數(shù)次爽約之后，6月18日，輿論漩渦中的蘇河灣1號(hào)終于發(fā)出了“預(yù)看房”通知。

姍姍來(lái)遲的預(yù)看房并沒(méi)有緩解業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，隨著配套更改、降標(biāo)減配，橫亙?cè)陔p方間的矛盾愈演愈烈，業(yè)主們的耐心和信任也近乎消耗殆盡。

近日，一份長(zhǎng)達(dá)35頁(yè)、黑紅配色的文件在上海多個(gè)購(gòu)房群內(nèi)流傳，這是蘇河灣1號(hào)一期業(yè)主對(duì)外發(fā)出的聯(lián)名書。配套商場(chǎng)變高樓、會(huì)所內(nèi)80%的面積成為對(duì)外開(kāi)放的超市和餐廳、減配降標(biāo)……業(yè)主們用標(biāo)紅、加粗的方式表達(dá)著對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿。

一邊是一期業(yè)主大規(guī)模投訴；一邊是二期新房鋪天蓋地的宣傳。割裂又對(duì)立的現(xiàn)象讓外界疑惑，究竟哪個(gè)才是真正的蘇河灣1號(hào)。

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捂地六年

爭(zhēng)議中的蘇河灣1號(hào)位于靜安區(qū)海寧路板塊，隨著項(xiàng)目二期入市在即，其也成為近來(lái)營(yíng)銷號(hào)上的主角?！办o安內(nèi)環(huán)”“蘇河灣C位”“封面之作”“稀缺地段”，多重標(biāo)簽傍身，看點(diǎn)十足。

然而對(duì)比一期來(lái)看，項(xiàng)目宣傳中少了一項(xiàng)重要利好——商業(yè)配套合生匯。9年間，這個(gè)上海最大體量的舊改征收項(xiàng)目變動(dòng)不斷，更名易主，而今連曾經(jīng)最大的賣點(diǎn)也不復(fù)存在。

2015年，珠江投資以毛地出讓的形式拿下了閘北區(qū)安康苑舊改，項(xiàng)目位于閘北區(qū)蘇河灣東部區(qū)域，由6宗地塊組成，總占地面積近13萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)上海最大體量的舊改項(xiàng)目。

作為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依旗下的又一地產(chǎn)板塊，彼時(shí)珠江投資進(jìn)入上海已14個(gè)年頭，并相繼開(kāi)發(fā)了珠江香樟園、珠江香樟南園等項(xiàng)目。作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，合生珠江系的地產(chǎn)模式熱衷大盤開(kāi)發(fā)和捂盤惜售，即青睞大體量項(xiàng)目，且周轉(zhuǎn)速度慢，旨在享受土地溢價(jià)。

安康苑項(xiàng)目也不例外，拿地六年之后，其才宣告入市。

2021年11月，安康苑啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)。彼時(shí)上海樓市剛剛經(jīng)歷過(guò)一波暴漲，市場(chǎng)熱度猶在，疊加限價(jià)之下一二手房倒掛，市區(qū)新房甚為暢銷。

更重要的是，由于拿地早，安康苑沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，其取證均價(jià)達(dá)到了12.88萬(wàn)元，相較2015年地塊征收時(shí)每平方2.89萬(wàn)元的土地評(píng)估價(jià)，利潤(rùn)空間豐厚。

這是一個(gè)理想的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，銷售去化和利潤(rùn)空間都有了保證。

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“消失”的合生匯

在一眾新房中，12.88萬(wàn)元的開(kāi)盤價(jià)并無(wú)優(yōu)勢(shì)，但安康苑留有殺手锏。

珠江投資為市場(chǎng)勾勒出一幅宏大藍(lán)圖。官方介紹稱項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約100萬(wàn)平方米，包含超高層甲級(jí)辦公、超星級(jí)酒店、高端住宅、合生匯商業(yè)等附屬配套。

