不得不承認，深圳樓市走到現在，熱度在一點一點下降了。

拿清明小長假來說，開發商的營銷中心并不熱鬧，節后釋放的熱銷海報也是寥寥無幾。

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降價成了房企唯一活路

現在的新房市場，聽到最多的聲音就是在“降價賣房”！

為了賣房子，開發商不得不向市場妥協！85折新房成為眾多房企去化的利器。

深圳新盤基本沒有不降價的，都在促銷讓利。

總體而言，南山中心區新盤單價已經拉到了8字頭，龍華紅山新盤單價5字頭，沙井中心區新盤單價3.8萬到4萬，光明的新房低至3字頭，坪山和龍崗的新房2字頭。

如今，深圳新盤的價格不僅越賣越便宜，項目給出的其他優惠還越來越多，和幾年前的市場相比簡直天差地別。

新房市場的持續內卷，連保障房市場都扛不住了。

這不，光明的天健和瑞府人才房也跟著推出購房送全屋家電大禮包+物業費的促銷手段。

人才房也開始卷起來了！

不過，文君認為選擇人才房也是要看性價比的。

譬如，前段時間，深圳前海華發新城華苑業主“組團退房”的消息席卷業內朋友圈，讓人誤以為是房價高迫使業主退房。

文君咨詢開發商了解到，業主退房是事實，但是退房的原因卻是“為了換房”！

“原先買到2房的業主，因為家庭原因，想要換成3房的，有多的房源自然是滿足業主換房需求的。”開發商對此表示。

作為2023深圳賣出人才房套數最多的項目，華發新城華苑讓購房者用真金白銀付出行動。

不過從中，文君也注意到，深圳人才房申購條件越來越放松門檻啦，在第四梯隊人才條件中，3人家庭也可以申請3房戶型。

這也意味著，深圳人才房供應量劇增，放松申購門檻，要和新房市場打一場持久性的“惡戰”了。

有的人才房價格比市面上的商品房價格還貴，就不難想象，購房者會在買人才房和商品房的問題上糾結許久了。

更加崩潰的是，現在新房之間互卷嚴重，一而再再而三降價搶客，再加上人才房，這個價格戰實屬有點“悲壯感”！

就拿前海安居房山樾灣花園來說，4.26萬/㎡的限價，2310套房源，合格認購家庭1982戶，最終才賣出798套，去化率僅34.84%，這要是放在之前都是要日光的，可現在的成交結果，不免讓人唏噓，剛需都去哪兒了呢？

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市場不缺高端購買力

事實上，最近深圳樓市熱度并不是剛需帶來的。

3月最后兩天，深圳6盤開賣。

前海時代三期尊府開盤，官宣去化82%，收金27.39億。

福田中洲灣迎海二期，開盤銷售約27.1億。

寶安沙井的萬豐海岸城瀚府，官宣開盤去化7成。

南山赤灣金眾云山海，開盤收金19.3億。

而光明的綠城桂語蘭庭和龍崗的振業博文雅苑，市場關注度偏低，去化并不理想。

由此看出，深圳核心地段的項目依舊被高凈值買家關注，而剛需房面臨著巨大的市場挑戰。

總體來說，深圳新房還是難賣的。

市場下行期，深圳不少項目交付曝出質量問題，被業主投訴維權，消耗了購房者對開發商與期房的信任。

再者，市場調整期，二手房價格被打下來，性價比也就凸顯出來，不少買家覺得二手房看得見摸得著，品質有保證，也不用等交樓，省時省心省力，更愿意去買二手房。

只要購房者買房欲望被點燃，二手房市場率先“聞風而動”。

根據深房中協統計，2024年3月深圳二手房成交量再度突破5000套關口，達5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%。

伴隨市場成交量的增加，成交價卻在下跌，剛需、豪宅、學位房無一幸免。

比如，碧海熱門剛需小區金港華庭，65㎡2房網紅戶型，上周成交價再創新低，成交總價跌至320萬，相較于去年成交最低價，再跌80萬左右，基本跌回2017年年初的成交價。

南二外學位房小區觀海臺，最近成交的一套108㎡3房，成交價跌至1310萬，相較于同戶型上套成交價1450萬，繼續再跌140萬。

蛇口豪宅半島城邦三期，168㎡4房中高層海景大平層，3月最新成交已經跌至3430萬，相較于去年7月同戶型上套成交價4000萬，繼續再跌570萬。

下跌的成交價與攀升的成交量形成的矛盾市場，的確讓觀望的購房者變得更加猶豫。

但不可否認的是，成交價進一步探底也在一定程度上讓改善高端買家需求得以釋放。

4月3日，深圳5套法拍豪宅溢價成交，成交總價超過4億元，成交單價最高超過37萬/㎡。

（圖片來源：南方都市報）

這強大的購買力，再次震驚了深圳樓市。

事實證明，市場并不缺乏購買力，缺的是高端的優質資產，很多購房者兜里揣著資金在尋找機會。

不過文君覺得，深圳樓市已經進入相對比較平穩的時期，房價也只是在小范圍內調整，只要價格足夠有誠意，買家還是有的。