先聊點(diǎn)樓市動(dòng)態(tài)。

就在我發(fā)文的剛剛，股市突破了3100點(diǎn)，地產(chǎn)股也漲了不少。但是實(shí)際的4月份的樓市市場(chǎng)很慘淡，有點(diǎn)去年那味了。

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室昨日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，從4月29日起，成都市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售。全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。這意味著成都徹底放開(kāi)了限購(gòu)

另外，上周外資分析師公開(kāi)發(fā)表觀點(diǎn)看多中國(guó)樓市。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師JohnLam在最新采訪中表示，中國(guó)的住房需求和供應(yīng)將在明年某個(gè)時(shí)候恢復(fù)到歷史平均水平，中國(guó)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

但是北京樓市的實(shí)際情況還是在下行，目前也沒(méi)有太多實(shí)際性的利好政策，這些聲音，大家聽(tīng)聽(tīng)就行了，咱們言歸正傳。

大家都知道，現(xiàn)在賣房太難了，很多群友都是置換，總問(wèn)我，你覺(jué)得掛牌價(jià)多少合適？有什么技巧嗎？為啥沒(méi)人看房啊？怎么能快速賣出去呀？中介總讓我降價(jià)怎么辦？

大家的需求我都聽(tīng)見(jiàn)了，于是我采訪了幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的中介大哥，以及5天賣出房子的群友（并且他是高于自己的心理預(yù)期賣出的），把一些大家可能不知道的細(xì)節(jié)跟大家說(shuō)一下，像什么把房子收拾干凈顯得賣相好，多掛幾個(gè)中介平臺(tái)，多個(gè)渠道推銷自己的房子啊，這種很明顯就能知道的方法，咱們就不多說(shuō)了，這都是基本操作，我只講一些大家可能之前沒(méi)想到的賣房思路。

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

1、第一步，掛牌，贏在起跑線上的秘密

當(dāng)我們想賣房的時(shí)候，我們會(huì)先在貝殼或者我愛(ài)我家或者附近店面找個(gè)經(jīng)紀(jì)人，找的這個(gè)人一般是房源錄入人，錄入人可以是任何片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，這都無(wú)所謂，房源維護(hù)人是錄入后帶出來(lái)的，并不是咱們可以隨便選的，像鏈家或我愛(ài)我家，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有固定的維護(hù)的小區(qū)或者樓棟，甚至具體的房屋，所以這個(gè)房源維護(hù)人我們一般是選擇不了的，除非你覺(jué)得這個(gè)維護(hù)人非常差勁，投訴或者找商圈經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)，換掉房源維護(hù)人。

錄入人的業(yè)績(jī)差不多是10%左右，房源維護(hù)人的業(yè)績(jī)20%，所以很多時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)房源維護(hù)人不太積極，這個(gè)很正常，因?yàn)闆](méi)有動(dòng)力啊，成交了也沒(méi)多少錢拿，所以他們不愿意花太多時(shí)間在這上面，有這時(shí)間多帶幾組客戶不好嗎？

知道了這個(gè)底層的邏輯，聰明的大家就會(huì)想到一個(gè)問(wèn)題，如果錄入人和維護(hù)人是同一個(gè)人，那么加起來(lái)就有30%的業(yè)績(jī)，那是不是動(dòng)力就充足了？恭喜你，都會(huì)搶答了，對(duì)，就是這么回事！

但是如果你在app上找，碰到錄入人就是房源維護(hù)人的概率比較小，所以這時(shí)候你最好去離你小區(qū)最近的門店找人，如果能找到錄入人和房源維護(hù)人正好是同一個(gè)，那么恭喜你，最起碼在房源維護(hù)人的推廣動(dòng)力方面，你的房子是比別人的更足的，咱們贏在了第一步的起跑線上。

2、先找買房的經(jīng)紀(jì)人

第一個(gè)小秘密知道以后，其實(shí)掛牌還有一個(gè)比找到房源維護(hù)人和錄入人是同一個(gè)人的更好的方法，那就是先找買房經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)然這是咱們置換的情況，并且你有比較明確的買房區(qū)域，而且找的買房經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)比較豐富，讓買房經(jīng)紀(jì)人作為你的房子的錄入人，并且讓他找到房源維護(hù)人，一起給你出謀劃策，賣掉房子。

道理很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，買房的客戶比賣房的業(yè)主更受重視，當(dāng)你既買又賣的時(shí)候，自然會(huì)成為香餑餑，房源維護(hù)人在買房經(jīng)紀(jì)人的督促下也會(huì)很有動(dòng)力，哈哈，這個(gè)思路是不是學(xué)到了？

有人又問(wèn)了，咋找經(jīng)驗(yàn)豐富的買房經(jīng)紀(jì)人啊?可以給我留言，找我推薦。

3、合理定價(jià)

大家一定不要有太高的心理預(yù)期，首先你要看看小區(qū)的歷史成交價(jià)、同戶型價(jià)格、掛牌均價(jià)，結(jié)合樓層、裝修、朝向等情況，有一個(gè)合理的心理價(jià)位，既然決定要賣，就要接受市場(chǎng)情況，中介的意見(jiàn)有時(shí)候是可以聽(tīng)聽(tīng)的，一味死扛著，其實(shí)沒(méi)有意義。

