房地產股殺瘋了，我的自選股里，世茂暴漲60%，融創暴漲28%，萬科企業暴漲19%（萬科A漲停），旭輝暴漲18%，建業暴漲17%，奧園暴漲16%?！暗禺a小茅臺”龍湖“只”漲了7%，令我非?！跋訔墶惫?。

萬眾矚目的大龍頭萬科企業漲了19%，是個什么段位？

我查了一下，這是萬科自2016年7月28日7年半以來最大單日漲幅（2016年那一次最大漲幅是22%，見上圖），本輪大調整以來從未有過的“史詩級”大反彈。這樣罕見的反彈，背后一定有原因。

來的意料之中又超乎預期，令人振奮。一些童鞋私下詢問交流，我的看法如下。

反彈已經持續了大約兩周的時間，只是今天漲的巨猛，才為更多人注意到。上周五就很猛了，房產股AH股都暴漲，融創、旭輝大漲15%以上，龍湖12%，萬科6%……累計看，世茂從4.16的最低0.285到今日，翻了1倍；萬科從4.19的最低3.63到今日，反彈了36%；融創從4.16的最低0.87到今日，漲了67%……整個房產股大盤自4月中以來，反彈了16%。

考察原因，我認為主要是三個。1）是，房地產最猛政策的出臺預期。上周五成都直接全面解除限購，南京買房落戶，令市場關于一線城市即將全面解除限購的預期升溫。這是直接的催化劑，尤其對今日的單日暴力拉升有解釋力。2）是，整體市場情緒面的轉暖，資本市場在3月以來就出現了“回暖”。A股也好，港股也好，都開始反彈。尤其以騰訊為代表，從3月初的270大力反彈到350左右。港股最近的回升非常顯著，背后是超跌，令資金回流。3）是，房企估值的超跌。房企股票的反彈是在出現限購政策“全面解除”之前，有整體情緒的因素，也有自身價格超跌的因素。比如萬科，最低的時候凈資產打了1.6折。

政策是否會如大家預想，我不知道。這個方向上的判斷我很早以來就在堅持：一線城市的限制性政策最終也都會解除，但我不知道它何時以及何種形式發生。這一點，決定了我們怎么看待資本市場的反彈。

我還是維持我2022年以來的判斷：房企股票會制造一系列的交易性機會，但最終最根本的評判邏輯是企業盈利前景出現實質性改善。

如果大家不健忘，這次的反彈，在過往兩年都發生過。2022年、2023年，尤其是出險房企，都出現過階段性的大力反彈。比如在2022年第四季度，房地產“三支箭”發射，龍光、旭輝這些出險房企短期內都反彈了3倍，制造了很夸張的交易性機會。2023年第三季度，融創一周也反彈了160%。但是觀察其持續性的話，最終還是取決于行業及企業自身的基本面改善，光是靠政策力挺，不能持久，很容易套人。

此其一，其二，行業基本面改善在4月有挑戰，這是很重要的觀察指標。一季度，百強房企銷售基本面有一點點改善，但是非常弱勢，而且4月銷售的同比降幅極大概率會很大。我在一線了解到的情況，4月份，新盤銷售重新轉弱，可能除了上海的豪宅熱銷，業績面看不到太多亮點，和往年4月同比的降幅鐵定很大。深圳的二手房成交在4月份還是會不錯，原因是3月政策放寬的落地表現，但是按周來看備案量在下滑了，顯示政策邊際效果已經衰減。

這也是為何在4月下旬，關于一線城市支持政策繼續強化呼聲漸高的原因所在?，F在的房地產市場，幾乎全靠政策續命，沒有政策，就沒有一切。

如果說市場的注意點，以上兩個是。

整體看待，最終資本市場給到房地產的定價，還是會和先前差不多，性質上沒有本質區別。好的方面來說，它的確能夠制造很夸張的短期套利機會——類似世茂那樣，但是風險的方面來說，沒有業績前景的改善，很容易套人。尤其是對習慣了追漲殺跌、錯過后悔、下跌恐懼的普通散戶而言，當你看到它在大反彈的時候，基本上就已經OVER了。

所以，對普通散戶，市場這樣的反彈，參與不參與？我個人認為，最重要的事情是把上面這些邏輯整明白。短期資金的大體量進出，注定會帶來極大的波動性，弄不好就被套住了。反正我是不會建議你們像趙子龍一樣玩的，短期市場做的都是人性，太難測了。類似我們這樣的從業者，天天泡在這個行業里、圈子里，拿一些資金進來，可以增進對市場的觀察敏感度。但嚴格來說，這和投資，真的是兩回事。

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