部分人才公寓分布圖部分人才公寓租金以及環境展示

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房租連續降，租戶依舊跑了，這讓老李窩了一肚子火。

實在沒辦法，選擇了一個長租公司，租金降到了1400元/月，不敢看到長租公司跑路的新聞。

只能不斷的縮短租金的付款方式，從一年一付變成半年一付。

說起這套房子，老李如數家珍，位置核心，在2021年，在均價1.5萬的時候，自己買的卻是1.3萬。

畢竟當時的境況：租金能達到1800，總價45萬，21年基本回本，對于抵抗通脹，這已經是很不錯了。

以為撿到寶貝的老李，萬萬沒想到，接下來要面臨的是房價和房租的雙降。

站崗高利率，高房價，空置時間比較長的你，可以心里默默舉個手！

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那么，租房市場的漲跌到底如何？租金到底下降了哪一步？租金的下降會讓房子好出租一些嗎？

直接看這兩組數據，建議一定要收藏！

從數據看，每月下降100元，200元，算是燒高香。

每月下降500元，600元，可以假裝笑一笑，畢竟有每月下降1000元甚至1000+以上的。

這基本上涵蓋了整個鄭州租房市場，是租房的小縮影。

雖然鄭州一路向東，但在這個過程中，也形成了6個典型的小組團。

它們是主要商務集聚的辦公區，以及人口多，配套成熟的生活區，到底如何呢？

清一色下降，但也出現了新的變化：

1、小區兩室和三室價差在縮小，最典型的就是中方園小區，兩室和三室的價差相差僅僅100-200元/月。

2、20多平的一室是下降最厲害的，一室的面積越大相對好些。

數碼公寓和青年居易，這兩個小區小戶型是比較多的，20-30平米的基本在1000左右了甚至更低，下降幅度對比之前比較大。

3、安置房是租金刺客。

特別是兩者距離比較近的，就比如東原閱城和歡河家園，還有金林公館與沈莊新城，差距比較大。

4、在小區人群中，剛需小區和改善，還有裝修的程度，都是存在價差的因素，基本上300-500元左右。

5、付款方式不同，對租金的影響是最為直接的，季付，年付代表著你的穩定性，也是房東是否存在空租期，基本上總價可以便宜1000塊。

整體來說，租房的天花板是東區的品質小區，比如建業天筑285㎡的租金在2.4萬/月，再加上北龍湖的小區交付基本上第一梯隊。面積越大，租金變化不會太明顯。

然后是金水區，地鐵，商圈等配套成熟的地區，租金相對好些。

租金的漲跌跟地段、配套、品質等有很大的關系，租金越貴，價值相對突出。

租房是我們進入鄭州的第一課，也為你成為新鄭州人打下基礎，起碼不亂買房。

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問題來了，像老李這樣，租金和房價雙降，當下多少年才能回本？

直接上圖：

睜開自己的大眼睛一看，心涼半截：

滿眼40-50年，數碼公寓、奧蘭花園、公園道1號，錦藝國際華都、謙祥萬和城等等，想想一套普普通通的剛需房都需要這么久。

而在這里值得說明的是，有價值的區域和房子，比較稀缺，回本年限高。

一套房子，25年回本，4%，已經算是很好了。

鄭州大部分都達不到，其實不止鄭州，全國也沒有多少城市。

老李不解，為什么鄭州每年的人都在增加，租金卻跌跌不休？

有個很重要的原因，就是每年大量的安置房。

2022年，新開工棚改安置房11.13萬套、交付28.9萬套，籌集保障性租賃住房8.84萬套。

2023年，棚戶區改造安置住房新開工16萬套、基本建成3萬套，籌集保障性租賃住房12420套，籌集人才公寓4.8萬套。

新開工+歷史積累，往前查找數據，每年累計10萬+套的安置房沖擊市場，足夠在租房市場引起軒然大波。

所以，我們每年都能夠在征集數據的時候，看到安置房的數據能夠占比30%左右，

擁有好地段，配套成熟，關鍵價格便宜成為關鍵。

于是我們看到了核心地段的安置房租金比三環外的租金還要高，比如沈莊新城。

在同樣的配套范圍內，價格足夠低，房子就好出租。

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本以為租房市場就會一直這樣輪動下去，萬萬沒有想到，除了安置房，又有新的形式沖擊租房市場：

1、人才公寓的井噴，7折砸向市場。

有數據統計，2023年，鄭州全年23個人才公寓運營，籌集人才公寓50681套(間)，已分配35398套。

2024年年初已累計籌建人才公寓項目103個，共113319套，而今年鄭州籌集人才公寓2萬套，配租人才公寓2萬套。

也就是每年幾乎是上萬套的入市，而人才公寓的租金按市場價的70%收取，成為不少人選擇的對象。

就比如：城發英才美寓，今年2月份，101的戶型只需要900元/月就可以獲取，除了價格，配備了約700㎡共享空間，涵蓋各種娛樂設施。

2、保障性住房的進行。

對于鄭州來說，未來一定會走向雙軌制。

以舊換新的推行，收購的1萬套住房，就是為了后期保障性住房。

這些房子特征就是好位置的好地段的房子。

就比如試點時期的15年的金水和東區的三環內房子。

在全面鋪開的時候，雖然房齡到20年，不超過120㎡，但是優先三環內，三環外一定要配套成熟，職住平衡。

也許你看到人才公寓會說，有些房子位置比較偏遠，但是現在收購的1萬套房子，位置是不言而喻的。

一方面去庫存，一方面建保障性住房，雙管齊下。

而沖擊比較嚴重的未來一定是租房，或者說當下擁有120㎡以下的房子的百萬業主。

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不少買過房的人會感嘆，原來距離公司最近，面積最大的時候是租房。

此刻去計算租金的收益率，對于全國來說都很難，另外對鄭州來說，很大一部分是自住。

所以，當下記住一件事，買對房是核心，租金是錦上添花的存在。

不管是從租金，還是以舊換新，買房要有新的邏輯：

1、能購買120平以上房源的，請盡量買品質小區，千萬不要在剛需區域買改善面積。

2、超過20年以上的房源請謹慎購買，老破小要直接放棄，房價和租金都會腰斬。

3、房子暫時不住，想要依靠租金，核心地段、商圈、地鐵，學校是你抗住的因素。

4、千萬不要想著在遠郊靠出租，這種去了就是接盤俠。要明白主城，三環內依舊是主旋律。

5、公寓不要去碰了，即使是2-3千的價格也沒有意義。

人才公寓的存在就是為了解決這個問題，你就不要湊熱鬧了，實在沒錢，就先存起來，安心掙錢。