5月的數據出爐，回頭看4.30，交易者一聲長嘆。收拾收拾心情，繼續唱6月。

事實上數據不好，這無關悲觀/樂觀，不好就是不好。不，不是不好，是更差，大幅弱于市場預期。

回想起4.30會議前后，實際上5月初以來，政策在全國各地是密集出臺、并且力度極大。比如：4.28成都全面解除限購、4.30北京有條件放寬限購、5.6深圳分區解除限購、5.9杭州西安全面解除限購……然后是5.17新政落地，“房貸三支箭”、“3000億保障房收儲”……

回想當時那一段時間，市場的信心是偏興奮與樂觀的。5.20那個周末深圳許多新盤都打出了火紅的海報，向市場報喜；中原數據當時周末二手成交大升60%，新房成交大升90%；樂有家數據，當周末二手看房量大升128%，創下2018年以來新高，5.19單日成交創下2021.2以來最高。

無論如何考慮時滯因素，市場原本是期待有一個“紅5月”的。

但實際上，從最終的過戶成交量上看，沒有反映出這一點。我已經屬于很謹慎很謹慎的判斷了，但比我預判的還要遜色很多，以至于我都不不知道該寫什么了。

小白其它的數據也不用看了，就看兩組數據。

一組是房價數據，這里面重點看二手，說了多遍，新房受供給結構影響大（比如上海這次就很顯著）。

5月，70城新房價格指數環比下跌0.7%，這已是連續12個月下跌，同比下跌4.3%，跌幅都在擴大。上海上漲，大家可以和豪宅推盤聯系起來。真實度最高的二手房數據，5月房價指數環比下跌1%，已是連續13個月下跌，跌幅創下2014年10月以來最大值，跌幅也都在擴大。回溯來看，基本上可以說，從2021Q3起，70城二手房價已連續下跌近30個月。

我圈出來五個一線城市，北上廣深杭5月二手房價格同比去年分別下跌了：8.6%、7.9%、11.4%、9.2%、6.9%。廣州1年跌去了兩位數。

我再加一幅圖，看看真實二手房價跌去了多少。我之前說，所有城市（注意是所有），都會3成起步。還有許多人不信，跟我杠說沒有怎么跌。

這是網上流傳的wind圖，我知道來自于中原大灣區網站，還特地去重查了一次，是真的。注意，這個指數是2017.7為基數（100），截至5月，看下圖，答案很簡單：凡是低于100的都是跌到2017年7月之前，深圳大概是跌回到了2017.5-6月。

再看下面這個，深圳二手房價指數高點出現在2021.5，為158.17點，低點在2024.5，為99.34點，3年跌去37.2%。廣州二手房價指數高點出現在2022.6，為134.68點，低點出現在2024.5，100.95點，2年跌去25%。這些數據，要比統計局只展示1年長度的數據，感受真實多了。

另外看一組數據，是貸款數據，順帶疊加上M1、M2的數據。

5月，主要反映購房按揭貸款變化的居民中長期貸款，同比少增了1170億元，企業中長期貸款同比少增2698億元。這兩個指標很好解釋，統一顯示了：無論是居民還是企業，都不愿意再負債，而是在努力的去杠桿（躺平）。

看到M1和M2的數據，坦白說，當時嚇著我了。5月末，M2同比增長7%，比4月下降0.2個百分點；而M1同比下降4.2%，比4月大幅下降2.8個百分點。這個造成了M1-M2的剪刀差達到了-11.2%（4月是-8.6%），幾乎走到歷史最闊（僅次于2022.1）。懂這兩個指標的知道，M1是現金+活期存款，反映經濟活動和預期的，M2又加上了定存，后者繼續升而前者大降，說明了市場上的“活錢”在減少，都變成了“死錢”，經濟預期和經濟活動都在下降。錢印出來了，但是進不了實體，也進不了居民。理由就是上面，他們不貸款。

