未來的樓市充滿了未知，所以，我們要尋找那種更有確定性的樓盤。

市場持續(xù)的調(diào)整，相信給到每個(gè)人的壓力都很大，不知道該怎么辦。想買又怕被套，不買又怕錯(cuò)過。

我認(rèn)為這個(gè)背后其實(shí)是一個(gè)方法論的問題，我直白給出我的答案：我從不建議我的粉絲們?nèi)ァ安住保?strong>我們矢志不渝做的事，一直是“尋找那種值得住十年以上的好樓盤”。也只有那種樓盤，才能最終真正的有希望實(shí)現(xiàn)你保值增值的愿望。

什么樣的樓盤有這種確定性？

簡單說，就是判斷并買入有“護(hù)城河”價(jià)值的那種樓盤，這個(gè)觀點(diǎn)我在先前的文章里講過《》。所謂“護(hù)城河”，就是指這個(gè)樓盤有稀缺性、有壟斷性，就是指在未來若干年時(shí)間里，同區(qū)域不太能出現(xiàn)可以挑戰(zhàn)它、替代它、超越它的樓盤。如果是這樣的樓盤，哪怕要稍微付出比周邊高一點(diǎn)的價(jià)格，都無需介懷。因?yàn)榉诺綍r(shí)間的長河里，有“護(hù)城河”價(jià)值的樓盤會(huì)擁有更為強(qiáng)勁的成長動(dòng)能。即便是大家全都不漲價(jià)，這樣的樓盤也會(huì)創(chuàng)造更有吸引力的人居與生活價(jià)值。

在深圳西部，萬豐海岸城就是這樣的一座樓盤。我相信，在同區(qū)域，未來十年都很難再有“第二座海岸城”有實(shí)力挑戰(zhàn)它。放眼全城，均價(jià)5.5/平米左右的樓盤陣營里，萬豐海岸城一定是塔尖陣營。同類可比的條件下，能夠超過它的，你很難找得到。如果你是在周邊30分鐘通勤圈工作生活的人，那么，這會(huì)是不二之選。

01

一、配套給“全A++”，海岸城西部“造地段”！

買房買地段，這是誰都懂的道理，但萬豐海岸城的地段有什么不同？

我們大部分情況下理解的“地段”是給定的，一個(gè)盤在什么地段，有什么公共配套（比如地鐵、醫(yī)院等等），但海岸城作為建筑規(guī)模高達(dá)500萬平米的巨型城市綜合體，與需要“依賴地段”的個(gè)盤完全不同，它能“重塑地段”，也就是我說的“造地段”。

萬豐海岸城占地高達(dá)2平方公里，復(fù)合了軌道、商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、甲寫、高端酒店、名校、文化、公園等城市綜合體的所有元素，甚至超越了南山海岸城。寶安區(qū)和海岸集團(tuán)矢志要在這里打造一個(gè)西部城市中心，為此，他們?yōu)檫@里配給了幾乎全是A++的配套資源，兩者共同塑造了一個(gè)“微型城市”。

（萬豐海岸城全景示意圖）

用我們一直講的“改善四寶”來梳理，海岸城擁有：

軌道：距離地鐵11號(hào)線馬安山站，近處直線距離約600米（KIMI智能助手?jǐn)?shù)據(jù)）。

學(xué)校：項(xiàng)目范圍內(nèi)擁有深外寶安學(xué)校（本部）學(xué)校，提供4700多個(gè)學(xué)位，全深圳最大。

商業(yè)：AB兩區(qū)共擁有商業(yè)66萬平米，包含18萬平米海岸城購物中心、寶安首個(gè)山姆會(huì)員店。

公園：項(xiàng)目有三大公園環(huán)繞，海岸公園、大鐘山公園、萬豐公園。

“改善四寶”本質(zhì)是一個(gè)組合，第一層級(jí)是要有，第二層級(jí)是要優(yōu)。達(dá)到第一個(gè)層級(jí)的樓盤不多但也有一些，但是達(dá)到第二個(gè)層級(jí)的樓盤，全深圳都極少。

