匯海珠灣就位于珠江后航道上游，坐擁稀缺的南向江景，是一江兩岸重點打造的核心板塊之一，目前已經建成了有成熟居住氛圍的宜居新城。

廣紙片區(qū)實拍圖

規(guī)劃：強預期、現實價值看得見

今年7月，廣州市政府采購中心發(fā)布了《廣紙片區(qū)城市設計優(yōu)化及控制性詳細規(guī)劃修改采購需求公示》。

這份公示當中的核心想法是，大規(guī)模收儲片區(qū)土地，統一規(guī)劃、連片開發(fā)。

除了已收儲的舊廠地塊，政府還計劃收儲土地約88.55公頃。征收的土地范圍基本囊括了沿江一帶，由政府實行統一規(guī)劃，連片開發(fā)。

而從最新的廣紙新城的控規(guī)圖來看，沿江一帶的土地類別，主要都是綠地，以及商務、商業(yè)用地。

換言之，除了現有的成熟價值，未來的廣紙新城還有連片的商務產業(yè)集群加持入駐加持，為區(qū)域價值提供堅實的產業(yè)支撐。

交通：路網便利，地鐵發(fā)達

星匯海珠灣的旁邊，是全長約42.2公里的海珠環(huán)島路，串聯起琶洲總部和海珠灣。

地鐵出行方面，項目距離已經開通的地鐵廣佛線燕崗站約500米，僅需7站即可到達廣州南站和珠江新城。未來串聯了廣州所有中心區(qū)域的11號線開通后，出行還會更加方便。

誠然，規(guī)劃強預期+地段核心，是驅動大部分業(yè)主最開始選擇星匯海珠灣的核心原因。

但星匯海珠灣的產品品質和老廣心目中的生活氛圍的加成，則讓他們更加堅定自己的自用選擇。

尤其是經過了7年的沉淀，數千名業(yè)主見證了星匯海珠灣進階為一座聚合了濱江商業(yè)、辦公、自用、文化休閑功能等一體的56萬㎡大城：

要休閑散心，星匯海珠灣旁邊就是漫長的江岸線，莊頭公園、外部規(guī)劃中的濱江公園（業(yè)主的“后花園”），以及項目兩個地塊中間的超過3.6萬㎡的廣紙公園（已建成）；

廣紙藝術公園實拍圖

要購物娛樂，廣紙公園里的小徑可以通往濱江獨棟商業(yè)街區(qū)，這里由原來廣紙的煤倉、冷焊房、鍛造坊等建筑改造而來，坊間戲稱是太古倉的2.0版本，朋友聚會，吃飯下午茶，溜達著就到了；

要宴請社交，越秀·星匯海珠灣門前的商業(yè)——廣紙?zhí)斓厮C就能滿足。商業(yè)品牌及消費方式直接對標的是珠江新城的廣粵天地、荔灣永慶坊，網紅餐飲、高端休閑應有盡有。

廣紙?zhí)斓厮C實拍圖

像J這樣的業(yè)主，居住在這里，生活的一步即達性，和記憶里獨有的煙火氣息，都肉眼可見。

樓王加推，這一次你還要錯過嗎？

現在，星匯海珠灣除了大平層單位，對普通改善買家非常友好的樓王單位也要加推了。

本次加推的海珠灣壹號組團新成員——全新E2棟，是整座大城沉淀7年的壓軸之作。

因為本次加推的是樓王單位，星匯海珠灣從樓棟建筑、外立面設計、梯戶比和戶型產品都致力于打造純粹的產品體驗。

1、廣紙新城上的新“書卷”

首先是建筑的外形，外立面采用的是采用烤漆鋁板+中空LOW-E玻璃，靈感來源于廣紙的文化脈絡，以“書卷”為原型，與廣紙文化一脈相承。

外立面示意圖

其次，由于E2棟臨江約160米，整棟樓采用了“一字型”設計，整體的景觀面更好，高層前后景觀無遮擋；

臨江景觀實拍圖

樓體還通過專門的通風設計，成倍地提高了舒適性。自然風可以通過底部凹槽進入樓棟內形成上下自然流通，橫向進入室內形成南北對流，強化通風屬性。

樓棟通風設計示意圖

2、比普通住宅體驗更好的梯戶比

E2棟是7梯11戶，平均一部電梯最多就服務兩戶人家，比起住宅的2梯6戶體驗還更好。

廣州買房計劃設計師創(chuàng)意設計（非交付標準）

這樣的梯戶比帶來的品質感和舒適感，放眼整個海珠都不多見。

3、4.5米中空挑高，更好的景觀面和套內尺度

看了市場上這么多商辦產品，我的認知是，要想實現能媲美住宅的產品舒適度，第一取決于層高，第二取決于套內功能的設計。

此次加推的95㎡戶型，定位“輕奢空中墅”。

4.5米的中空設計，客廳的空間和視野更加立體和開闊，部分戶型基本都能一覽無余窗外的廣紙公園。

戶型創(chuàng)意設計示意圖

基于層高，產品擁有更多可能性，可以做到3+1空間2廳2衛(wèi)。

相當于95㎡的面積，可以做到差不多135㎡的使用面積，超過140%的超高使用率。后續(xù)不管自用或者出租，都極具性價比。

戶型創(chuàng)意設計示意圖

這種格局和尺度，給了空間更多無限的可能，尤其是滿足改善人家的使用需求：

樓下的空間可以供長輩使用，樓上的小空間，可以給孩子使用；

創(chuàng)意空間可以靈活安排，親子娛樂或者看書工作都OK；

還有夫妻倆的超大空間，即便是三代同堂也能有自己的私密空間。

戶型創(chuàng)意設計示意圖

4、總價約300萬，性價比拉滿

最主要的是，同樣95㎡，如果買住宅，最多只有3房，而且房間還很小，總價高出近三分之一。

而星匯海珠灣的95㎡戶型，總價約300萬就能買到。在這個地段、這個圈層，同品質的住宅，可能要八九百萬起。

相比之下，前者的性價比非常高，后期業(yè)主圈層也很好，是改善自用的性價比之選。

正如我前文提到的，如果你是不缺預算的改善型買家，那海珠10萬+起步的房子都在你的可選范圍之內，可以優(yōu)中選優(yōu)。

但如果你是不想有太大壓力的改善型買家，不妨可以看看星匯海珠灣即將加推的海珠灣壹號組團新成員——全新E2棟，不管是品質感還是使用的舒適度，大概率都不會讓你失望。