4月25日，北京師范大學教授董藩在自己的平臺發布文章稱，房地產不會徹底垮掉，雖然會震蕩，開發和交易規模會下滑，但房地產的商品交換關系不會消失。房地產業是日不落行業。因為以后仍然會有城市更新，房子舊了可能就得拆除重建。

對于房地產行業的未來，我想董教授說得沒有錯，肯定不可能會徹底垮掉，只是不可能再保持原有的高速增長而已。而且董藩也承認，未來樓市會有震蕩，而且在開發和交易規模上也會有下滑，這是客觀事實。

他認為一個行業不會因為交易規模下滑就徹底消失，房地產作為日不落行業，未來還會有城市更新不斷帶來的住房需求。至于日不落行業，看大家如何理解。如果認為不會衰退那就錯了，如果認為是不會徹底消失那我贊成。

其實，官方前幾天剛剛針對房地產未來發展潛力給出了兩組數據，一個是有關城鎮化進程的，一個是有關未來改善需求的。

由于我國城鎮化仍然沒有完成，2023年常住人口城鎮化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮化率還不到50%，發達國家的城鎮化率一般到85%就基本結束了，中國還有15-20個百分點的增長空間，當然必須承認的是，這15-20個百分點可能會逐步放緩。

按照官方給出的數據顯示，還有2.97億的農民工在城里沒有完全市民化，這些進城的農民工中間購房比例不高。所以也意味著未來他們對住房需求的剛性很強。

這是實話，只不過如何讓他們買得起是關鍵，就目前來看，讓他們都買房可能不現實。他們也不可能都來買房。

另外一點，現有的住房存量中，90平米以下的中小戶型房子還是占絕大多數，隨著人們生活水平的提高、城鎮化深入推進，中國房地產市場改善性需求、剛需都還比較大。

對于這一點我深信不疑，城市更新，城市發展，居民生活改善，自然會想辦法提升居住環境，但凡有實力都會盡量選擇更大更好的房子。從這個角度來說，中國房地產市場是有支撐的，未來仍有很大的發展空間。

當然這一切都是先要承認人口紅利的漸行漸遠，中國房地產大發展時代結束了，在這個基礎上，我們再談未來的發展空間。

對于當前房地產市場是否該放開限購來刺激市場，很多專家都建議過也呼吁過，而且事實上，全國除了一線城市基本上也都放開了，連最嚴的長沙前不久也放開了。現在就剩一線城市還沒有太明顯的限制放松、

但實際上，北京等一線城市也在不斷試探性調整優化當前的房地產政策。比如通州取消雙限，比如最近解除了對離婚后買房的限購。繼北京市“離異3年內不得在京內購房”的限購政策正式廢止后，4月22日，北京再次下發樓市新政。對離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。

不僅僅對這批人放開了限購，而且還給予了首套房的讓利政策。只不過這批人的量不會太大。但卻體現了北京也在逐步放松的態度和基調。

當下政策的改變，都是為了取消不合理的限制措施，很多炒房者退出了，大部分都是剛需和改善合理需求。過去的一些政策有必要適時調整，這是與時俱進。我相信未來限制性政策存在繼續優化預期。

董藩教授也同樣呼吁過多次，他表示，呼吁是因為認為應該取消，但是否會被取消，是決策層的權利，估計北京、上海暫時不會取消。但沒有什么是不可能的，當決策層認為必須取消限購時，政策就會發生變化。

之所以遲遲沒有取消限購，很大程度上因為擔心市場全面放開后會引來更多人買房，從而給市場造成更大的壓力。對此，董藩表示，北京取消限購，應該會導致全國很多人到北京買房，但不要認為這就不妥。從當前的情況看，無論誰進入市場，都是對救市和“六穩”、“六保”的貢獻。北京交易大規模恢復，價格上漲，才能帶動其他一線和二線城市恢復交易。

這就好比之前經濟學家馬光遠所說，“不要以為放開限購，所有人都會跑到北上廣深來搶房子，這個神話根本不存在。”不擔心炒房嗎？馬光遠認為，不用擔心，這個時候誰還炒房啊？要真有，那是為樓市做貢獻。

但馬光遠好像認為炒房者不存在了，董藩認為即使是炒房，那也是對樓市的貢獻。未來樓市政策如何走，能不能救起來？很不好說，但救肯定是一直在努力。只能說到什么時候做啥事。

按照前不久北京市住建委對網友的回復表示，只要市場不太好時就會有政策出臺來調節市場，請不要擔心。之所以現在還沒有出臺明顯的利好政策，是因為一切盡在掌握之中，3月的成交數據是健康的，所以沒有新的大政策出臺。

我想，如果放棄一切幻想，就讓樓市好好地調整，慢慢地恢復，或許是最好的。