封面圖 | 《城中之城》劇照

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問(wèn)：

數(shù)據(jù)顯示，一些國(guó)際化的大城市，如紐約、倫敦、巴黎等，房屋的租售比（年租金/房屋總價(jià)）驚人的一致：3%-5%。租售比是一個(gè)很好的判斷房屋價(jià)值的量化指標(biāo)。一個(gè)公認(rèn)的觀(guān)點(diǎn)是，如果你能找到一套租售比達(dá)到或超過(guò)3%的房子，就可以考慮入手。馮叔，您考察過(guò)這么多國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，您認(rèn)不認(rèn)同這個(gè)觀(guān)點(diǎn)？

馮叔：

最近房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)承壓，有很大的向下壓力，住房租賃市場(chǎng)成為解決居住需求的重要途徑。

從租售比的角度來(lái)看，全球范圍內(nèi)，發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋租售比一般在3%左右，大家就覺(jué)得還可以，租金還合理，租房比較便宜。如果租售比比較高，高過(guò)3%，甚至到4%-5%，租金比較高，大家就會(huì)覺(jué)得那不如買(mǎi)房了。所以，房屋租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)是存在相互關(guān)系的，在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，反應(yīng)比較靈敏，這些指標(biāo)和規(guī)律也比較清晰。

在我們國(guó)家，我覺(jué)得這個(gè)因果關(guān)系、替代關(guān)系似乎不是那么明顯。

首先，我們的房子，產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面不是完全私有，更不是永久的產(chǎn)權(quán)，所以在租賃和銷(xiāo)售投資時(shí)，大家都帶有短期觀(guān)察的效果。

其次，對(duì)于房屋建好之后進(jìn)行長(zhǎng)期租賃的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)期租賃的安排往往也不是特別到位和充分。

最后，對(duì)于住房這件事，大家考慮的不是簡(jiǎn)單的租賃和買(mǎi)賣(mài)，綜合考慮的因素比較多，比如家庭經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)蓄、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、孩子的教育，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的安全等因素。

在相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，買(mǎi)房可能還是中國(guó)人比較常見(jiàn)的選擇，而不會(huì)去關(guān)心租金情況，這是基本的國(guó)情，也是中國(guó)文化帶來(lái)的住房消費(fèi)的偏好。

在租售比這一點(diǎn)上，我覺(jué)得更多的是要看到中國(guó)本土市場(chǎng)的特點(diǎn)，而不是這種簡(jiǎn)單的租售替代關(guān)系。從目前來(lái)看，這不是大家選擇買(mǎi)房和租房的原因。

2

問(wèn)：

最近這段時(shí)間，有幾個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格由于比較突出，引起了大家的注意。2月70城新房同比上漲前三個(gè)城市分別是西安、上海和成都。尤其是西安的新房?jī)r(jià)格，不僅連續(xù)兩月漲幅居全國(guó)第一，自2023年2月以來(lái)，西安新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比均處于上漲通道。西安新房的價(jià)格為何表現(xiàn)得如此堅(jiān)挺？有哪些因素導(dǎo)致了西安新房?jī)r(jià)格的上漲？

馮叔：

最近一兩年，西安似乎是房?jī)r(jià)比較穩(wěn)，略有增長(zhǎng)的城市。我也經(jīng)常去西安，西安城市面積比較大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)要看在哪個(gè)區(qū)域。西安房?jī)r(jià)相對(duì)比較溫和增長(zhǎng)，其實(shí)主要是兩大板塊，高新板塊和曲江板塊。除了這兩個(gè)板塊外，其他相對(duì)郊區(qū)的區(qū)域，房?jī)r(jià)也是有所下降的。當(dāng)然如果一平均，可能就得出了房?jī)r(jià)企穩(wěn)、上升的判斷。所以這跟我們的體感還是有所差異。

如果說(shuō)高新和曲江的房?jī)r(jià)能夠相對(duì)企穩(wěn)，甚至有所上漲，那主要還是靠產(chǎn)業(yè)和人口聚集。

這也符合一個(gè)普遍規(guī)律：一個(gè)地方只要產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、人口增量增加，房?jī)r(jià)就一定能夠企穩(wěn)且增長(zhǎng)；反之，產(chǎn)業(yè)出清、空洞化，人口流散、減量，房?jī)r(jià)一定是支撐不住的。

當(dāng)下有一些城市房?jī)r(jià)支撐不住，其實(shí)主要就是出現(xiàn)了這兩個(gè)問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)放緩，人口不增加甚至還減少，房?jī)r(jià)自然就支撐不住。

所以我覺(jué)得，西安房?jī)r(jià)這件事情多少讓我們進(jìn)一步明確了這個(gè)規(guī)律，也堅(jiān)定了這樣的期盼：一定要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)和人口增量，才能使住宅市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。