過去2個月，是萬科成立40年以來最黑暗的時刻。

先是3月，幾十億的債務(wù)展期沒談妥，再是股債雙殺，市凈率僅為0.46，跌至十年最低點，評級下調(diào)為“垃圾級”，還被爆出被煙臺合作方舉報、濟南公司負(fù)責(zé)人被帶走等傳聞。

一時間，這個地產(chǎn)標(biāo)桿、行業(yè)底線被巨大恐慌情緒籠罩，大家對地產(chǎn)的未來也悲觀到底。

萬科能活下去嗎？中國房地產(chǎn)還能行嗎？

01

中國的樓市，永遠(yuǎn)不缺大起大落。

5月的萬科出人意料的迎來了大反轉(zhuǎn)，只需要一點利好，立馬回到舞臺中央。

5月17日，隨著一系列的利好消息下放，地產(chǎn)圈掀起漲停潮，萬科更是領(lǐng)銜其中，股債大漲，A股強勢漲停，成交額78.17億元，市值重返千億大關(guān)，境內(nèi)債連日大漲超10%，頗有昔日王者歸來的氣勢。

仔細(xì)看最近萬科新聞，回暖跡象板上釘釘！

首先是銀行開始給萬科解難。

5月10日，萬科向郵政銀行申請了13億貸款，13日中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行為萬科提供了共計73.39億元抵押擔(dān)保貸款。

5月16日，據(jù)兩位內(nèi)部消息人士透露，萬科已與銀行貸款人就其擬議的800億元人民幣（約合111億美元）岸上銀團貸款的抵押品達(dá)成初步協(xié)議，而貸款的提取額預(yù)計將不超過500億元人民幣。

要知道銀行給地產(chǎn)放水是非常嚴(yán)格的，要么是央企，像華潤保利招商這種，要么是有優(yōu)質(zhì)抵押物的民企，像龍湖那樣。

這次肯給萬科放水，在于萬科的融資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項目、資產(chǎn)信用為主的融資模式，利用手上優(yōu)質(zhì)的資源、資產(chǎn)、押品，拿出來去對外擔(dān)保貸款。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境內(nèi)新增融資平均成本3.33%。

銀行開始輸血，代表了更高層的授意，萬科不能倒！

02

為了活下去，萬科不僅撕破口子開始去搞擔(dān)保貸款，更是把最優(yōu)質(zhì)的地塊擺在貨架上賣了。

5月8日，萬科在深圳公共資源交易中心官網(wǎng)掛出了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告，該宗地位于深圳灣超級總部基地（T208-0053），起始價為22.35億，競買保證金為4.5億元，競價階梯為1000萬元。

深圳灣超級總部基地，懂的都懂，是深圳舉全力打造的頂級CBD地段，算是當(dāng)下最優(yōu)質(zhì)的商辦資產(chǎn)了。

這塊地是萬科在2017年12月拿到手的，花了31.37億元，現(xiàn)在以22億賣出，7折的骨折價，沒有升值反而凈虧10億，說明萬科極度地需要現(xiàn)金流，以應(yīng)對即將到來的償債高峰期。

一切都是為了活下去。

其實在3月危機初期，萬科的債主們就表達(dá)想要萬科增加資產(chǎn)抵押，通過變賣資產(chǎn)表現(xiàn)自救的誠意，彼時萬科還不肯向現(xiàn)實低頭。

如今，萬科通過變賣深圳灣優(yōu)質(zhì)地段，除了能拿到救命錢，更是交出了“投名狀”，給資本、市場注入了強心劑，用搏命的姿態(tài)換來了國家隊的信任。

強如萬科背靠大股東深鐵集團，其財務(wù)狀況也不是很理想，賣資產(chǎn)、賣股權(quán)是短期內(nèi)快速收割現(xiàn)金流的辦法之一。

現(xiàn)階段，房企與其靠外部支持，不如自救。

03

眾所周知，萬科很早就喊出了“活下去”，很多戰(zhàn)略預(yù)判也都做對了，但卻并未堅決的執(zhí)行。

2020年三道紅線橫空出世，標(biāo)志著地產(chǎn)正式進(jìn)入出清階段，而2021年，萬科仍在大舉拿地，規(guī)模高達(dá)1900萬平米，僅次于碧桂園。

要知道2018年，萬科是行業(yè)第一個說“活下去”的吹哨人，實際卻在擴張。

還有，當(dāng)下的市場情況，比萬科預(yù)判的最差情形還要糟糕。

自2023年以來，萬科依然花了500多億在公開市場拿地。

敢拿地，說明當(dāng)時萬科對樓市還有信心，但這500多億的土地款，再加上蓋樓所需的建安成本，而這些新開工項目目前的狀態(tài)要么賣不出去，要么還在建，讓萬科本就捉襟見肘的現(xiàn)金流更是雪上加霜。

在最近的投資者關(guān)系活動中，萬科罕見地進(jìn)行了自我反思，結(jié)論跟炸天團的觀點不謀而合——“在宏觀情況和行業(yè)情況發(fā)生重大變化時，依然維持?jǐn)U張慣性，未能及時調(diào)整”、“意識到高速增長終將結(jié)束，但我們的行為未能堅決擺脫行業(yè)慣性”、“在不少城市出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤”等。

如今，經(jīng)過了這一波債務(wù)危機和輿論風(fēng)波后，以危機感驅(qū)動的萬科，找到了當(dāng)年超越周期的節(jié)奏，明確了活下去的戰(zhàn)略。

先是加快商辦處置，計劃每年完成200億元交易，同時主動完成融資模式轉(zhuǎn)型，然后將聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。

現(xiàn)在萬科融資通了，資產(chǎn)賣了，下一步就是盤活去化，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

這不，一攬子地產(chǎn)刺激政策已經(jīng)釋放了，且看萬科未來如何出牌。

關(guān)注 大爆炸 運氣 大爆發(fā)