前兩天一個(gè)群友找我咨詢的時(shí)候，就問(wèn)我定價(jià)多少合適，我當(dāng)時(shí)一看，他的心理價(jià)位確實(shí)是有點(diǎn)高了，掛牌價(jià)也是高的，我說(shuō)話比較直白，給他分析了以后，他說(shuō)，確實(shí)沒(méi)啥看房的。

掛牌價(jià)高了以后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)覺(jué)得你的心理價(jià)位就比較高，難談價(jià)，帶客戶去看了意義也不大，在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，哪怕咱們的房子再好，人家覺(jué)得性價(jià)比低，不來(lái)看房，沒(méi)有帶看就沒(méi)有成交的可能性。

還有一個(gè)小的細(xì)節(jié)，定價(jià)要多問(wèn)幾個(gè)中介，因?yàn)橛械慕?jīng)紀(jì)人為了讓你找他錄入，可能說(shuō)的價(jià)格偏高，把賣房人的心理預(yù)期提高，這個(gè)需要辨別一下

4、把握掛牌的前3周時(shí)間

不止一個(gè)經(jīng)紀(jì)人跟我說(shuō)過(guò)，包括5天完成賣房的群友也說(shuō)過(guò)，前三周是去化最快的，因?yàn)殛P(guān)注這個(gè)小區(qū)的客戶，這個(gè)小區(qū)的房子基本上都看過(guò)，前2-3周，會(huì)把這個(gè)小區(qū)的目標(biāo)客戶都拉過(guò)來(lái)再看一下咱們這個(gè)新上的房源，一旦這個(gè)老的目標(biāo)客戶沒(méi)有了以后，就只能等新客戶了。

所以首次定價(jià)非常關(guān)鍵，千萬(wàn)別心理預(yù)期過(guò)高，如果早晚都得降到合理價(jià)位，那我們還不如一下就能抓人眼球，不然白白浪費(fèi)流量和時(shí)間，最后結(jié)果還是一樣，下行市場(chǎng)下，耽誤的時(shí)間，可能就是少賣的錢。

錯(cuò)過(guò)前3周后，就會(huì)慢一些，最快的方式可能就是降價(jià)成為聚焦房源了。

5、成為聚焦房源

每個(gè)片區(qū)，無(wú)論是鏈家還是我愛(ài)我家每周都會(huì)有房源聚焦會(huì)，上房源聚焦會(huì)后，大家都會(huì)去推，想成為聚焦房源，必須是優(yōu)質(zhì)的，也就是性價(jià)比高的，主要因素還是價(jià)格，最起碼你的掛牌價(jià)和上套成交價(jià)不要差太多，而且得跟中介表明誠(chéng)意賣，價(jià)格可談的態(tài)度，讓他們有動(dòng)力去推。

6、5天賣出房子的寶貴經(jīng)驗(yàn)

這個(gè)是咱們?nèi)河训囊粋€(gè)寶貴經(jīng)歷，我來(lái)總結(jié)一下，分享給大家，其實(shí)他基本上用到了2、3、4條。群友是置換的，他要買學(xué)區(qū)房，盯一個(gè)區(qū)域很久了，當(dāng)他決定要買房看房的時(shí)候，先找我推薦了對(duì)應(yīng)片區(qū)的中介大哥，然后我的中介大哥是他的房源錄入人，又給他找到了他對(duì)應(yīng)的房源維護(hù)人，買房中介大哥把各方面情況給房源維護(hù)人都做了鋪墊，這樣相當(dāng)于倆人維護(hù)群友的房子，推的力度也比較大。

群友的房子本身就是比較優(yōu)質(zhì)的，裝修、樓層、朝向各方面都不錯(cuò)，而且平時(shí)就愛(ài)斷舍離，家里保持的很好（所以，我們也要挑這種房子買呀）。但是群友并沒(méi)有因?yàn)樽约旱姆孔颖旧砭捅容^優(yōu)質(zhì)就掛牌價(jià)高了，而是按照小區(qū)的掛牌均價(jià)掛的，所以他的房子就是有性價(jià)比的房子。

再有就是也趕上了小陽(yáng)春，群友也占到了天時(shí)，看房人比較多，最終賣出的價(jià)格比自己的心理預(yù)期還要高一些。

好了，以上就是大家可能不太容易想到的一些賣房的點(diǎn)的總結(jié)，如果大家需要賣房咨詢服務(wù)，也可以找我，我會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況、歷史成交價(jià)，幫助大家合理的定價(jià)，一些和房源維護(hù)人之間的溝通，我也會(huì)提供建議，幫助大家上必看好房、成為聚焦房源，咨詢費(fèi)389元，直到賣出房子。

如果需要置換，買房賣房打包咨詢費(fèi)688元，現(xiàn)在買房的咨詢費(fèi)是289元，6月份會(huì)漲價(jià)到389，所以如果現(xiàn)在買房賣房都咨詢的話，可以單獨(dú)付費(fèi)買房咨詢和賣房咨詢，總共678，便宜10塊錢。289元超值付費(fèi)咨詢，直到買完房，啥都可以問(wèn)，付費(fèi)群友的需求優(yōu)先調(diào)研測(cè)評(píng)

除了咨詢以外，所有都不需要付費(fèi)，買房交流群、推薦中介都是免費(fèi)的，如果要賣房，也可以把房源鏈接發(fā)我，我來(lái)在群里推廣一下，萬(wàn)一遇到有緣人呢，如果咱們?nèi)簝?nèi)成交，可以走我合作的21世紀(jì)中介大哥，中介費(fèi)0.4%即可，咨詢費(fèi)會(huì)退給大家。

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