封面圖 | 《很想很想你》劇照

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問：最近，一篇題為《研究生多到無宿舍可住》的報道引發網友熱議。文中報道，這幾年，越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業或一些特定專業的碩士研究生提供宿舍，包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師范大學、南京大學等多所知名高校。

馮叔，您覺得隨著研究生人數的增加，國內是否會出現類似于歐美國家的學生公寓等產品？

馮侖：高校對一部分研究生不再提供宿舍，反映了兩個問題。一方面，研究生數量大增，表明就業壓力加大，許多學生選擇留校繼續深造。另一方面，學校提供宿舍的能力跟不上需求，許多學生只能在學校附近租房。

這種情況會不會促進學生公寓的發展呢？我認為機會不大，因為高校附近住宅可出租的數量已經很多，不太可能會給學生公寓這樣一個特定的細分市場帶來更大機會。

中國的教育體系和學校管理方法與國外有所不同。在國外，大學通常采取開放式管理，學生公寓往往由民間企業在學校附近甚至校園內自行建造，并按市場原則出租給學生。這些企業會采取多種激勵措施，比如提供家具配套、寒暑假期間免收房租等等，以吸引租客。這種市場化運作使得學生公寓在經濟低迷時期反而生意特別火爆。

在美國，前三大學生公寓企業的發展都呈現出一個規律：當市場就業壓力較大、轉崗人數增多時，許多人選擇回學校進修，從而增加學生公寓的需求，推動租金上漲；而在經濟繁榮時期，人們充分就業，忙于工作，學生公寓需求則下降。這種經濟發展與學生公寓需求呈負相關的規律也適用于國內，現在研究生人數的增加，某種程度上也反映了就業和經濟的壓力。

然而，我們國家的教育制度和學校管理方式不同，并不鼓勵學生公寓向市場化方向發展。

目前，學校提供宿舍的能力不足，主要是因為迫于當前的住房需求壓力。此外，一些在職或定向培養的研究生與學校的聯系較弱，管理責任不像全日制本科生那樣明確，所以學校傾向于將這些管理責任較輕的學生交由社會，讓他們自行解決住房問題。在這種情況下，學校不太可能馬上允許校園附近增加學生公寓這樣的產品。因此，學生公寓不太可能短期內成為一個新的增長點。

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問：前段時間，平安信托總部聚集了一大批人維權，原因是信托產品「平安信托福寧615號集合資金信托計劃」（簡稱「福寧615號」）嚴重逾期不兌付，并且沒有清晰的解決方案。

「福寧615號」成立于2021年9月29日，募集資金7.7億元，實際投資的是正榮地產旗下的廈門「臻華府」項目，如今兩年半過去了，這個項目的網簽率只有21%，而且開發商正榮地產已經暴雷。馮叔，您覺得「福寧615號」延期兌付會對平安信托本身，甚至整個信托行業產生什么程度的不良影響？

馮侖：平安信托有一款產品到期沒有按時兌付，于是很多人覺得，信托是不是要暴雷了？整個信托行業是不是會有很大的問題？

在我看來，過去三年，國內房地產市場特別是住宅市場，一直處于逐漸萎縮的狀態，一些房地產公司暴雷，市場交易量也減少，居民購房意愿降低。這種情況首先反映在房地產公司與銀行的關系上，然后波及了信托領域。

過去十年，超過一半的信托產品與房地產有關，總額可能超過1萬億。這些產品通過集合信托的形式，吸引了眾多投資人參與，而信托公司充當中間服務機構的角色。盡管一些信托產品出現延期兌付，但一般情況下，信托產品有底層資產的支撐，比如房產、土地、股權等，所以大概率不會對信托公司的安危造成什么影響。除非信托公司在發行產品時作了變相擔保或剛兌承諾，或者底層資產質量較差，否則產品延期兌付對信托公司本身的安危影響較小，不太可能導致信托破產。

然而，一些信托產品可能存在底層資產問題，導致產品崩盤，進而影響到信托公司。比如，過去幾年出現的鞍山信托和東莞信托等案例，底層資產問題導致信托產品受損，進而影響到整個信托機構。

最近，平安信托「福寧615號」產品出現延期兌付只是一個信號，表明信托產品會因為房地產市場的下行，出現延期兌付甚至無法兌付的情況，隨后進入司法程序。只要信托公司沒有提供剛兌擔保，且底層資產沒有造假，這種情況對信托公司的運營會帶來困難，但不足以致命。