上一篇我們介紹了羊坊店學區的整體情況，還有片區內的天花板小區-緣溪堂：

北京買房|海淀羊坊店學區學校與小區詳細分析（上）片區整體介紹與學校分析

北京買房|海淀羊坊店片區高端小區天花板--緣溪堂踩盤介紹

本篇主要介紹羊坊店片區樓齡比較新的一些小區，后面還有一些老小區的踩盤，以及翠微小學的劃片小區的踩盤，歡迎大家持續關注我的賬號。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、玉淵潭南路9號院（羊坊店中心小學）

也叫財政部宿舍，財政部小區，1998-2003年建成，是由國家稅務總局和國家發改委共建的公房，共19棟樓，包括5棟9層高的電梯房，14棟6層高和4層高的板樓，共計913戶，集中供暖，均價16.3W/平。北京馨康景物業，物業費2.6，物業管理很好，服務到位，攝像頭全方位監控，24小時保安站崗。18號是部長樓，有武警巡邏，正門對著的是軍委大樓，可以說安全感爆棚了。小區是財政部和稅務局的家屬樓，居住的多為單位退休老人和在職職工，都是公務員，整體居住人群素質比較高。

小區外面就是一個超市，里面蔬菜瓜果很新鮮，很多大爺大媽來這買菜買水果，生活非常方便。

一個小區的物業管理好不好，看他的垃圾桶就知道，旁邊還有洗手池

小區樓層都不高，樓間距大，密度低，視野開闊，舒適度高。小區綠化也很好，綠化面積很大。

小區有自己獨立的后花園，從北門出去就是，緊鄰玉淵潭公園，是真正的天然氧吧。

目前是在做外立面維修，聽說水電暖、樓梯隔熱防水都要改造，現在是看著有點亂，相信改造完了，小區環境肯定是不錯的。

小區人車不分流，車戶比1:0.6，車位緊張，看起來有些擁擠。

小區距離地鐵1號線和9號線的軍事博物館站步行路程約1.1km。

當時看這個小區我一眼就被吸引了，改造后的樓棟有種小洋房的感覺，小區對應的小學不是牛小，但是這個小區賣的一直都比較貴。

小區主力戶型是南北通透的兩居室和三居室，所有的戶型都帶大陽臺。下面這個是87.27平的兩居，報價1250W，低樓層/共9層。

2、北蜂窩路5號院（鐵路實驗小學）

北蜂窩路5號院建成于2009年，是鐵道部的央產房，共有10棟住宅樓，其中5棟板樓，2棟板塔結合，3棟塔樓，全部都是16-18層帶電梯的，有一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯八戶和三梯十戶的。物業是鐵道部自管物業，物業費是2.5，封閉式管理，24小時保安巡邏。小區民水民電，集中供暖。這個小區在羊坊店也是比較新，比較不錯的小區了，均價13.7W/平。

樓齡比較新，樓體看起來很有現代建筑的質感，樓間距很大，采光好，視野開闊。

小區綠化率很高，小區中心有個大花園，有健身區、休閑區、兒童游樂園，休閑遛彎帶娃都很舒服，小區內還有社區醫院、老年公寓和食堂。現在的業主大多是鐵道部的在職員工和退休的員工，整體人員素質很高。

人車不分流，但是小區里面管理得還是很規整的。

距離地鐵1號線和9號線的軍事博物館站，路程大約有1.3km。

小區的戶型偏大，一居都有61平，小區偏改善，一到四居都有。下面這個是77.3平的兩居，報價1050W，高樓層/18層。

3、信悅華庭（羊坊店中心小學）

信悅華庭小區是由電信局開發建成，建成于2009-2016年，共3棟板樓，626戶，規模比較小，1號和2號樓是高層，3號樓高6層，都帶電梯。物業是北京電信建筑工程有限公司，物業費2.15。集中供暖，目前均價大概在10w/平。這小區跟羊中心、鐵路實驗等小學挨著，還有很多老小區，不仔細區分還以為是一個小區呢。

樓間距50米，房子采光很好。小區綠化率30%左右，小區配套設施有健身器材、兒童滑梯等游樂設施。

人車不分流，車位不太夠用，自行車、電動車停放的也有些雜亂。

缺點：樓齡雖然新，但是挨著很多老小區，重要的是臨蓮石路，有噪音。

小區距離7號線和9號線的北京西站大約1.1km。

小區1-3居都有，主要是2-3居，戶型也是偏大，最小面積53平的一居室，下面這個是108.27平的兩居，報價1050W，低樓層/共14層。

4、蓮花小區（七一小學）

蓮花小區建成于1999-2004年，共2棟樓，板塔結合的建筑結構，2000多戶，每棟樓呈蓮花瓣狀，因此得名“蓮花小區”，建成時還獲得過魯班獎。北京寶景物業，物業費1.98元。物業服務比較到位，保安24小時巡邏，小區里面很干凈，業主有問題也能及時處理。集中供暖，民水民電。目前均價7.7w每平。

