大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州的小陽春已經來了！

市場回暖的信號已經很明顯，據貝殼數據顯示，前個周末，貝殼新房+二手房僅2天就成交了832套，成交量四連漲。

上個星期越秀觀樾開盤，賣了15個億，給了市場很大的信心。

所以，很多人心里已經很癢癢了，特別是豪宅客，看著一個個高端項目入市，比如中海大境馬上開盤，保利都薈天珺已經內部認購，恨不得趕緊刷卡買下。

但臨門一腳，他們又忍住了，一直不出手。

我問了幾個粉絲究竟為何，大家都表示還在等琶洲南TOD二期。有一位更是直白：“琶洲南還沒開盤，買什么房啊！？我好幾個朋友也在等。”

這……

好吧，原來有錢人也喜歡抱團買房，也這么喜歡我的夢中情房——琶洲南TOD二期。

看在大家都喜歡同一個項目的份上，我爆個猛料，下周，琶洲南TOD二期要開盤了！

價格我也搞到了，急性子可以拉到文末看。不急的，繼續往下看，我們深究一下琶洲南TOD二期，是不是真的值得等待？

與琶洲西區對望，琶洲南二期天生核心

買房要看地段，買豪宅更要看地段。

琶洲南TOD二期位于琶洲CBD南區，與琶洲西區對望，占據核心區域。

琶洲CBD的產業發展思路，將構建以會展經濟、數字經濟、總部經濟為主導的現代產業體系，其未來體量，相當于13個珠江新城。

西區的定位更是符合發展趨勢，沒錯，最有“錢途”的人工智能和數字經濟，以及互聯網總部，都交給西區來干了。

2023年，以琶洲為代表的數字經濟核心產業增加值，更是以13.5%的GDP比重，助力廣州突破3萬億大關，重回全國第四城。（來源：2024年廣州市政府工作報告）

何況，這并非紙上談兵，截止目前，琶洲西區總共有41個重點產業項目落戶（來源：海珠區人民政府網站），吸引了眾多行業巨頭的總部大樓聚集于此。

最先交付的一批總部大樓近乎“滿員”，片區內聚集了大大小小超過3.5萬家企業（來源：數字琶洲），騰訊、阿里巴巴、唯品會、小米、YY等知名企業都在這里設立了總部。

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總部，總部，總部！不是簡單的寫字樓出租！這說明了，琶洲西區承接的就是珠江新城的活。

整體規劃：琶洲南二期開創新模式

對于豪宅來講，規劃更能體現房企的功力和對生活方式的理解。

能夠在規劃中融入實用性和獨特性的高端項目，不僅提供了舒適居住空間，還承載了現代人對于品質生活的向往和追求。

按照規劃，琶洲南TOD二期是全國少見的CBD+TOD+POD綜合體，它是一種商業、住宅、辦公多重業態的超級復合。

是不是沒懂？來，看圖：

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琶洲南二期就正正在這個CBD+TOD+POD綜合體的核心位置。

可能你又要問，CBD和TOD都聽說過，但POD是啥？

其實，這個P就是Park（公園），這是一種強調自然環境，以城市公園、濕地等生態設施為導向的開發模式，強調建筑與環境之間的和諧共融。

比如日本南町田Grandberry Park、新家坡樟宜機場等都是POD項目的例子。

既然是公園，要有自然環境，那琶洲南二期的Park在哪呢？繼續看圖：

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看到沒有，這里有個POD核心，通過這里的中軸綠道串聯南北地塊，將住宅、商業、公園、教育等組團有機結合起來，提升各個業態的價值，業主出門也能享受到頂級的配套。

這就是POD的魅力！

琶洲南二期升級的遠遠不止這些，對于買家最看重的住宅部分，更是精益求精。

從我拿到的規劃圖來看，相比一期而言，二期的住宅更少，只有8棟；且均設為13-24層，密度更低，舒適度大大提升。

住宅組團采用圍合式布局，把內部大片面積留給園林，形成了外庭內園的復合景觀。

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更值得一提的是，整個二期，超級低密，容積率才2.0，瞬間秒掉對面珠江新城的一眾二手豪宅！

可以說，琶洲南TOD二期代表著國內目前最先進的開發模式，不僅業態豐富，既承接琶洲西區的產業擴容，居住組團又相對獨立私密，加上POD模式開發，打造出產城融合的濱水生態國際社區。

