內容轉自重遠投資觀

近幾天，有粉絲提問說深圳春節后樓市成交暴漲，加上有專家出來預測房價今年要漲，問我怎么看。

深圳樓市在春節后確實有回暖，但并不是季節性小陽春造成，而是春節前深圳放松限購造成。由于深圳落戶幾乎無門檻，所以實質等同于限購放開。

至于深圳樓市回暖的成交能持續多久，我認為可以參考杭州去年10月中旬之后的走勢。因為杭州出類似政策是在去年10月份。

依照杭州的經驗，大概是1.5~2個月的成交高峰，然后回歸低迷。

放開限購，應該是深圳的最后一張牌，所以對于深圳想賣房的同學，可能也是今年唯一的一個窗口期了。

然后我們說一下年后專家的看漲，比如中銀國際的首席經濟學家徐高，他認為房價由供需比決定，現在新開工面積大幅下降，如果遇到需求恢復，則房價大概率上漲。

徐高還提醒注意房屋新開工面積這一指標，自2021年地產融資緊縮政策出臺后，我國房屋新開工面積已經下降了超2/3。他預測，我國即將迎來地產市場自90年代以來最嚴重的供給收縮。當地產行業供給顯著收縮，又逢市場回穩、需求恢復時，房價上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市。

請問怎么解讀？

你能看到的，都是別人想讓你看到的。房價由供求關系決定確實沒錯，但是他的解讀錯了。

我們先從統計局找到去年全年的房地產開工和銷售統計數據。

我們可以看到，所有數據中下滑最多的確實是住宅的新開工面積，下滑了20.9%，但這是因為所有數據中上漲最多的是住宅待售面積，上漲了22.2%。

也就是說，正是因為待售面積大幅上漲，庫存大幅增加，所以開發商的新開工才會下滑。下面是我統計的從疫情前到2023年底的住宅待售面積數據。

用待售同比增幅數據可能更加清晰一點。

可以看到，從2021年開始，待售面積大幅上升，同比增幅也是越來越大，那么從正常的商業邏輯來判斷，既然待售面積持續上升，也就是庫存上升，那么開發商很自然的就會減少新開工面積。

這其實是一個很自然的商業邏輯，結果呢？徐專家把新開工這個指標單獨拉出來，卻對待售面積只字不提，從而得出供需不平衡，房價要漲的結論。

當然，在這里，我的重點，并非要指出徐專家的問題。而且我也相信，以徐專家的水平不會犯這種低級錯誤。

那么，我關心的其實是，為什么他要出來發表這個言論，以及為什么我們能看到這個言論。

對此我不方便展開，但我要說的是，徐專家的言論，對我們的房價軟著陸，是有積極意義的。市場需要判斷分歧，如果一致預期，就會有比較高的風險。所以樓市唱多的言論，無論其背后的邏輯是否可靠，對當下市場，都是有益的。

接下來我們討論第二個問題，那就是，如果有很多人都發表言論稱房價要漲，并進一步影響大家的看漲情緒，樓市會因此收到提振并轉為上漲嗎？

這個就要看當下的樓市低迷，到底是什么原因造成的。是因為大家覺得房價要跌不敢買，還是大家真的沒有錢買。

如果是前者，有潛在購買力，那么提振情緒可能有用，如果是后者，則完全無效。

對此，我去年曾經做過論斷，去年4月份的下跌，是在一片看多情緒中出現的下跌，也是在放松調控預期下出現的下跌。這是二十年來的第一次。所以這次的下跌是基于基本面的。這也和我們高層的判斷是一致的。

也就是，房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢

基于此，我去年8月份才做出了京滬會在認房不認貸落地后展開新一輪下跌的論斷。因為情緒無法改變基本面。

然而又有粉絲問我，說去年居民存款創新高，專家也在說要解決大家有錢不敢花的問題，既然有這么多存款，那不正說明居民有很大的潛在購買力嗎？如果這些錢進樓市，會不會推動樓市上漲呢？

對此，我的回答是：

居民買房，存款不會進樓市，居民炒股，存款也不會進股市，居民消費，存款也不會減少，只要沒有信用收縮，存款就永不滅。

怎么理解？

按照普通人的想法，居民存款太多是因為減少了消費。如果居民增加消費，或是買房了，炒股了，居民的存款就會減少。

但這個是完全錯誤的。

原因很簡單，存款在交易中是守恒的。

比如你去買一塊豬肉，你的存款因為購買豬肉減少，但豬肉販子的存款卻因為賣出豬肉而增加。也就是你的存款轉移到了豬肉販子的賬戶。但作為居民存款總體統計的時候，存款不變。

