馬路上穿梭著出租車、外賣小哥和夜跑者。旁邊的巷子里，小販支起爐灶，為晚歸和早出者備一碗人間煙火。

　　這里不是成都玉林路，也不是杭州五柳巷，是凌晨四點(diǎn)的北京CBD。

　　2018年，李堯在北京國(guó)貿(mào)陪客戶。觥籌交錯(cuò)到后半夜，出來時(shí)，他抬頭看了一眼國(guó)貿(mào)的寫字樓，竟然燈火通明，有種不真實(shí)的眩暈感。

　　李堯是一家稅務(wù)師事務(wù)所的老板。他的公司當(dāng)時(shí)在東四環(huán)外的朝陽路上。站在辦公室里，他也經(jīng)常抬頭，仰望CBD的繁華。

　　李堯主要客戶也都在國(guó)貿(mào)。那幾年公司客戶很多，發(fā)展也蒸蒸日上。在那年朝陽路寫字樓租約到期后，李堯當(dāng)即決定：

　　把公司也搬到CBD。

　　北京CBD的甲級(jí)寫字樓，聚集了這個(gè)國(guó)家金字塔尖的企業(yè)。李堯把公司搬到國(guó)貿(mào)的2018年，這些企業(yè)們都值巔峰。整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)空置率只有：

　　7.6%。

　　一有租戶騰退，很快就會(huì)被消化。從事寫字樓租賃服務(wù)的朋友說，拋開重新裝修和搬遷，國(guó)貿(mào)、金融街、中關(guān)村等核心區(qū)域的寫字樓，幾乎不存在空置期。

　　望京的寫字樓也不愁招商，好的樓層還會(huì)出現(xiàn)買家競(jìng)價(jià)。有的公司規(guī)模沒有那么大，但他會(huì)先租下一片場(chǎng)地，再慢慢招人，把工位填滿。

　　租金也居高不下。北京寫字樓平均租金報(bào)價(jià)當(dāng)時(shí)為每月每平米427.5元——這是北京有統(tǒng)計(jì)以來最高的租金。

　　CBD更是金字塔尖的塔尖。當(dāng)時(shí)中國(guó)樽還沒有建好，北京最高樓是國(guó)貿(mào)三期。每月每平米的最高租金是1500塊。

　　不過在金桐東路另一側(cè)，非甲級(jí)寫字樓價(jià)格要便宜一半。幾番權(quán)衡后，李堯把公司搬到這里。

　　本以為占了些便宜，準(zhǔn)備在CBD大展宏圖，結(jié)果出道即巔峰——他踩在了最高點(diǎn)。

　　2019年開始，大量寫字樓新項(xiàng)目入市，北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量迅速增加。

　　但此時(shí)，資本寒冬降臨。許多依賴融資的創(chuàng)業(yè)公司生存艱難，其中不乏獨(dú)角獸公司。

　　2019年，北京寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)退租潮。互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)和小型金融公司還是租賃主力，但空置率，開始攀升至兩位數(shù)了。

　　然后就是新冠疫情爆發(fā)。

　　剛開始，這只是一個(gè)“黑天鵝”事件。疫情前期，以騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、華為、美團(tuán)、阿里巴巴為代表的TMT企業(yè)還在擴(kuò)張。一些央企、律所和券商也在擴(kuò)租。

　　北京寫字樓需求還在井噴，空置率也回調(diào)了不少。但這只是曇花一現(xiàn)。

　　2022年，硅谷銀行暴雷的前幾天，有人在脈脈上描述，2022年中關(guān)村和望京兩個(gè)中國(guó)硅谷遭受的重創(chuàng)：

　　字節(jié)跳動(dòng)集體撤離中關(guān)村，整合退租10萬平米；

　　愛奇藝搬出三萬平的鴻城拓展大廈；

　　美團(tuán)在望京提前解約了櫻輝大廈和融信科技中心；

　　每日優(yōu)鮮破產(chǎn)，望京萬科時(shí)代人去樓空......