五角場(chǎng)合生匯珠玉在前，超20萬(wàn)平方米的商業(yè)中心讓購(gòu)房者充滿期待。

宣傳之下，業(yè)主齊駿（化名）心動(dòng)不已，他勸住了原本打算買新湖明珠城的家人，堅(jiān)持購(gòu)入蘇河灣1號(hào)一套170平方米的3房做婚房。

“當(dāng)初開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃，讓我們覺(jué)得前景特別好?！睉汛е@份憧憬，齊駿開(kāi)始了為期兩年半的交付等候期?？勺罱诘男麄饕?guī)劃，讓他的美夢(mèng)破碎，“合生匯沒(méi)有了，變成了一棟72米的高樓”。

蘇河灣1號(hào)一期二期配套商業(yè)宣傳對(duì)比圖（受訪者供圖）

多位業(yè)主告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，一期售賣時(shí)，開(kāi)發(fā)商的沙盤、宣傳文案以及項(xiàng)目圍擋上的戶外廣告等，都標(biāo)注了配套商業(yè)合生匯。而二期宣傳時(shí)，合生匯“隱身”了，有銷售介紹規(guī)劃時(shí)稱，合生匯沒(méi)有了，變成了辦公和商業(yè)。

業(yè)主提供的錄音顯示，開(kāi)發(fā)商方面的客服部負(fù)責(zé)人表示當(dāng)初合生匯商場(chǎng)規(guī)劃并未申報(bào)，所以不存在改規(guī)劃的說(shuō)法。該負(fù)責(zé)人勸說(shuō)業(yè)主，大型商場(chǎng)對(duì)生活影響較大，北京合生匯附近一直堵車，安全性等方面都不好。“宣傳時(shí)告訴我們有商場(chǎng)配套生活便利，現(xiàn)在說(shuō)會(huì)擁堵安全性不好。”前后矛盾的說(shuō)法令業(yè)主啼笑皆非。

與此同時(shí)，不少業(yè)主擔(dān)心地塊改建為72米高樓后將影響到部分樓層的采光和景觀。北京觀邦律師事務(wù)所郎克宇律師告訴記者，宣傳的配套商業(yè)取消，甚至從未申報(bào)過(guò)規(guī)劃顯然是違規(guī)的，這涉及虛假銷售。其表示如果影響采光，開(kāi)發(fā)商應(yīng)爭(zhēng)取業(yè)主同意，并進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

“消失”的不僅是合生匯，一期業(yè)主連完整的公共區(qū)域都無(wú)法共享。

業(yè)主安達(dá)（化名）告訴記者，開(kāi)發(fā)商將1號(hào)樓、3號(hào)樓與大戶型的2號(hào)樓、別墅區(qū)隔開(kāi)，中間建設(shè)圍擋或墻體，“此前我們強(qiáng)烈抗議過(guò)，但未能成功”。

受訪者供圖

安達(dá)認(rèn)為隔斷并不合理，“小區(qū)面積不大，僅3棟樓和部分別墅，且同時(shí)期建造，沒(méi)必要隔開(kāi)；其次小區(qū)容積率高，對(duì)于超高層來(lái)說(shuō)，隔斷意味著公共活動(dòng)空間進(jìn)一步減少，損害業(yè)主權(quán)益”。

截至6月12日，一期已有233戶簽字要求拆除隔斷（受訪者供圖）

規(guī)劃配套更改、小區(qū)內(nèi)建隔斷，加上其他建設(shè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商種種操作令安達(dá)灰心，她的訴求已經(jīng)從要求開(kāi)發(fā)商整改變成了退房。

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遲遲未兌現(xiàn)的預(yù)看房

對(duì)于很多業(yè)主而言，等候兩年多的房子依然承載著他們對(duì)家的期許，房地產(chǎn)下行期，大家最核心的訴求還是按期交付。

根據(jù)《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房管理辦法》，住宅工程分戶驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)組織預(yù)購(gòu)房或預(yù)選房的業(yè)主查看所購(gòu)或所選房屋的質(zhì)量情況，并在工程竣工驗(yàn)收前對(duì)業(yè)主提出房屋質(zhì)量問(wèn)題完成整改的制度。也就是說(shuō)，交付前開(kāi)發(fā)商不僅要組織預(yù)看房，還需要將業(yè)主提出的問(wèn)題進(jìn)行整改。

