“2024年預計會是一個各方面調整的大年，總體趨勢上可能會進入一個緩慢復蘇的過程，但也比較難判斷。”

3月25日，綠城中國召開的2023年度業績發布會上，行政總裁郭佳峰在談到市場銷售情況時如此說道，與他一同出席業績會的還有董事會主席張亞東、執行總裁耿忠強、執行總裁周長江、副總裁李駿。

雖然謹慎看待后市，但綠城中國還是向外界透露了一些經營指標，例如預計2024年的總投資貨值將在1000億元左右，銷售目標爭取與2023年持平。

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預計新增貨值1000億

2023年，綠城中國參與了近200場土拍，全年新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米，權益地價595億元，平均樓面價約每平方米14231元，預計新增貨值1425億元，超過2022年。

這些新拓項目中，一二線貨值占比84%，北京、上海、杭州三城新增貨值約823億元，占比58%；有26個年內實現首開，占同期新增土儲數量的68%，新增貨值當期實現銷售轉化約549億元，同比提升約10%，當期轉換率約39%。

城市分布來看，2023年，綠城中國在杭州實現合同銷售額631億元，位居市場第二；上海市場則實現了208億元的合同銷售額；西安市場貢獻銷售額124.1億元。

加之天津、長沙、濟南等城市的助力，綠城中國2023年實現總合同銷售額3011億元，其中來自自投項目的合同銷售金額約1943億元，對應權益銷售額1276億元，同比增長4%，權益比提升至66%。2023年的新增項目中，該公司平均權益比進一步提升至約74%。

談到2024年的投資鋪排，郭佳峰說公司也想尋求更好的發展，希望能超過2023年1425億元的新增貨值，但根據綜合分析來看，今年市場可能會面臨較大挑戰，權衡之下預計2024年將新增1000億元左右，且將視銷售及現金流情況安排，“今年3到5月期間，上海、杭州、北京等地區仍有優質土地在等待拍賣，我們一直在關注”。

對于深耕的杭州區域，李駿直言，今年在整體政策有望繼續寬松的大前提下，杭州的限制性政策可能會進一步放開，市場分化會進一步加劇，核心區域核心板塊的優質項目價值穩定性更強。另外，杭州還是會有優質土地推出，可能會有一部分容積率在1以下的低密度地塊上市。

“杭州市場總體成交比較活躍，核心板塊量價都很堅挺，庫存也健康。”他表示，目前綠城中國在杭州有8個待售項目，都在按計劃推進，部分項目預計可以提前入市。

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永續債清零

銷售端的穩健為綠城中國提供了內源性現金流增長。

2023年，該公司經營性現金流規模較2022年的146億元增至230億元，總營收同比增長3.3%至1313.83億元，對應歸母凈利潤約31.18億元，同比增幅為13.1%，整體毛利率13%。

耿忠強稱，未來隨著2022年、2023年獲取項目逐步交付，綠城中國的整體毛利率水平也將會有所好轉。

他直言，2023年結轉的物業中，有相當一部分是2020年、2021年獲取的項目，而2021年下半年開始，房地產市場開始下行，“雖然綠城跑贏了同行，但是也存在部分項目的售價或者流速不及預期”。

另一方面，綠城中國拿地更加聚焦于一二線城市，核心城市核心地塊的毛利率相對偏低。以杭州為例，雖然該城核心區的地價放開了，但房價還受到限制，也使得公司的毛利率相對偏低，不過這些區域的安全性、流動性也較好，在下行市場中為綠城中國的安全底線提供了保障。

按耿忠強所言，目前綠城中國已售未結轉的毛利率整體水平比已結轉的要高，“2024年結轉的收入中還是有一定比例的項目是2021年獲取的，所以預計2024年的毛利率還是會處在一個底部區間”。

數據顯示，截至2023年末，綠城中國累計已售未結轉金額約2565億元，對應權益金額1712億元，其中有1064億元的權益金額將在2024年結轉，為公司2024年的業績埋下了基礎。

融資情況來看，去年，綠城中國的總借貸加權平均利息成本下降至4.3%，較2022年的4.4%下降了10個基點；發行公司債、中期票據等債券合共139億元，整體發行利率3.93%。

會上，耿忠強透露稱，2024年內，綠城中國有120.5億元境內公開債到期，其中上半年有71.5億元，已經歸還了51.5億元，下半年將有49億元到期。他表示，綠城中國將根據市場情況擇機發債置換，同時準備了自有資金準備償還，“今年將著手安排2025年到期債務的提前置換”。

截至2023年末，綠城中國擁有貨幣資金734億元，現金短債比2.3倍。公司年內償還永續債15億元，實現永續債清零，一年內到期的債務總額為325億元，占比22.3%，維持低位。

記者 吳典

編輯孫婉秋