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開篇提醒，這是一篇純干貨稿子，如果看不完速收藏，5張高含量原創(chuàng)圖，對當(dāng)下每個人都很用。

不管你承認(rèn)不承認(rèn)，事實(shí)已經(jīng)擺在面前：樓市在極限拉扯中改變！

不妨思考下：

任憑你是混跡房地產(chǎn)的幾十年老炮，你見過什么時候一線城市把首付降到15%的。

一線城市是標(biāo)桿，買房都是比較嚴(yán)格的，啥時候見過幾乎脫光的，只需要半年社保。

關(guān)于房貸利率，啥時候見過四個一線城市在基準(zhǔn)以下45BP。

而這些統(tǒng)統(tǒng)在今年都實(shí)現(xiàn)了，四個一線城市貼臉開大。

除了一線城市外，什么時候見過二線城市國家隊(duì)親自下場收商品房的？

或許無感，這很正常，因?yàn)楫?dāng)所有都在談?wù)摰臅r候，又進(jìn)入下一個周期。

那么靈魂一問，對于鄭州來說會如何？漲跌情況怎么樣？

其實(shí)，鄭州漲跌已定，已隱藏在這8-9年的時間中，分化已經(jīng)達(dá)到深入骨髓的境界。

百萬買房業(yè)主在這8-9年用血淋淋的現(xiàn)實(shí)得到的：鄭州板塊漲跌規(guī)律。

具體是誰會漲？誰會跌？我們可以從近8年的房價(jià)中找到答案，接下來只需要按圖索驥！

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首先，哪里房價(jià)漲了？

漲就一個字，這幾個區(qū)域是鄭州難得的片區(qū)。

不得不說老城地緣改善支撐起了這幾年，實(shí)力是杠杠的。

扛把子的屬于東金水老城，漲幅比較多。

除了大家對位置認(rèn)可外，東金水老城產(chǎn)品也在不斷更新，像未來天奕、萬科古翠隱秀等等不錯的產(chǎn)品支撐。

中原老城區(qū)，隨著改善項(xiàng)目的增多，價(jià)格增長。

從之前的昆侖望岳，萬科山河道再到現(xiàn)在的中海時光之境，中原華曦府，地緣購買力實(shí)力很強(qiáng)。

開盤當(dāng)天收金7.6億元，整體去化率68%，洋房當(dāng)日即售罄。

高新老城，這波周期中基本都是老盤加推，新盤很少，形成了謙祥，朗悅和保利的抗衡，價(jià)格上漲。

仔細(xì)看，它們的優(yōu)勢明顯：

北龍湖，河南人的支撐，價(jià)值不必多說。

東站東片區(qū)的區(qū)域價(jià)值+稀缺、中原老城，東金水老城，管南環(huán)內(nèi)依靠龐大地緣，高新老城學(xué)區(qū)的意識崛起。

