今日，剛剛，杭州全面解除限購，西安全面解除限購。5.6，深圳分區域解除限購。4.30，北京有條件放寬限購。4.28，成都全面解除限購。財聯社統計，至今日，只有北上廣深、天津、海南六地有限購，其它全面解除。

　　對比了文本，我認為，杭州、成都可以說是兩個系統性呼應上月底ZZJ會議精神的城市。4月30日ZZJ會議，關于房地產的表述是：“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

　　這是我認為最重要的一點，當然，成都在4.29出臺的全面解除限購政策文本，也是“系統性”呼應政策，但因為是在4.30之前，所以杭州是政策后的第一個。這樣說，是在和北京、深圳出臺的政策比較，后兩者的政策看起來還是非常“技術性”的調整。西安雖然也是全面解除限購，但是政策的系統性不及杭州、成都。我們就拿杭州文本來分析，看看展露的信號，相應文章可以參考《》、《》。

　　第一，土地供應縮減。“對住房供應較大、去化速度較慢的區域”，縮減賣地。

　　據克爾瑞數據，截至4月底，杭州新房庫存701萬平方米，去化周期為15.5個月。這個是在回應自然資源部4月30日有關土地政策的要求——新房去化周期超過18個月的都要縮減土地供應。

　　按此要求，杭州整體去化周期未超綱，但應該是考慮到區域分布的不均衡，所以文本里講按區域去協調。

　　第二，限購全面解除。“在本市范圍內購買住房，不再審核購房資格”。

　　這是杭州限購政策自2016年以來7年多來全面解除，邁出了向市場回歸的一大步。但這個過程是漸進的，去年10月，杭州就解除了核心四區（上城區、拱墅區、西湖區、濱江區）之外的區域限購政策；到今年3月，又全面取消了全市范圍內的二手房限購，并將增值稅“5改2”。

　　漸進與全面，限購無條件全面解除是最近市場最大的關注焦點，也符合我先前一直以來的預判。成都、杭州、西安……這個預示了，北上廣深全面解除限購也將是今年最大的事件，遲早的事。

　　第三，還企業經營權。有條件取消公證搖號，“對于購房意向登記家庭數量小于或等于準售房源數量的新建商品住房項目，取消公證搖號”。

　　公證搖號的本質是政府權力對企業經營權的干預，已為行內杯葛多年，打的旗號是防止FZBC，但實質上無濟于事。杭州本次還是有條件放，這一點上不及成都，直接是“不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售”。

　　第四，“購房落戶”。“在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”。

　　雖然杭州官方后面有澄清解釋，不是“購房即落戶”，而是“購房可落戶”，就是說還有條件要求——“擬大幅提高自有產權住房的賦分權重”。但這一條放到政策里，顯然是為了幫助房地產去庫存，而不是單單為了“爭搶人才”。理由還有一個，這一條是否會和公安部的落戶要求有沖突，不得而知。在去年8月，公安部給的政策指引是：“完善……超大特大城市積分落戶政策，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。”顯然，單單是為了搶人才，不要求這個最好，又說“大幅提高”自有產權住房的權重，用意還是在去庫存。

　　第五，“低密度”住宅寫到政策里。

　　“完善出讓地塊周邊配套設施，支持因地制宜開發低密度、高品質住宅產品……更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。

　　這一點應該是被忽視了，但我認為信號比較大。一是，“低密度”、“高檔”住宅在國內長久以來（至少20年歷史）都是“不提倡”的，尤其是在“人多地少”的超大城市，向來管控嚴厲。這次杭州卻能寫到文件里，可以說是超大城市繼90·70戶型政策取消之后的一個重大變化，顯示了政策終于正視市場需要的產品。二是，如果允許了低密度、高檔住宅的重出江湖，那么隱含之意必然是放開限價管制，至少是針對這類產品要放開。這將是下一步，我們在杭州的后續政策身上看到的。

　　第六，限貸繼續放松。有一套房在掛牌再買房就可視為首套。

　　這個不需多談，所有的政策里面，現在限貸政策可能最沒有價值，因為沒有人愿意貸款。最好的辦法是降利率，利率大幅下降的價值要比首付下降好。

　　第七，市場影響都不咋地。

　　以杭州為基本，看過往的市場發展。

　　去年11月，杭州二手房成交量8801套，環比升4成，同比升5成；新房7800多套，同比環比都跌2成。今年4月，杭州新房成交31萬平米，環比-62%，同比-75%；前4月，杭州新房成交187萬平方米，同比-59%。