按計(jì)劃，蘇河灣1號(hào)一期將于2024年6月30日交付，時(shí)間臨近，開(kāi)發(fā)商卻多次爽約，遲遲未能組織業(yè)主進(jìn)行預(yù)看房流程。

“4月底部分業(yè)主預(yù)看房臨時(shí)取消后，5月20日的預(yù)看房又被通知取消?！币辉偎s讓業(yè)主忍無(wú)可忍。5月18日，近百位業(yè)主抗議，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張某無(wú)奈承諾會(huì)于5月30日再次預(yù)看房，可最終又失約了。業(yè)主費(fèi)方（化名）不解，多次爽約，如果不是項(xiàng)目有問(wèn)題，為何不敢讓業(yè)主看房？

費(fèi)方直言，其詢問(wèn)過(guò)專業(yè)人士，一般樓盤會(huì)提前2—5個(gè)月組織預(yù)看房，留足整改時(shí)間。也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“6月底交付很趕，時(shí)間可能來(lái)不及?！?/p>

記者在實(shí)地走訪時(shí)看到大批工人在施工，項(xiàng)目建筑工地外施工銘牌寫著，安康苑一期項(xiàng)目開(kāi)工日期為2019年12月31日，竣工日期2024年5月20日。如此來(lái)看，當(dāng)下的進(jìn)度顯然不及預(yù)期，有工人告訴記者，建設(shè)進(jìn)度耽擱是受到疫情影響。

左宇 攝

這一說(shuō)法顯然站不住腳。安康苑開(kāi)售時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)封頂，與其同批次入市的內(nèi)環(huán)項(xiàng)目中，保利天匯、仁恒海上源、新湖明珠城、九廬、綠地海珀外灘等均已交付，其中保利天匯相較安康苑更是早交付了1年。

種種“意外”耗光了業(yè)主們對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任，更為重要的是，盡管尚未走進(jìn)新房，但樓盤的不少問(wèn)題已經(jīng)暴露。

去年底，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓棟外立面所用鋁板與宣傳時(shí)的不一致，“樣板間外的鋁板是拉絲啞光且平整度很高的，實(shí)際使用的是亮面鋁板，且上墻不久便已鼓包、不平整，顯得檔次很低”。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)更換了鋁板樣式，并承諾對(duì)已售樓棟進(jìn)行整改，但整改后的鋁板依然存在問(wèn)題。

樣板間外立面（左側(cè)）與實(shí)際建設(shè)（右）時(shí)使用的材質(zhì)不一致 （受訪者供圖）

小區(qū)的公共建設(shè)也讓業(yè)主多有不滿：天目西路大門原設(shè)計(jì)用大理石柱做支柱，實(shí)際卻是木質(zhì)的；外部圍墻采用紅磚堆砌，但工藝較差，墻面并不平整；小區(qū)內(nèi)綠化景觀效果在業(yè)主看來(lái)“基本沒(méi)有”，與高端定位不符……

即便業(yè)主們多次反饋，開(kāi)發(fā)商的整改措施依然有限。

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幾經(jīng)變更

混亂的情況不止于此。

一期開(kāi)盤后，安康苑為推廣名，官方備案則是安康名邸，這也被市場(chǎng)吐槽豪宅樓盤搭配動(dòng)遷房項(xiàng)目名。此番二期開(kāi)盤，項(xiàng)目搖身一變晉級(jí)為了“蘇河灣1號(hào)”。

市場(chǎng)認(rèn)為，其更名是想要蹭上“蘇河灣”的熱度，凸顯格調(diào)。另一方面，一期之后項(xiàng)目已由珠江投資轉(zhuǎn)讓給同集團(tuán)旗下的合生創(chuàng)展，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)操盤均由合生創(chuàng)展負(fù)責(zé)。