海岸城占據(jù)了全部，不但有，而且全優(yōu)。

未來十年，如果同區(qū)域有樓盤想挑戰(zhàn)海岸城，那么，它需要做到：類似的巨型綜合體、軌道環(huán)繞、三大公園配置、堪比深外的名校、超越山姆+海岸城聯(lián)合體的商場……

其中兩三個(gè)超越，也許有可能，但同時(shí)全部做到超越，恐怕概率極低。

這是海岸城最重要的“護(hù)城河”，區(qū)域最好的名校、商場、軌道、公園，在未來若干年里都將會(huì)領(lǐng)先市場，難有替代。

02

二、誰將主導(dǎo)未來深圳“西部消費(fèi)中心”？

目前而言，深圳西部商業(yè)分散、品質(zhì)感不夠，因此，長期存在著消費(fèi)外溢。贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，福（永）新（橋）沙（井）已開業(yè)商業(yè)總量約70多萬平米，其中超10萬平米項(xiàng)目僅2個(gè)。顯示這里亟需一個(gè)可以輻射周邊數(shù)公里的集中式區(qū)域商業(yè)消費(fèi)中心。

萬豐海岸城將實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，強(qiáng)力塑造整個(gè)西部商業(yè)新中心。

萬豐海岸城綜合體AB兩區(qū)共有商業(yè)總體量高達(dá)66萬平米，這在整個(gè)西部是唯一，放眼全深圳也是前三的存在，足以擔(dān)當(dāng)區(qū)域消費(fèi)中心。

將在年中開業(yè)的海岸城購物中心，不僅是深圳西部重要的事件，也將是深圳商業(yè)地產(chǎn)史上令人興奮的一幕——它提供了很多商業(yè)創(chuàng)新。單是這個(gè)購物中心便約達(dá)18萬平米，定位是南山海岸城的升級(jí)版。如果你在其間走一走，會(huì)相信這一點(diǎn)。商業(yè)與4萬平米的海岸公園融為一體，營造“公園里的MALL”感。商業(yè)上層有巨大的空中連廊相連，類似南山海岸城，營造雙首層感。下有公園，上有廣場。

（萬豐海岸城購物中心示意圖）

商場將引入300+品牌，其中區(qū)域首店品牌約達(dá)1/3。海岸集團(tuán)將在此落地自營影院-海岸影城，以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造寶安區(qū)首個(gè)Cinity巨幕影廳，擁有九個(gè)影廳。現(xiàn)在商場已經(jīng)接近完工，我在現(xiàn)場看到，星巴克、瑞幸、M Stand都已經(jīng)開始進(jìn)場裝修了。不出幾個(gè)月，海岸城的業(yè)主就可以完全享受舉步刷卡的快感了。

（萬豐海岸城現(xiàn)場拍攝圖）

另一個(gè)令人興奮的事件是，海岸城引入了寶安首家山姆會(huì)員店，預(yù)計(jì)2025年開業(yè)。而且屆時(shí)，海岸城也會(huì)通過廊橋和山姆會(huì)員店相連，住宅社區(qū)的業(yè)主可以非常便利的步行到達(dá)。山姆會(huì)員店我們就不多做介紹了，近年來沃爾瑪一邊在關(guān)沃爾瑪一邊在開山姆會(huì)員店，已經(jīng)印證了它的受歡迎程度。在我看來，山姆會(huì)員店所在之處，一定是樓盤巨大的加分項(xiàng)！說到這里，我必須要贊一下山姆的品控，尤其是水果和海鮮，強(qiáng)烈建議大家在山姆買。而且，山姆大叔一般在每個(gè)區(qū)域只開一個(gè)，在西部開了這一個(gè)，意味著未來數(shù)年內(nèi)，周邊便不會(huì)再有第二個(gè)。