　　說明了，1）政策有效，出一次市場振奮一次；2）政策短期有效，越往后效果越弱；2）政策支持敵不過市場趨勢。

　　第八，看深圳和一線。

　　我們一般遇到這種事，群里面的跟貼經常是這樣的畫風：深圳啥時候出、看看人家再看看深圳、深圳你不先行了、深圳你不示范了、深圳你左了……（實際上大家罵得比這還難聽）

　　我覺得，這個背后反映了人們對深圳的高期待，也折射了深圳的房價跌得兇，不一般的兇。我上次在群里大概算了一下：如果說深圳房價普遍跌回到2017年，那么以2023年底為基回推，大概有65.3萬套住宅基本上都出現了程度不一的貶值——這個7年，深圳新房一共賣掉了25.7萬套，二手房一共賣掉了39.6萬套（只是一個粗略的大數，不要細究），這還不包括人才房、安居房、公寓、商辦等等。總之，涉及到數十萬個家庭、過百萬人群、數萬億市值（前文有總量圖統計，市值蒸發了多少大家自己算）。

　　我對深圳和北上廣政策的看法有幾點。

　　1）限購全解除會是全國性事件，這個不用多說了，之前一直在講，四大城市最后解除是正常的，慢慢等就好。不僅是限購，越是一線，需要解除的東西越多。

　　所以，對于深圳而言，“都市核心區”的限購放開，也都是遲早的事，這都是明牌方向。也是我上次在《》文章里談的看法。

　　2）觀察北京、深圳這次出臺的政策，和杭州、成都比較，非常不如，還是細節性調整。主要就在不體現旨在修復供求關系、回歸市場化的“系統性”，在土地、信貸、行政干預等等多個環節上，把過去20年的干預悉數去除。反過來這也意味著，它們在下一步會有更多、更大的動作。要之，商品房這部分回歸市場化，是擋不住的。

　　3）“因城施策”的終點。

　　前面說，政策太多太密，對個人而言不是一件好事，因為政策動作越多你越看不懂。這個市場的參與者，我傾向于回到“14號文”里去看大綱，把握大的方向最重要。因城施策的終點必然是構建兩張皮：商品房+保障房。是以，在商品房領域的回歸“市場化”，和整體住房制度的“結構化”，是并行的。這對房地產開發和房屋買賣，都會產生很直接的影響，就是這篇文章里寫的《》。

　　所以，我們會看到，像深圳這樣的城市，一邊會緊縮商品房供應——深圳截至上月底商品房的去化周期是25個月，需要緊縮土地供應，尤其是像光明、龍華、龍崗、坪山、鹽田、大鵬這些區域。同時，另一邊深圳也會大力度推進保障房建設，前年分配12萬套，去年分配10萬套，今年要分配6.5萬套（注意：是分配，不是籌集），這個規模你們對比一下商品房的年度成交量就知道有多猛。

　　4）市場影響。

　　過去2年多來，市場表現可以做出如下形容：人們在每一次興奮的迎接政策寬松之后再沮喪的看到市場繼續下跌。不管是什么政策，不管是什么力度，不管是什么城市，似乎結果都差不多。我們現在的地方城市，出政策也有一個特征：按季度來定政策，搞得像美聯儲降不降息一樣。成交量好一點，就不出政策了，成交量掉的猛，就工具箱里拿出來幾個托一托。

　　我相信全面解除限購最終的結果也會類似，這個判斷對不對，可以持續觀察香港全面“撤辣”后的發展。或者說，我不贊成粉絲們只看政策，因為政策只是房地產觸底回升的一環，雖然很重要，但顯然不是全部。我們的房地產調整有政策過度的問題，但本身周期律也在發生作用。人們預期未來的房地產不再具備往昔的成長性，這會導致資金不再會像過往大周期一樣蜂擁買進。要完成這些修復，政策加持是一方面，市場本身的出清完成是另一方面（當然還有更多的方面，不扯那么大了），兩個方面要形成合力共振、互為動力，需要時間，并且不會短（已經是史上調整最長的時間了）。

　　風險繼續，機會也隱藏。