成熟的區(qū)域，本身可以選擇都不多，出現(xiàn)改善盤就會吸眼。

北三環(huán)門檻比2023年有所下降，從美盛、保利、越秀三家變成了多家，從剛需到改善都有選擇。

位置+不斷完善的配套成為大家置業(yè)首選。

這幾年買到地緣品質(zhì)以及學(xué)區(qū)加持的大概率是不錯的。

恭喜，在這里買房的人，你的房子抗住了，未來也是可以跑贏的。

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其次，在漲漲跌跌中來回跳的區(qū)域。

象湖片區(qū)是一個典型，2019年瀚海觀象，碧桂園象府等2萬左右的改善樓盤入市，讓這里充滿想象。

白沙片區(qū)與象湖片區(qū)經(jīng)歷了剛需到改善再到剛需的變化。

價(jià)格隨著主城價(jià)值的回歸被刺破，再加上近幾年變化不大，目前有些盤面臨有價(jià)無市的狀態(tài)。

西南環(huán)內(nèi)和西金水老城很典型，平常沒啥變動，一旦出現(xiàn)不錯的品牌樓盤都會刷一波價(jià)格。

龍子湖北片區(qū)，步調(diào)是挺好，瀚海爾灣、康橋香麓灣等等，到是最后變成了歪七扭八。

這種來回跳的基本分為兩類：

1. 泡沫炒作后價(jià)值的回歸。
2. 老城品質(zhì)樓盤的供應(yīng)提升。

未來，一股風(fēng)或許讓這里再次起飛，但是請明白這些區(qū)域都是純地緣的天下。

總結(jié)：這些區(qū)域勸你還是謹(jǐn)慎一些，不要盲目跟風(fēng)。

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接著，這些橫盤很久：

商城核心、商鼎路片區(qū)，這已經(jīng)是多年不出新盤的區(qū)域了，所以橫著真的橫著了。

龍子湖片區(qū)這兩年出來一個蘭溪書院，然后就又青黃不接了，片區(qū)的住宅用地太少了。

所以這三個，區(qū)域價(jià)值沒問題，就看是否出地塊了。

至于高新新區(qū)和惠濟(jì)核心區(qū)，兩個是異常的相似。

從火拼的樓盤售罄后，也就是2021年后，很少新盤出來，基本上都是幾個樓盤扛著。

總結(jié)：

萬萬沒想到，橫盤很久的也是值得我們挑揀的，畢竟8年的時間都保持住也很難。

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最后下跌比較嚴(yán)重的區(qū)域。

沒想到，跌幅排名第一的竟然是物流園北，接著才是綠博，然后是大家認(rèn)為的一些遠(yuǎn)郊。

沒想到，西南郊區(qū)和東南環(huán)外的慘烈現(xiàn)狀不輸于這些遠(yuǎn)郊。

這幾年，它們都有過高光時刻，國家級新區(qū)的航空港，教育大城，低密改善的南龍湖，度假的洞林湖，東方奧蘭多-綠博，滎陽東-“高鐵西站”，鄭州國際物流園區(qū)，商都新區(qū)等等。

一旦有了概念，光環(huán)加持，那就熱的不行。

最典型的就是2018年炸裂市場的南龍湖地王，樓面價(jià)讓管南都臉紅。潮水過后售價(jià)跟樓面價(jià)持平甚至還要低。

如今的，過山車的行情在這上演，更魔幻的市場市場上演。

總結(jié)：

東南郊外，西南郊外的價(jià)值要大于其他，非地緣自住，其余都不可動。千萬不要想著暴擊。

不要想著下一波風(fēng)起，你在其中獲利，未來買房要付出的沉沒成本會更大。

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這一波周期，顯然已經(jīng)把鄭州的房子分為了這幾類，未來依舊會按照這樣的模式去進(jìn)行。

土拍嚴(yán)控的情況下，到底誰漲誰跌已經(jīng)一目了然。

而誰家的房子未來將會領(lǐng)跑，誰的房子血虧等等也更加清晰。

從目前的情況看，2024年樓市正在走出泥潭，2025年一定比2024年要好。

未來的差別并不是買不買的問題，而是買對的覆蓋買錯的。

那么問題來了，那現(xiàn)階段買房，選哪兒靠譜？選哪兒不容易高位站崗？

直接告訴你答案，請大家一定要收藏這個板塊圖，已經(jīng)按照板塊等級給大家劃分：

A+、A、B等等價(jià)值等級以及優(yōu)先級別一目了然，任憑如何輪回，從未改變。

像東站片區(qū)的華潤幸福里，華潤潤府、海馬公園等新盤，以及品質(zhì)不錯的二手次新。

北三環(huán)片區(qū)，區(qū)域市場價(jià)新盤，次新二手房；以及北龍湖片區(qū)，依舊會給大家?guī)硐Ｍ?/strong>

以舊換新的火爆告訴我們：

金水區(qū)和鄭東新區(qū)的某些二手房從官方的角度已經(jīng)算是觸底了，在驅(qū)逐劣幣的時刻，畢竟誰都不想賠的只剩下褲衩。

最后的最后，這幾年的慘跌區(qū)域圖、橫盤圖、漲價(jià)圖，以及板塊等級圖一定要收藏起來。