每到過年時，大家都會談返鄉置業。這兩年，又加入了新元素，媒體常常報道說，有些中年人賣掉大城市的房子回到小縣城買一套大的躺平，日子過得不亦快哉。因為這個新故事，讓這個話題變得很有趣起來。

這些年我一直沒來及置喙，一個原因是我一直沒想透。觀察了很多年，我認為是我的思路更成立。

一周前，我在蘇州遇到一位27歲的滴滴小哥，他跟我講了他的買房故事，我認為對相當一部分25-35歲的年輕人來說，有代表性，且稱之為A君吧。

A君大流行結束前在深圳做“土特產”生意，開挖機duangduangduang，挖深中通道，自言月入3萬。2021年在老家淮北市（安徽省地級市，常住人口約200萬）買了一套房，貸款大約80萬，經去年存量房貸下調后月供約4000塊。一家三口在蘇州發展，租房住，月支出約4000塊。另加一臺車，短期車貸，月支出也約4000塊。淮北的房子已經交樓，一直空著，留著將來以后回去住。坦言生活壓力比較大，一方面是淮北的房子也在跌，差不多負資產了， 供起來就很煩躁，另一方面事業也不那么順利。

這樣的故事有較大的普遍性，至少可以涵蓋兩類人群：一類是“返鄉置業”，就是工作在大中城市，在老家小城市提前布局一套，留待將來之用。比如人在蘇州，在淮北買一套，如是。另一類是“周邊置業”，就是工作在核心大城市，在周邊衛星城市提前布局一套，亦留待將來之用。比如人在深圳，在惠州買一套，如是。

在過去10數年來，這兩類人群的規模還是不可小覷的。我理解有兩個原因，一是，小城市價錢非常便宜，甚至只有大城市的1/10，且有部分城市山水資源又非常好，故而有極大的誘惑力；二是，在過往房地產的大周期內，人們擔憂貨幣貶值，大城市又買不起，于是想著在老家或周邊提前買一套，這樣未來無論是自住還是升值，至少能得一個產權房屋。

這兩個原因都構成了吸引力，在很長一段時間里，我自己也面對這樣的誘惑。但到底這樣的策略優還是劣，我是在最近幾年里才慢慢把邏輯理清楚，也和不少有過類似操作的粉絲交流過。

簡單說，我的看法，這樣的操作很不劃算，尤其是對年輕人群體而言，機會成本太高了。我們就以上述A君的案例來做優劣對比。

有利方面：你獲得了一套有產權的房子，成了一個有產者，你的未來因此而增加了保障，有一個退身之所。

但不利方面似乎更多：1）這套房子你大概率會空置，它不產生現金流，（如果貸款）你還要為之支付月供；2）你（在大城市工作）還要再租一套房子，每個月要再支付一筆租金，這經常意味著你的住房支出占比會過高，你的其它消費將會被迫壓縮；3）未來（也許是5年也許是10年）你可能回去住，但那套房子大概率舊了，居住體驗未必追得上新盤；4）它的流動性一般不會太好，出手通常不會那么順利……

這意味著：你這樣的交易，唯一建立的基礎便是搏未來房價上升，以及能夠溢價賣掉。

但大量的歷史事實說明，這很難成立。讓我用股市打個比方，絕大多數中小城市都缺乏持續經營城市的意識和能力，他們更樂于將市場視為融資手段，就像A股大部分大股東一樣，一味的增發融資。許多中小城市一樣，最大的問題是需求跟不上供應的增長，因為他們持續在瘋狂的賣地融資，而不是在認真的經營城市。這最終導致那些城市的房價，不具備長期增長的基礎，反而經常表現出遠超大城市、劇烈的波動性，以及很低的流動性。

所以，當你決定在這類城市去下注的時候，最好優先做的一件事，是考察他們的供應能力以及在途庫存，這很重要。

講到這里，我們的邏輯就清楚了。

如果你要的是投資，那么，小城市的大房子，不及大城市的小房子。而如果你要的是未來自己住，那么，我建議考慮一個問題：為什么不等到你需要回去住的時候再去買？

關于這一點，我有過對比：也許你在大城市的收入跑不贏大城市的房價漲，但是基本上你在大城市的收入完全可以跑贏周邊衛星城市/老家小城市的房價漲。也即是說，“周邊置業”也好，“返鄉置業”也好，最終你會發現，那里的房價收入比對你而言，大概率會一直在一個相對舒適的狀態。如果是這樣，那完全可以等到什么時候需要什么時候再去買，買了就住，不用空置。

比如說深圳VS惠州，過去的10來年里，幾乎在任何時點，你花100萬（首付30萬）都可以在惠州買到一個不錯的三房。根本不需要提前數年買一套，等到5年、10年以后再去住。再比如說上面的A君，在深圳賺錢也好，在蘇州賺錢也好，都足以支持他回到淮北去買一套大房子。

也就是說，他不需要捉急，這筆錢，他可以用做別的用途，或許更有效率。過往我跟進的大量案例，在惠州、北三縣、東戴河、云南等等的置業案，統一都展現出這一點。人人都知道，買房要跟著就（產）業走，但許多人似乎忘記了一點：他會跟著別人的就業走，但唯獨忘了首先跟著自己的就業走。

對年輕人而言，我尤其不贊成他們把錢如此早的花到周邊或者返鄉，這并不是說類似惠州這樣的初始就完全就不好——關于這一點我有過文章談哪些人群適合惠州《》，而是說年輕人非常不適合。如果你買到周邊，無論是惠州還是燕郊，每天你都要花上高達3個小時在通勤上。在最好的年華，這個時間浪費得太不值了。租在大城市，把這個時間省下來投資自我，會是更有效率的選擇。年輕人應該扛一些壓力，但是不應該太大，壓力太大真的會把人壓垮，像A君這樣的壓力，我更傾向于賣掉淮北，更加“輕松”的在蘇州奮斗。

買房養老就更是如此了，人在40歲的時候考慮未來養老的事情，我認為太早了，當然人各有志，但如果說你為了養老就非要購置一個不動產放在那里空著許多年，一定是完全不劃算的事。完全可以到該養老的時候再去考慮購置不動產的事，你的錢在那個時候可以買到更好、更新的房子。人生很長，變化很多，不用什么事情都提前計劃的那么好。以前我不喜歡不確定，現在反而更喜歡不確定，不確定，也意味著有一半的幾率向好。

講到這里有人會講，你看有些童鞋這幾年賣掉大城市的房子回老家躺平，不也過得很好嗎？注意這里面還是有所不同，首先這些人并不是買套房子空在那里，而是有真實的需要。也許人生到了一定階段，人生追求變了，這是完全不同的性質。其次，盡管媒體這幾年高光關注類似的躺平案例，但我還是堅定認為，放到更為廣泛的個人選擇來看，類似的賣房回鄉，它既是階段性的、又不是普遍性的，全球城市的歷史都顯示（尤其是東亞文化圈），人口持續流向核心大城市的方向不會停止。部分人群的選擇，在長期看，并不是那么的有代表性，人口最終往哪里去，5年、10年的時間足以驗證一切。

樓市交流，備注加V：budao2000。