這樣既有便捷性又有舒適性的生活方式，怪不得那些有錢大佬都說要等。

首推建面約142-211㎡產品，單價10.5萬/㎡起

最后的最后，我們看看琶洲南TOD二期的產品。

產品的尺度、布局、設計，都關乎到豪宅的品質感，居住的舒適性，甚至會影響到業主的生活方式。

琶洲南TOD二期首推17、18、20、21#，戶型有建面約142-196-211㎡三個。

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二期住宅的層數都不高，僅為13-24層，居住舒適度更高。

其中17#為24層，18#為20層，20/21#為14/13層的板式小高層。

和之前一期相比有兩個升級優勢：一是更為低密，二是二期產品在新規后報建，產品實用率可以有更高的期待。

1、最后一批約142㎡戶型，稀缺獨梯入戶

一期最受歡迎的建面約142㎡戶型這次也重新推出，這是琶洲最后一批約142m2戶型了，之前沒搶到的朋友，記得留意了。

建面約142㎡戶型所在的20、21樓棟是稀缺板樓設計，獨梯獨戶，私密性更強。

相比于17、18棟的142㎡，20、21棟的空氣對流和采光會更好，客廳、主臥套房都能做到南北對流。

這個戶型由于花池、飄窗、陽臺的合理利用，得房率很高，四開間朝南，南北通透，超大陽臺連通客廳和臥室，景觀面更寬闊。

主臥還擁有L型大飄窗，不僅通風采光更好，還提升實用率。

2、四面采光約211㎡戶型，無敵南向采光面

建面約211㎡戶型，最大的亮點是擁有四面采光和南向超長采光面。

南向5.5開間，實現了約23米超長總面寬，所有臥室、客廳這些主要居住空間都朝南，不犧牲任何一位家庭成員的居住體驗感，實現真正的家庭平權。

此外，還有堪稱神級的環幕四面采光，「端廳+邊房」環幕觀景設計，總共近45米的超尺度景觀界面，能夠最大程度飽覽琶洲的城市觀景視野。

南向雙套房設計，其中約49㎡主套更是相當豪華，不僅擁有超大的衣帽間和衛浴空間，還有獨立的小陽臺，在家里就能有星級酒店套房的居住享受。

此外，其他戶型也可圈可點，比如建面約196㎡戶型，也是雙主套設計，四開間朝南，南北雙陽臺，空氣對流不受阻擋，還有獨立玄關能放置儲藏柜，空間利用率更高。

琶洲南的產品無可挑剔，加上是新規報建的產品，更有使用率上的優勢。

總的來說，琶洲南是各方面綜合實力都比較強的項目，說它是房價燈塔也不為過。

所以，最近房產群里討論最熱烈的話題就是：琶洲南TOD二期到底賣多少錢？

滿足一下大家的好奇心，我剛剛幫大家搞到了價格：

17棟建面約142m2戶型：單價約10.5-13.5萬/m2，總價約1491-1917萬

17棟建面約197m2戶型：單價約11.2-14萬/m2，總價約2206-2758萬

21棟建面約142m2戶型：單價約10.5-12.5萬/m2，總價約1491-1775萬

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一期最受歡迎的建面約142㎡戶型，總價最高不超過2000萬。

尤其是21棟，作為市中心難得的140+做2T2戶板樓的產品，兩條腿價格估計拉差會比較大。西單邊靠近花園的戶型，估計價格會比較貴；目測東單邊位價格會更優惠，性價比非常高。

而17棟的建面約197㎡戶型單價要稍微貴一點，總價門檻也去到2200萬+，好樓層的房源總價更是去到近2800萬。但在超強的產品力加持下，估計也不愁賣。

總的來說，二期單價和一期基本持平，部分房源甚至還有驚喜！作為一個開一次爆一次的頂流盤，這個價格絕對稱得上是有誠意了。

琶洲是珠城之后的唯一頂流，市場已經用最真實的Money投票給琶洲南一期，成就全國單盤銷售額冠軍的底層邏輯。

雖然說房住不炒，但有房子住是剛需，擁有房子的產權從來不是。沒有任何人買房是為了跌，都是為了保值增值。

琶洲南二期或者也存在一些短板，但天花板級的地段潛力足以抹掉其他方面的略遜一籌。

如果你預算足夠話的，在廣州買豪宅，琶洲南必然是第一選項，無須想其他的。

所以哪怕現在其他豪宅盤都已經蠢蠢欲動了，你也要等一等琶洲南TOD二期，下周它就要開盤了，不然你可能會為錯過琶洲南而懊悔好幾年！

項目開盤在即，有意向的朋友，可要抓緊沖了！