　　“教育高地”和“創(chuàng)新高地”的中關(guān)村一下子冷清了許多。這里向來是北京空置率最低的區(qū)域。過往門庭若市，租金一直堅(jiān)挺。

　　一位西二旗的園區(qū)開發(fā)商跟我說，他們項(xiàng)目在2021年落成后，無數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司拿著長(zhǎng)約求租，甚至找政府協(xié)調(diào)。但從去年開始，很多互公司寧愿毀約損失押金，也要退租。

　　其他區(qū)域情況也一般。金融街最高檔的寫字樓英藍(lán)國(guó)際，租金從每天每平米28塊，降到了19塊。

　　曾經(jīng)燈火通明的望京寫字樓，晚上9點(diǎn)以后亮燈少了很多。望京SOHO的空置率接近一半，租金從每天每平米7塊錢跌到了：

　　3塊5。

　　世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)的空置率為22%，約相當(dāng)于2018年的3倍；平均租金為每月每平米283.3元，相比2018年，下降超過三成。

　　2023年8月，李堯的辦公室5年租期已滿。為了挽留他，業(yè)主拿出了最大的誠(chéng)意：

　　降價(jià)30%。

　　疫情期間，業(yè)主已經(jīng)給予李堯免租、降阻等一系列優(yōu)惠。后來，甚至免費(fèi)把他的辦公樓層升了一層，取“更上一層樓”的寓意。

　　按照業(yè)主最新的報(bào)價(jià)，他能享受的租金，幾乎相當(dāng)于首次租賃時(shí)的一半。

　　前兩年，因業(yè)務(wù)收縮，李堯已大幅縮減了租賃面積，但他仍是這棟寫字樓里最優(yōu)質(zhì)的客戶：

　　因?yàn)楹芏嘧鈶舳紙?jiān)持不到合約期限。

　　一家做建材生意的租戶，因?yàn)橥锨纷饨鸨悔s走的，連辦公用品都沒來得及收拾。李堯進(jìn)去看時(shí)，樣品散落一地：

　　綠植都臭了。

　　一街之隔的國(guó)貿(mào)三期，也走下神壇。如今的最高租金報(bào)價(jià)為每月每平米780塊，相比李堯剛搬進(jìn)國(guó)貿(mào)時(shí)，接近“腰斬”。

　　盡管如此，李堯仍無心戀戰(zhàn)，他把公司搬到東五環(huán)外的一個(gè)園區(qū)里。

　　肉眼可見地，十幾萬個(gè)崗位從寫字樓被擠壓出來。

　　過去六個(gè)季度，阿里員工一共減少了4 萬人，相當(dāng)于巔峰時(shí)期員工總數(shù)的六分之一；字節(jié) 2022 年員工人數(shù)達(dá)到了16 萬人，而到 2023 年底員工只剩下 11 萬人。

　　房地產(chǎn)行業(yè)可能更慘一些。有媒體統(tǒng)計(jì)，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6萬人。到2023年，同比又減少了4.78萬。

　　近些年，由于需求不足，供應(yīng)井噴，全國(guó)的寫字樓市場(chǎng)都過剩了。

　　一線城市還不算最嚴(yán)重的。有一家頭部房企做過統(tǒng)計(jì)，到去年底，重點(diǎn)二線城市的寫字樓空置率普遍在20%以上，重慶、沈陽等“重災(zāi)區(qū)”空置率：

　　常年超過30%。

　　沈陽的太原街商圈，寫字樓空置率一度超過40%。重慶的一些寫字樓，租金已經(jīng)降到地板價(jià)。有些私人業(yè)主的寫字樓，更是處于“給錢就租”的狀態(tài)，有租戶感慨：

　　一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)都比租金貴。

　　全國(guó)商辦市場(chǎng)容量已經(jīng)連續(xù)六年下降。從2萬億降至1萬億了。一二線城市商辦類資產(chǎn)庫存周期達(dá)4-8年，三四線城市超過10年。

　　前幾天，李堯又回到北京CBD吃飯。他搬走后，原來的辦公場(chǎng)所空了5個(gè)多月，直到今年春節(jié)后，才招到新租戶。

　　當(dāng)晚宴請(qǐng)結(jié)束，他提議去純K唱會(huì)歌，客戶說：

　　回去吧，都挺累了。

　　離開國(guó)貿(mào)回家的時(shí)候，晚上9點(diǎn)鐘，國(guó)貿(mào)一些大樓有點(diǎn)黑壓壓的，沒什么亮燈。