（寶安首個(gè)山姆會(huì)員店示意圖）

商業(yè)，尤其是海岸城+山姆會(huì)員店聯(lián)合體，構(gòu)成了萬豐海岸城領(lǐng)先和獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)很難推翻。

03

三、家門就是深圳雙名校！

名校，是我們“改善四寶”里面最重要的一環(huán)，源于中國家庭可以為教育“不惜代價(jià)”的投入。所以，我之前說：沒有地鐵你可以換乘，但沒有學(xué)校你只能搬家。

海岸城強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)加持之一，來自于深外。學(xué)校不需多講，媒體都講太多了，2021年9月已經(jīng)開學(xué)了，102個(gè)班、4740個(gè)學(xué)位，是目前深圳規(guī)模最大的九年一貫制學(xué)校。

（深圳外國語學(xué)校現(xiàn)場拍攝圖）

我重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)。

其一，看學(xué)校怎么看，唯一重點(diǎn)看“在不在家門口”。為什么？一則，學(xué)位開發(fā)商不能承諾，現(xiàn)在稍微規(guī)范一點(diǎn)的開發(fā)商都不會(huì)承諾學(xué)位，因?yàn)?strong>只有教育部門才是唯一的權(quán)威信源。是以，在家門口，可以依據(jù)教育法中的“就近入學(xué)”原則，提高學(xué)位確定性（不要去鬧開發(fā)商，這跟人無關(guān)）。二則，義務(wù)教育重要是“就近”，因?yàn)榻铀托枰麄€(gè)家庭投入時(shí)間精力，越近越美，省時(shí)省力。我當(dāng)時(shí)買房子，就是使用第一條判斷準(zhǔn)則，斷定學(xué)位大概率可以確保。

萬豐海岸城與深外學(xué)校的關(guān)系，在我看來就是這種入學(xué)確定性很高的關(guān)系。因?yàn)樘耍瑒澇鋈ス渤杀緲O高。

去年底，萬豐海岸城又加了一個(gè)大利好：它也被劃入了深外北校區(qū)的招生范圍，由深外牽頭管理辦學(xué)。這一下子，讓海岸城變成了一個(gè)擁有“雙深外”名校配套的社區(qū)。

關(guān)系大概就是這樣的關(guān)系。

（深外北校區(qū)法定圖則）

未來整個(gè)西部還會(huì)有樓盤坐擁這樣的名校機(jī)會(huì)嗎？不敢說沒有，但一定非常稀少。4700多個(gè)學(xué)位的名校直屬辦學(xué)，如此的規(guī)模，放到哪里都是屈指可數(shù)的存在。這個(gè)競爭力，會(huì)讓周邊那些有教育需要的新增家庭，在未來數(shù)年里都將把萬豐海岸城列為必選盤！這毫無疑問。

04

四、3T3純大戶區(qū)域絕無僅有！

從2021年亮相至今，一直都是“網(wǎng)紅盤”的存在。這個(gè)背后，有上述壟斷性極強(qiáng)的配套原因，同時(shí)，也有萬豐海岸城極有競爭力的產(chǎn)品因素。

最近這段時(shí)間，伴隨著政策持續(xù)寬松，市場一線出現(xiàn)了令人鼓舞的回暖跡象。在這樣的情勢(shì)下，萬豐海岸城打算推出其最看重的樓王單位——瀚府2期6棟。

（萬豐海岸城現(xiàn)場拍攝圖）

來看6棟樓王的產(chǎn)品有多“能打”——這也是構(gòu)成萬豐海岸城“護(hù)城河”的重要存在。

準(zhǔn)備新推的6棟樓王位于瀚府北地塊，在海岸公園中軸景觀帶上，擁有南北一線三公園景觀——向南可觀海岸公園，向北可觀萬豐、大鐘山兩大公園。這是區(qū)位價(jià)值第一個(gè)亮點(diǎn)。