小區環境還可以，綠地在南側，每戶都能看到小區的花園景觀，小區內還有人工湖、網球場，草坪中穿越步行道，湖邊有小木橋，是散步的好地方。小區內還配套有小型超市、老年活動室、兒童興趣室和老年健康食堂等。

小區人車不分流。北側有地上停車位500個，150元/月，地下停車位500個，350元/月，車戶比1:0.5，車位緊張，會有車輛亂停亂放現象。

小區距離10號線的蓮花橋站很近，大概570多米，出行很方便。

小區缺點：臨鐵路和蓮石路，360度環繞式噪音很嚴重，所以這個小區很便宜，不能接受的小伙伴們，可以不用考慮這個小區了，還有就是如果去七一小學，中間間隔一個蓮石路，得走橋下，不是很方便，不過七一所有的學區房到學校都不算方便，這個小區距離上算是最近的了

優點：樓齡新、價格便宜

大戶型為主，有兩居室、三居室，還有帶露臺的頂層大復式，都帶有大陽臺，視線和采光都很好。

下面這個是110平的兩居，報價650W，低樓層/共28層。

5、橙色年代（七一小學）

橙色年代也叫萬豐路十八號院，挨著豐臺和海淀9號小區。小區建于04-05年，共4棟樓，3棟24層的塔樓，1棟6層的板樓，共970戶。樓齡比較新，除了4號樓2單元以外，都帶電梯。純商品房社區，自供暖，北京首華物業，物業費1.46，保安24小時值班，有門禁，小區和樓道的衛生收拾得很好。均價8w左右每平。

小區樓間距很寬，采光、視野都很好。小區綠化也不錯，有花園，也有涼亭、長椅供人休息，運動場所、健身器材、兒童娛樂區域等配套設施也很全。

人車分流，車戶比1:0.5，車位緊張，地下車位300-410元/月。

部分樓體外立面有脫落現象。

缺點：

1. 小區是七一小學的學區房，離學校遠，有3公里的距離。

2. 離地鐵也比較遠，到10號線和9號線的六里橋站，距離大概有1.5公里。

3、位置差，挨著豐臺

下面這個是95.29平的兩居，報價740W，高樓層/共24層。

6、盛今佳園（七一小學）

盛今佳園也叫華爾街觀典，08年建成，總共4棟樓，有3棟板塔結合的26層高的住宅和1棟9層高的商業辦公樓。北京中視盛元物業，物業費4.5元，可以看出來，小區收拾得很干凈，大門有保安24小時值班，晚上有巡邏，有門禁。小區集中供暖，目前均價大概是10w每平。

小區外面配套比較全，底商有美容護膚、超市，出了小區過條馬路就是蓮花池公園，遛彎跑步也都很方便。

人車分流，車位配比1:0.2，車位緊張，小區車位分業主產權車位和物業租賃車位，租是500元/月，管理費是100元/月。

附近的有地鐵10號線的蓮花橋站，距離小區大約不到900米，地鐵9號線的六里橋東站距離小區大約1.4公里。

缺點：北邊臨鐵路，朝北的戶型會有噪音影響。

小區戶型全面，但是戶型偏大，一居到六居都有，還有復式。下面這個是119平米的兩居室，報價1160W，中間樓層/共26層。

7、海淀9號和沄沄國際（七一小學）

沄沄國際于08年建成，開發商是龍洋房地產，此小區是一期，共1棟塔樓，每層戶數比較多，就是那種筒子樓，價格便宜，目前均價7W每平；

二期是海淀九號，是13年交房的，名義4棟樓，但是1和5連著，2和3連著，實際是2棟樓，2號樓塔樓，1、3、5是板樓，目前均價9w左右每平。

小區綠化挺多，有花園、有景觀噴泉、長椅，很適合夏天乘涼，配套設施還有有象棋、圍棋等活動設施，茶樓、健身房、美容美甲等商業設施，兒童活動區、健身器材和塑膠跑道等活動設施也有，帶娃、消遣休閑非常方便。

一期和二期的公共區域是共享的，在一個院里。

沄海假日物業，物業費2.5元，物業管理還不錯，有門禁，樓梯和樓道垃圾桶都保持很干凈。

下面這個就是沄沄國際的樓道里，一層好多好多戶。

人車分流，地面不設停車位，都是地下固定車位，地下停車場有三層，車位很充足，租價是600-800元/月。

地鐵比較遠，距離小區最近的是9號線10號線的六里橋站，路程大約也有1.9km。

下面這個是110平米的兩居，報價980W，中樓層/共35層。

好了，以上就是羊坊店片區樓齡比較新的一些小區的介紹。

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