3月14日，中國的地產頭條是，杭州樓市繼續松綁——全面放開二手房限購，撒出天量入場券。

「杭州歡迎所有人過來買樓」。??

好多朋友來跟董小姐聊杭州樓市。

聽到最多的聲音是，這是一張王炸，目的是加熱二手房交易鏈條，促進「賣舊買新」，最終刺激出一波杭州新房行情。????????

大家好像集體默認，二手房交易鏈條一定會傳導到新房，想要新房熱，先給二手房澆點油。????

但是，董小姐有點不同看法，我們來更新一則樓市認知吧。

二手房—>一手房熱傳導規則，在2021年之前的杭州廣泛存在。但是，在那之后，已經打了折扣。

杭州以往的邏輯是，大家賣掉二手房，轉頭去買新房；或者，多個二手房連環買賣，最后也一定會推動新房。

因為，那時候的二手房很難和新房PK。

但是，過去五六年，杭州樓市的扭曲發展，改變了這個熱傳導規則。

2016年—2021年，杭州房地產大爆發，在限價的刺激下，投資客洶涌入市，造就了后來的海量次新房。

當時有多嗨，現在就有多慘烈——這是以往歷次地產周期都沒有出現的景象。

目前，杭州二手房掛牌已經超過14萬套，撒再多入場券也不嫌多。

那幾年入場的投資客，現在都急于賣出套現。

杭州的朋友說，他們手上的房子，大多在90—130平，價格更低、位置更好、不限價的房子品質又比限價的新房好，幾乎沒怎么住過。

「董小姐有沒有朋友感興趣啊？」

問題來了。

一旦他們終于賣出去了，短期內，拋去那些真正有居住需求的，這群人再度入市的可能性有多大？

這個問題，因為沒有發生，所以不好回答。

反正，我看到的是，不少人都在等著落袋為安，三十六計走為上。???

杭州目前的基本牌面是這樣的：

1、過去數年，一直海量賣地，新房供應一直居高不下。

2、杭州房價漲幅最大，基本在2016年—2021年這五年。

3、杭州為了迎接亞運會，全市大規模拆遷改造，新房不像北京、上海那樣多分布在近郊，杭州全市各處，從遠郊到市區，都有大量新房銷售。

因此，現在的二手房有大量市區盤，且歷史成本很低。

當新房成本明顯高于二手房，新房還有限價，導致新房品質很多不如二手房的時候，這些都可能瞬間澆滅「買新」的熱情。

簡言之，在杭州，大家「賣舊」熱情高漲，「買新」動力不足，傳導機制可能會失靈。??

以后怎么樣，還得看外部人口增量能不能拉起來。但是數據顯示，杭州每年的凈人口流入已經放緩。???

這一輪，各大房企要面臨的頭號議題都是，次新房壓頂，不斷沖擊新房銷售，破局越來越難。

杭州新政一出，信號很明確。

既然要讓二手房先跑，那就跑一段時間看看吧。

有熱度總比沒熱度強。

至于新房未來是否陪跑，不好說。

樓市認知是需要不斷更新的。?????

有關杭州樓市是怎么走到這一步的，到底能不能買，哪里有坑，未來會怎樣等等你們關心的所有問題，在《董小姐談城市購買力視頻課》里，都有底層的探討和解答。

其實，除了杭州，我們還深度研究了合肥、南京、蘇州、成都的樓市。

這是一門董小姐籌備近半年的課程，現在，它終于正式面世了。??????????????

這兩年，很多房企都強化了城市研究。????????????

在這門課程里，有很多觀察與結論是比較反常識的，就像對杭州解綁二手房，對新房傳導機制的討論那樣。

之所以這么說，是因為這輪樓市巨變中，太多人在憑借慣性持有自己的觀點。而很多公司會基于一群人的觀點，來做投入或撤出的決策。

哪怕這個決策會影響一大批人的職業生涯。

而我們想做的是，挖掘出不一樣的認知縫隙。????????

這是董小姐決定做這門城市課的第一個原因。?

第二個原因，則更加現實。

一入地產深似海，很多地產職業經理人的職業生涯，從一開始就進入了「游擊隊」模式，在不同的城市輾轉是常態。

這兩年，開發商熱衷組織架構變革，地方管理層經常打一槍換一個地方，城市總、區域總換防是常態。

而中基層團隊要面臨的問題是，做著做著，所在的城市公司就沒了。那么，你是按照公司的意志換一個城市，還是繼續堅守本地換個雇主呢？?????????????????

這些場景，看似是做選擇題，但其實并沒有那么多選項。?????

大家的工作、生活也在這樣的城市遷移中，徐徐鋪開。

錨定一個城市的成本在變高，而很多人對一座城市的理解與判斷，是非常碎片化和情緒化的。???????????????

過去多年，碰到過很多朋友來問我，某某城市能不能去。

這是我做《董小姐談城市購買力視頻課》的第二個原因。????

入行十余年，結交了很多朋友，寫了很多文章。

過去一直在用文字和大家交流，今年，也想嘗試下新的方式，出鏡去表達我最想表達的東西，可能更簡單直接。

我還有一個私心，文章寫了十幾年，收獲過很多夸獎，也被人贊過天賦，但文章就像一片片落葉隨風飄散，熱潮褪去，每一天其實都在重新歸零。

而課程不同，它可以一直在這里，接受檢驗，是可以保存下來的那朵花。????????????

它一定不是最完美的，也無法讓所有人都滿意，但它一定是有價值與極用心的。

這門城市視頻課，還凝結了臺前幕后很多人的心血。

今天是我們正式把它推出來的日子，在此感謝過去在董小姐的視頻課上，給予過支持與幫助的所有朋友。

現在，讓我們來一場杭州、蘇州、南京、合肥、成都的樓市認知更新之旅吧。

如果你感興趣，下圖掃碼約杯咖啡，我們視頻中見。???????????????????????

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