（瀚府6棟與公園關(guān)系示意圖）

6棟第二個(gè)亮點(diǎn)是，距離深外學(xué)校距離極近。大概匡算只有約200米左右，站在10樓樣板房可以看到深外學(xué)校的操場，未來娃們上學(xué)穿過海岸公園就可以到達(dá)，完全目送式教育。而且，家長想在體育課時(shí)找自家孩子，拿望遠(yuǎn)鏡橫掃操場絕對(duì)可以找到。

我站在6棟10樓往下看，就是這樣的關(guān)系。

（瀚府6棟現(xiàn)場拍攝圖）

6棟樓王產(chǎn)品設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二。1）全為純大戶，加推129套全為兩個(gè)戶型，143平米、189平米，業(yè)主圈整齊。

（瀚府6棟戶型示意圖）

2）梯戶比僅有3梯3戶，品字形分布，這是標(biāo)準(zhǔn)的豪宅配置了。3）層高3.15米，這個(gè)層高我上次見到還是在均價(jià)超11萬/平米的金地環(huán)灣城，全深圳極少。

（瀚府6棟樣板房示意圖）

4）架空層大堂挑高6米，是整個(gè)萬豐海岸城最高的大堂。5）外立面采用干掛鋁板，有效避免某些樓盤交房掉外墻風(fēng)險(xiǎn)。6）戶型設(shè)計(jì)采用大面積玻璃窗，陽臺(tái)推拉門單面面寬接近3米，景觀面非常純凈，這樣的陽臺(tái)我上次見到是在單價(jià)8萬多/平米的西麗金眾麒麟公館。7）樓道設(shè)計(jì)的闊綽，寬2.4米。

（瀚府6棟樣板房現(xiàn)場拍攝圖）

總之，6棟樓王的設(shè)計(jì)整體給我的感覺，就是那種“很成功人士”，專為周邊少數(shù)高凈值人群而造。

我要問是：這樣的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)、在萬豐海岸城內(nèi)，未來能有幾多？答案可能就是，幾棟罷了。因?yàn)閷?shí)話講，這個(gè)面積段，總價(jià)不便宜，有那筆錢，都可以在關(guān)內(nèi)買了。放眼整個(gè)區(qū)域，恐怕也只有海岸城敢這么做，它敢這么做，背后是上面那一大堆別人沒有的“壟斷性”在撐它。

05

五、瀚府平替，全深圳湊不齊一掌！

本著不談價(jià)格談價(jià)值都是耍流氓的原則，我們來談?wù)剬?duì)價(jià)格的看法——瀚府2期大約5.5萬/平米的價(jià)格值不值？

（瀚府6棟現(xiàn)場拍攝圖）

有人說這價(jià)格貴了，是的，海岸城的確溢價(jià)率要高一些。但這個(gè)高，我認(rèn)為值得。一則，相對(duì)于配套能級(jí)，溢價(jià)只高一點(diǎn)點(diǎn)，樓市平穩(wěn)在制造“好價(jià)格”；二則，5.5萬/平米的均價(jià)依然還賣得不錯(cuò)，說明了市場對(duì)它認(rèn)可。

用股票打比方，第一，設(shè)定一個(gè)前提：你是否長期持有？滿足了第一，那么第二：你是以低廉的價(jià)格買入一個(gè)平庸的企業(yè)，還是以合理/低估的價(jià)格買入一個(gè)偉大的企業(yè)？哪種投資回報(bào)的持續(xù)確定性更強(qiáng)？

房地產(chǎn)不需要回答第一個(gè)問題，因?yàn)樗烊皇情L期持有品種，所以，問題只在于：你是以低廉的價(jià)格買入一個(gè)平庸的樓盤，還是以合理的價(jià)格買入一個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓盤？哪種確定性更強(qiáng)？