懶得再做圖了，就用這張圖了，大概就是這樣。

看這些，有幾點感受。

1）政策不夠，遠遠不夠。這個說了好多遍了，老粉回頭看我之前的文章就懂，在許多人還在擔心限購放開房價會暴力反彈的時候我就明確說了，限購全部放開市場能穩住就阿彌陀佛了（原話，可以回查）。我2-3月也一再講，必須要大力度的一把梭，學香港，寧可過度也不能再扭扭捏捏，時間窗口不能在錯過。而今，市場的一再反映驗證我的判斷，而那些一天到晚大喊底部反轉的人，不知道在哪兒。搞成這個樣子，令人唏噓。

2）6月的成交會好但也吹不動了。現在市場唯一的關注點是在6月的成交量上（現在已經過半了），因為5.17新政落地，考慮到時滯，成交量的落地會陸陸續的表現在6月份。我相信6月份的成交量會有起色，但你說有多好，恐怕同樣，難以樂觀。原因有二，一、先前說的保障房收儲落地，推進比想象的難。這個政策是很好的，我們小白簡單理解，就把它理解為“大股東回購”，over。市場不行，企業居民都加不了杠桿，那就只能政府來下場加杠桿。但現在問題在于，后者不愿意（呵呵）。活久見。二，我們平素看到的中介披露的二手網簽量，不可過于輕信。原因是從網簽到過戶，這個過程一定會發生相當比例的毀約。這導致了一個結果，我們看到的過戶量為何總是低于預期。就是現在也是如此，一邊是中介隔三差五強調網簽量創新高，但是另一邊，6月份至今的日均成交量也不到130套，并未出現奇高的數字。

3）不貸款，只還款要警惕。吹不動還有一個原因，信貸的數據繼續露出老問題，大家照舊是不愿意貸款，買了房的只愿意去提前還貸。這個進而揭示了兩點，一是，經濟大環境弱（比宏觀統計指標展現的弱），人們對未來沒有安全感，會傾向于預防性儲蓄，減少借貸。二是，利率太高了，得降下來。雖然說降下來起到的作用不會是立竿見影式的，但是低比高好，好得多。尤其是對存量，現在是新增房貸下調了，有些地方調的還比較猛，不到3.2%了（依然高）。但是存量房貸大冤種們在承受不公平的對待——原因先前說了，人為制造了兩個LPR。這個情況下，我們會看到6-7月一定會出現激增的提前還貸潮。這是非常要命的地方。這個時候，少扯什么“我們不降息是因為美聯儲”，那些論點站不住腳，我們的貨幣政策一直以來說的都是“以我為主”。本周MLF不降，可以說是大錯著（和2月份一樣是大錯著），而兩日后的LPR如果還不降，那就是搞笑。沒什么選擇，我還是堅持原來的看法，LPR必須大降，而且要100個點子的幅度往下降。

4）再提醒：防止踩踏。大周期里，人們只談“買買買”，這讓我們形成了思維慣性，人們在討論房地產市場的時候，下意識的都是“賣房”。但是時代變了，你們查一下大數據，全中國除了深圳，大部分城市的住房自有率是很高的。這意味著，房主們“賣賣賣”比你想象的恐怖多了。預期不好，大把人有的是貨往外甩，這就是為什么一出政策、成交量一起來就是大量的拋售，因為貨多。你光談“買買買”，已經解釋不清楚市場了。穩定不了房主那批人，就穩不了供應（就算你穩了開發商的供應都沒用），他們的預期一日繼續壞，負擔一日重，就會一日不停的踩踏。

后續政策還是會繼續出，直出到過往20年所有的限制政策全部取消都不夠。但是，市場是市場，個人是個人。我覺得，個人不要講宏大敘事，把自己的家庭財產管理好，未來的方向思考，是重中之重。此情此景，你我都無能為力，但是，什么都不做，或者直接躺平，絕對會在未來迎來更為慘烈的失敗。

附一些宏觀行業數據，有興趣的看吧。

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