寫在前面：前一段時(shí)間，櫻桃大房子由于寫了一些敏感的話題，就被……已有兩周沒更新了。

　　一個(gè)不好的消息，樓市又開始探底了。

中指研究院的數(shù)據(jù)，5月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手房均價(jià)1.38萬一平，環(huán)比跌0.71%。

　　這已經(jīng)是今年的四連跌了，而且跌幅數(shù)據(jù)一直在擴(kuò)大，5月份的數(shù)據(jù)，已經(jīng)追平了去年市場(chǎng)最慘淡的9月。去年9月，百城二手房均價(jià)環(huán)比跌0.7%。

　　這就是說，去年924政策到目前基本上已經(jīng)沒什么效力了，接下來如果沒有政策兜底，預(yù)期市場(chǎng)會(huì)更差。

　　這和4月份我們的判斷是一致的，但5月份的區(qū)別在于關(guān)稅的影響已經(jīng)開始逐步全方位顯現(xiàn)。6、7、8月淡季只會(huì)更差。

　　目前受關(guān)稅影響最大的6個(gè)城市，深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華。

　　這些城市，大家可以去看5月的樓市成交都不太好。

　　但具體到各城市情況還不太一樣。

　　像蘇州，受關(guān)稅影響最大，24年蘇州對(duì)美出口額僅次于深圳，對(duì)美出口占比在六個(gè)城市中排名第一，5月的二手房成交量也降得最多。

　　4月份蘇州二手房成交量6763套，5月份5117套，下滑了24%左右。

　　蘇州市場(chǎng)是新房偏改善，二手房主打剛需，剛需對(duì)收入持續(xù)性和就業(yè)安全敏感度是非常高的，關(guān)稅沖擊，企業(yè)承壓傳導(dǎo)至消費(fèi)端的情況下，這些人會(huì)率先對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)。

　　到房地產(chǎn)端的變化就是，立馬脫離市場(chǎng)，延遲購(gòu)房需求。

　　所以5月份蘇州的二手房市場(chǎng)降溫明顯，關(guān)稅形成的堵點(diǎn)是主要原因。

　　上海就不說了，這兩年持續(xù)分化狀態(tài)，新房高端改善占主導(dǎo)，5月上海又出了9個(gè)“日光盤”；二手還是以價(jià)換量，5月上海的二手成交還在2萬套以上，量算是溫和健康的狀態(tài)，但是成交價(jià)環(huán)比上月還是有所下降的。

　　這說明上海二手房市場(chǎng)熱度雖然還在，但是已經(jīng)有往下走的趨勢(shì)了。

　　而且目前上海的二手房掛牌量非常高，全網(wǎng)去重后仍然超過20萬套，創(chuàng)了近幾年的新高。

　　供大于求的背景下，再加上經(jīng)濟(jì)承壓，上海二手房整體的市場(chǎng)熱度是很難維持的。

　　深圳也是外貿(mào)大市，受關(guān)稅影響也很大，5月深圳的二手房成交量又降到榮枯線（5000套）以下了，一些去年價(jià)格有漲的樓盤，現(xiàn)在價(jià)格又開始回到漲價(jià)前的水平了。

　　比如深圳網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城，由于投資者太多，總有人扛不住月供壓力，碰上關(guān)稅戰(zhàn)這樣的突發(fā)事件，只能砸盤，去年10-12月漲了一波，但現(xiàn)在價(jià)格又回調(diào)到10月之前了。

　　比如89平3房，去年底成交價(jià)大概在1100-1200萬之間，現(xiàn)在同戶型甚至賣到998萬了；小區(qū)125平3房也是，去年11月成交價(jià)1520萬，近期有業(yè)主報(bào)價(jià)1460萬，實(shí)際的成交價(jià)格還可以再往下談。

　　類似在跌的還有龍華龍悅居，去年9月份這個(gè)小區(qū)64平2房成交最低295萬，最近業(yè)主最新報(bào)價(jià)已經(jīng)跌破280萬。

　　其他城市情況也都一般，樓市成交整體都在往下走，降價(jià)房源開始刷屏的也有，具體就不再說了。這里有媒體統(tǒng)計(jì)的各城市5月份前25天樓市成交情況，大家可以簡(jiǎn)單看下。

　　那么對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)該怎么看呢？市場(chǎng)還會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)一次急跌猛跌？

　　不會(huì)，這一點(diǎn)其實(shí)我們?cè)缇驼f過，目前的市場(chǎng)漲也好跌也好，幅度都不會(huì)太大了，只不過樓市磨底期會(huì)很長(zhǎng)，市場(chǎng)周期性的波動(dòng)很正常。

　　去年我認(rèn)為今年有些城市有望率先止跌企穩(wěn)，但是因?yàn)榻衲晖话l(fā)關(guān)稅戰(zhàn)，導(dǎo)致很多企業(yè)受影響，大家的就業(yè)和收入預(yù)期肯定也受影響，很多從事外貿(mào)行業(yè)的人又不敢買房了，所以又讓這個(gè)樓市的穩(wěn)定期推遲了。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)政策基本上已經(jīng)出完了，只剩下北上深還有最后一點(diǎn)比基尼，就算全脫光，估計(jì)也只能維持短期的穩(wěn)定。

　　關(guān)稅戰(zhàn)不穩(wěn)定之前，未來的震蕩是很正常的。

　　至于這個(gè)振蕩期會(huì)有多久，由于外部形勢(shì)不明朗，川普太善變了，所以現(xiàn)在我都沒法下結(jié)論。

　　現(xiàn)在適合什么人買房呢，就是如果你是剛需或者急于改善，碰到合適性價(jià)比合適的好產(chǎn)品，那還是可以買。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在的新房子，得房率和品質(zhì)都明顯提高了，成都、長(zhǎng)沙的得房率都可以做到160%，廣州也能做到130%了，如果價(jià)格不變，那其實(shí)等于是在降價(jià)了。

　　如果是想投資的話，一定要看持有成本，看租售比，租售比高的，你就當(dāng)理財(cái)產(chǎn)品持有也劃算。

　　畢竟現(xiàn)在的銀行利息已經(jīng)降到1以下了，一年期定期也才1.3%，說句實(shí)話，要想找收益穩(wěn)定又安全的投資品，現(xiàn)在真的是不容易啊。

　　如果你的房子租售比能達(dá)到兩三個(gè)點(diǎn)，那就持有別賣了吧，因?yàn)槟阗u了錢存起來還不如收租劃算。