封面圖 |《急診科醫生》劇照

1

問：

房地產市場環境發生了一些變化，在政策端迎來多番調整，包括降低存量房貸利率、落地認房不認貸、降低首付比例下限、取消限購等等，甚至在公積金和購房補貼方面也推出多項措施。當前這個力度下，2024年房地產市場會好嗎？

馮侖：

年初，各地開足馬力搶抓龍年「開門紅」，在「唱響光明論」的鼓勵下，有很多「唱響」的動作，但是就房地產行業來看，目前為止，行業還處在嚴重的調整轉型過程中。

我最近才發現，原來房地產的「病」只需要看「專科」，房地產有問題，就只談房地產，相當于去專科醫院；現在談房地產要看「全科」，即房地產的問題不是靠房地產能解決的，比如就業、收入、人口增減，這些都不是房地產自身的問題。

只有經濟持續增長，大家充分就業、口袋里的錢持續增加，房地產才能有止跌反彈、小陽春回升等大家期待的、曾經有過的榮景。如果系統性的問題沒有解決，那么這些榮景只能存在于夢里和遙遠的未來。

今年我對這些榮景并不抱有同樣的期待。我認為，「全科醫院」沒有開出很好的藥方，整個系統的身體機能并沒有完全調整好。

就房地產本身而言，行業仍然在調整中、下探中，甚至有些地方全面解除限制之后，實際價格還在不斷下探，或許還得持續下行一段時間，只有等到徹底觸底之后才會緩慢地回升。但這個時間恐怕不是2024年，也不是2025年，可能是2026年，或者再往后。

2

問：

春節過后，一眾新能源車企開啟降價潮，先是比亞迪將旗下兩款車型價格下降2萬元，最低賣到7.98萬元，五菱、哪吒、長安等車企緊隨其后宣布降價，現在連特斯拉也坐不住了。汽車降價會不會刺激大家的購買欲，引起車位需求暴漲？停車位此類資產又將如何發展？

馮侖：

汽車降價肯定會刺激購買，車輛多了當然需要更多停車位。但停車位這類資產，國內國外、不同類型是很不一樣的。

國內的車位分成兩類：一類是住宅產品的附屬，你買房的時候會免費送車位，也有需要單獨購買的車位，比如我購買一套住宅，開發商送我一個車位，或者我買了套住宅，又買了一個車位。這類車位資產是非常分散的，分散在多個業主手中，一般不允許入市出租經營，除非開發商或物業手里有一些沒賣出去的車位，可能會用來經營，但不具備長期投資價值。

另一類是專業停車樓，在商用不動產里屬于專門的種類，我認為是有投資價值的，這類資產需要專業的公司來運營管理。換句話說，只有集中式的，由專業公司來系統運營管理的這類停車樓資產，才具有投資價值。

比亞迪降價了、買汽車的人多了，停車位就漲價了？我覺得二者之間沒有必然的因果關系，一般小區停車位也沒有太大的經營價值，法律也不允許這樣經營。

雖然這兩件事情沒有因果關系，但提醒大家可以關注一個方向：未來，一些社區可能發展出由專業機構管理的集中式停車設施。我注意到，國內有一些公司專門規劃建設這種集中式停車物業和停車系統。這類資產可以直接作為商用不動產投資，并具有投資價值。

在國外，這類停車樓可以做到20層、30層，我在德國考察時，看過一個像高級酒店、寫字樓一樣的建筑，其實里面是停車樓，運營管理得也非常好，很有投資價值。所以，在未來房地產轉型發展當中，這種集中式、專業化的停車系統和停車樓是值得關注的。