答案已經(jīng)很明顯了。好的產(chǎn)品，有護(hù)城河的好產(chǎn)品，永遠(yuǎn)都不會(huì)便宜。比如茅臺(tái)一直不便宜，但它的回報(bào)到今天每年都可以雙位數(shù)。回到上面說，山姆會(huì)員店的東西好，但是它收年費(fèi)，什么檔次的商場啊還收年費(fèi)。但它的卡值不值得辦一張？事實(shí)給出答案：前海山姆會(huì)員店開業(yè)，千余停車位一早滿員，不到半年時(shí)間銷售數(shù)據(jù)已躋身全國48家山姆會(huì)員店前十名，在深圳四家門店中排名第二。

這說明了：好東西，價(jià)格合理，消費(fèi)者便會(huì)買單（當(dāng)然低估了更完美）。

海岸城瀚府的價(jià)格是要比周邊溢價(jià)高，那是因?yàn)樗鶕碛械摹白o(hù)城河”之多，足以支撐起它的溢價(jià)率。的確花上5.5萬/平米、單套700-1000萬，你可以有更多的選擇，但是同時(shí)得到：一個(gè)微型城市綜合體+靠近地鐵站+坐擁三大公園+家門口就是深外名校，而且倆校區(qū)+舉步即達(dá)購物中心、山姆會(huì)員店+3.15米層高三梯三戶純大戶樓王……這些，你放眼全深圳，可能都湊不齊一掌。或者說，同等于海岸城瀚府樓王的樓盤，那個(gè)價(jià)錢，恐怕必得10w+/平米以上。

（萬豐海岸城實(shí)景圖）

這是海岸城的確定性之所在，所有的配套都已經(jīng)是明牌，地鐵的距離是確定的，名校是確定的，另一個(gè)名校是確定的，商場是確定的，山姆是確定的，樓盤設(shè)計(jì)也是確定的……確定性，是它能夠給到客戶的。

06

最后，讓我們來總結(jié)。

我們的邏輯是：無論在任何時(shí)候、任何情況下，我們都要矢志不渝的尋找那種擁有強(qiáng)大“護(hù)城河”的樓盤，它的稀缺性必須要特別強(qiáng)。因?yàn)椋?strong>稀缺性意味著壟斷價(jià)值，壟斷價(jià)值意味著競爭力，意味著溢價(jià)，意味著強(qiáng)勁的保值增值能力。

真正的買家，無論是住家還是非住家，永遠(yuǎn)只需要思考兩個(gè)問題：1）如果要選一個(gè)社區(qū)住10年、20年，你選什么樣的盤？2）如果這個(gè)社區(qū)價(jià)格比周邊稍微高一些，你該怎么算賬？

萬豐海岸城是目前深圳市場上，極其少有的擁有強(qiáng)大護(hù)城河的社區(qū)，這些稀缺而明確的配套，以及來自出色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為瀚府樓王的未來提供了可以預(yù)期的確定性。這些全A++級(jí)別的要素聚合在一起，讓萬豐海岸城有很高的壁壘，未來的競爭樓盤想打破它的影響，不是不可能，但是非常之困難。我相信，至少未來十年，深圳西部都難有第二個(gè)“萬豐海岸城”出現(xiàn)。

如果打個(gè)比方，我認(rèn)為萬豐海岸城最為類似南山華潤城，可稱為“西部華潤城”。華潤置地是“造地段”的先行者，華潤城也是一個(gè)單價(jià)從4萬/平米升值到18萬/平米的創(chuàng)富神話故事，可窺“造地段”之威力。

（萬豐海岸城實(shí)景圖）

所以我說，也許未來的市場充滿未知數(shù)，但是海岸城沒有未知數(shù)。若說誰是深圳西部第一盤，萬豐海岸城稱第二，恐怕沒人敢稱第一。如果你就是要在西部生活，想在那買入一個(gè)自己心儀的、長久居住的社區(qū)，那么海岸城是可選中的必選。

萬豐海岸城瀚府6棟樓王將于3月30日盛大開盤，感興趣的朋友千萬不要錯(cuò)過！有需要我介紹的，可以掃碼下方二維碼加我（備注清楚，方便交流）！

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