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1，最近多地連續放松限購，給人的感覺就是，會不會有新的一輪房地產周期？畢竟上一輪行情開啟之前，就是各地把各種限制政策取消……尤其是像杭州這種超級二線城市，放松限購后，給人心里的預期會更強一些，很多自媒體也喜歡渲染回暖情緒……

杭州樓市我覺得真正比較了解的人并不多，多數人的概念只是知道杭州是一個很強的二線城市房價很高……其實杭州這個城市類似于深圳，有點像炒房之都的意思，城市杠桿率也比較高，在上上一輪行情里，杭州的房價跟北京幾乎是平齊的，后來因為透支太狠，杭州很多年都沒有緩過來，2015年之后的這一輪行情，杭州的漲幅又是超級大，想要緩過來會更難，需要更長的時間，短期內，想讓杭州這種城市再來一波房價上漲，那后果只能是杭州破產

2，全國我覺得真正有限購必要的城市，只有上海和北京，其中北京要遠大于上海，也就是說，如果哪天上海完全沒有了限購政策并不奇怪，上海的落戶政策很早就比較寬松，而北京想要拿一個戶口，難度還是挺大的。從房地產居民負債角度來說，北京在這些大城市里，也是負債最低的一個，所以北京樓市的安全性更高。

上海真正把限購政策放開的時候，大家也不要覺得上海的房價會大漲，道理和杭州類似。至于北京會不會完全把限購打開，我不做預測，至少我現在覺得，北京短期內很難做這個決策。即使真的打開，最終的結果也會是房價會相對穩定，一定不會大漲，一旦大漲就有政策。（大漲指的是有30%以上的漲幅開始出現）

原因是什么？我講樓市從來不用數據，我覺得絕大多數人也看不懂數據，很多人以為自己懂，覺得數據有道理，其實都不懂。所以我覺得講了也沒用，我只會偶爾在一些活動里講一部分數據該怎么看，代表什么。

為什么樓市不好大漲，原因很簡單，你們看前幾年的表現就可以，我預測過2019年之后一線城市的上漲，后來是深圳上海北京輪漲，但是輪漲之后呢，樓市變得特別差，也就是說，現在的樓市已經在比較艱難的階段，酒局已經到了開始吐的時候，這時候為了簽下大單，一人又喝了一斤白酒，單子拿下了，但是人也廢了。這個時候你把人從醫院里拉出來，再去喝一頓，那會是什么后果？

3，現在不是樓市不想漲，是不敢漲。讓房價漲很簡單，還是以前的動作，再做一遍，但是后果呢，能不能承受住，當然是承受不住，所以房價，不管是北京，還是全國，短期都沒有任何上漲的機會。

4，很多人擔心房價漲，我覺得主要原因在于，第一，全國各地在放松政策，利率在降，貸款變得越來越寬松，第二，這些政策被自媒體過渡解讀，或者說，很多自媒體本身就不懂，但是會寫出來吸引眼球。這兩方面原因的疊加導致了大家不太理性的一些想法，那就是害怕房價突然上漲。

我來解釋一下，首先，目前全國各地，包括北京，放松的政策對于樓市來說，幾乎沒有任何市場層面的利好，他們唯一的利好我覺得就是滿足了一部分真正的需求，比如北京放開了第三套房，那些真正的家里人多，需要三套房的家庭終于有了機會，但是這些需求對于市場層面有多大利好呢，答案只能是無限趨近于零的利好。

其次，房價真正上漲，靠的不是這些限制措施的放松，這些限制政策放松真正對樓市有用，只會發生在樓市的市場情緒還沒有被完全壓制下去的時候，比如說，2020年，大家還都有炒房的預期，你突然放松了政策，那自然會有一大部分情緒疊加進市場，會使得房價上漲，一旦那種情緒消失了，限制政策的放松對于樓市就沒有幫助了。那到底靠什么呢？靠定向放水，而且是大量的定向放松。比如搞城中村改造，央行砸很大一批錢往全國放，這是實質性利好，但是這個動作在目前是肯定不敢的。

5，北京的市場，很多人以為2020-2023年一直在漲，其實這是錯覺，北京那三年只有一波利好一輪上漲，只不過板塊輪動持續時間比較長，有些地方想要跌，但是隔壁又漲了，這邊還跌不下去，斷斷續續持續了三年。到了2023年下半年，是市場情緒突然消失的階段。

6，當下樓市是典型的買方市場，我覺得也是比較正常的市場，很多人說，既然房價下跌，那為什么還要買房呢，我覺得有這種觀點的人屬于一類群體，買不買是個人選擇，我不多評價。從真實的市場來看，二手房也好，新房也好，真正有需求的人還是在買，這就跟買車一樣，所有人都知道買了車就會跌，但為什么還要買呢，因為有使用需求。

對于有真實需求的人來說，當下買房我給兩個建議，第一，買方市場里，盡量買好房子，即盡量不買有硬傷的房子，比如差樓層，差小區，臨大主路等等；第二，合理價格買，這樣的市場里盡量不高位接盤。做到這兩點，房子應該沒什么大問題，保值性也不會太差。

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