買房也是一樣，你支付100萬給賣家，賣家將房子交付給你，你的100萬存款轉移到賣家賬戶。那么作為居民存款總體統計的時候，存款依然不變。

也就是說，存款在交易中守恒，你買房炒股，也沒有任何資金進入樓市股市，資金只是在買家賣家之間進行轉移。

那么存款和什么有關，信貸。

當你首付30萬，貸款70萬向賣家購買一套房時，你只支付了30萬，但賣家收到了100萬。其中70萬就是銀行根據債務派生的新增貨幣。

這時居民存款總體統計時，增加了70萬。

如果賣家也有100萬債務，他把你的30萬和貸款的70萬，全部歸還了他的100萬債務，那么這100萬就在市場上消失。也就是居民存款總體統計時，相對房產交易前減少了30萬。

我們也可以說，賣家用你的30萬歸還了他的30萬債務（居民存款減少30萬），再把他剩余的70萬債務轉移給了你。

綜上，居民存款的增減，和買房炒股消費這種交易行為毫無關系，只和貸款還款有關系。

如果居民新增貸款加杠桿，則存款增加，如果居民歸還貸款去杠桿，則存款減少。

所以什么結論？

居民存款的增加，正反映了居民負債壓力的增大。而這限制了居民的購買力（嚴格的說，還有一部分政府和企業部門負債會轉化為居民存款，但不影響結論）。

當然，我們在衡量居民購買力時，一般不使用存款數據，而是直接使用居民的負債數據。

這里的邏輯，只是為了證明居民存款的多少，和居民購買力并非正相關的關系。

說完了邏輯，我們再看下真實的存款數據

如上圖，我選取的2014是房地產熊市，而2015和2016是房地產牛市，2017是房地產調控。

可以看到，無論是房地產牛市還是熊市，居民存款都在穩步增加。而在居民買房最瘋狂的2016年，居民存款不但沒有因為大量買房而減少，反而是增幅最大的一年。

也就是說，2016年，居民因為大幅加杠桿購房導致債務壓力在加重，但同時存款也在增加。

如果我們再引申一步，把居民，企業，政府部門的存款都加起來，再加上現金，就是M2了。

也就是說，M2的主要構成部分，也是負債。下圖是近一年的M2數據，以及債務和負債比例的統計圖。

看多房價的博主，一般言必稱通脹，而通脹的依據就是印錢，印錢的依據就是M2大幅增加。

如果說徐專家的言論還可以依邏輯反駁一下，那么有些博主其實完全不值一駁，他們可能連M2的構成都沒搞清楚。M2的大部分并非央行印出來的，而是參與市場的居民和企業，根據各自的需要去貸款，才創造出來的。

而M2在任何國家任何地區，都是永遠漲。其底層邏輯，在于勞動生產率永遠會提高。提高部分需要對應的貨幣來對沖。超出勞動生產率提升的部分才體現為通脹。

也正因為世界各國M2永遠漲，而房價卻都有上升和下降周期，所以M2的增加和房價漲跌沒有必然聯系。

只有M2的增速和房價漲跌有關系。而我們近一年的M2增速依然還在持續下滑中。

所以從貨幣角度得不出房價要漲的結論。

而某些人提出的，用印鈔放水來稀釋債務的邏輯，也就不攻自破了。因為放水是通過新增債務來創造貨幣，所以放水只會讓負債率越來越高。

所以這個問題背后的真相其實是，別人增加負債，而我不增加，這樣，我的債務被稀釋，而別人的債務就會加重。

這也就是我們過去所說的，在別人擴表之前去擴表，你就能通過債務吸收別人的財富。

而當下居民都在穩杠桿和去杠桿，如果你去增加負債，你就是通過加重自己的債務來幫別人稀釋債務，那你就是活雷鋒。既然愿意當活雷鋒的人少，所以大家就希望國家來增加債務。

在我們的居民杠桿率停滯后，政府部門杠桿率確實在提升以平穩經濟。

但這個只是用來平穩經濟的，離推動樓市所需要的量級還是相差甚遠。整體體現在M2上的增速還是在不斷下滑的。

后記：

從這一輪房價下行，高層的提法來看，高層并不像2016年那次一樣說要居民加杠桿，說要去庫存。而是說房地產市場供求關系發生重大變化，說要產業升級。一線城市的限購限貸也是一點點的慢慢放開托市，所以我們推斷未來房地產軟著陸應該還是主旋律。未來的發力重點應該還是產業升級和新經濟。我覺得這個也是對的，堅持走產業升級的話，也對中國經濟的光明前景有利。

最后說下對當下樓市的預判。深圳由于限購的放開，高成交量應該可以維持一段時間，但香港突然放開爭奪存量購買力也確實沒有預料到。我們希望深圳還是能雄起一段時間提振信心吧。因為京滬的小陽春，從當下看似乎有點不如預期。

一位去年年底剛賣了北京房子的同學，發現節后價格又跌了，說明北京小陽春的價格還在下行（北京鏈家掛牌數量春節后也在持續增加）。

如果京滬小陽春折戟，且深圳高成交持續性不強的話，那么預期可能會再次向下行的方向傾斜，慘烈的時候也就不遠了。所以也是希望托市能夠使得樓市更加平穩，更加平滑的實現軟著陸。