去年6月，合生珠江系迎來(lái)終極合并，這場(chǎng)整合以合生創(chuàng)展全面“收編”珠江投資而告終。項(xiàng)目營(yíng)銷人員告訴記者，蘇河灣1號(hào)已全面由合生創(chuàng)展團(tuán)隊(duì)接管，珠江投資則退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

接棒而來(lái)的合生創(chuàng)展不僅努力蹭熱度，更拉出其去年操盤的上海銷冠項(xiàng)目——縵云上海作背書，試圖在第8批新房中與市場(chǎng)見(jiàn)面，營(yíng)銷人員告訴記者，二期均價(jià)相較一期略有提高，超過(guò)13萬(wàn)元/平方米。

二期項(xiàng)目品質(zhì)如何尚未可知，但可以確定的是，合生創(chuàng)展一定會(huì)復(fù)制縵云項(xiàng)目營(yíng)銷端的打法。

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銷冠遭滯銷

2023年初，打著“88萬(wàn)方一線濱江綜合體”的旗號(hào)，縵云上海入市，為了宣傳造勢(shì)，項(xiàng)目火力全開(kāi)，全網(wǎng)近乎無(wú)死角地鋪設(shè)廣告。

一期1批次中，縵云上海推出182套房源，收獲326組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率180%，未觸發(fā)2.0的積分。

5月，縵云上海調(diào)整策略，一期2批次中僅推出26套房源，稀少的房源量讓項(xiàng)目即便只收到68組認(rèn)購(gòu)、262%的認(rèn)購(gòu)率也能夠觸發(fā)積分。

隨后“觸發(fā)積分”成為縵云上海營(yíng)銷的一大新亮點(diǎn)，圍繞于此延伸開(kāi)來(lái)的話術(shù)不斷出現(xiàn)在銷售人員口中。

兇猛的宣傳攻勢(shì)未能阻止縵云上海認(rèn)購(gòu)率下滑的趨勢(shì)，一期2批次認(rèn)購(gòu)創(chuàng)262%的記錄后，二期、三期1批次的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率降至176%及114%。

今年3月，縵云三期2批次開(kāi)盤，112套房源最終僅收獲64組認(rèn)購(gòu)，即便這么低的認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)也存在“水分”。開(kāi)盤前，網(wǎng)上有中介發(fā)文招募看房充場(chǎng)者，要求男女不限，穿著大氣上檔次，地點(diǎn)在楊樹浦路上。由于該時(shí)間楊樹浦路上開(kāi)盤項(xiàng)目甚少，因此市場(chǎng)將目光投向縵云。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年12月開(kāi)盤的縵云三期1批次加上今年3月的2批次，共有房源349套，目前已售僅145套，尚有204套未售，去化率剛過(guò)四成。

有參與縵云項(xiàng)目分銷的中介聲稱對(duì)這一結(jié)果并不意外，其直言這是市場(chǎng)上為數(shù)不多大舉采用渠道銷售的項(xiàng)目，“因?yàn)樗鼞{自銷難以去化”。

組圖：縵云上海周邊界面（孫婉秋攝）

其所言非虛，縵云上海宣傳中的最大亮點(diǎn)在于楊浦濱江，但楊浦濱江岸線總長(zhǎng)15.5公里，是中心城區(qū)中最長(zhǎng)的一條岸線。岸線以楊浦大橋?yàn)榉指睿瑮钇执髽蛞晕鳛閮?nèi)環(huán)，區(qū)域范圍也是楊浦內(nèi)唯一一個(gè)被納入上海市2035總規(guī)地圖上面的CAZ（中央活動(dòng)區(qū)），規(guī)劃為城市主中心，作為城市核心功能承載區(qū)，也是楊浦區(qū)近來(lái)發(fā)力的重點(diǎn)。縵云上海位于楊浦大橋以東區(qū)域?qū)儆谥协h(huán)，周邊多拆遷，界面老舊破敗，感觀不佳，短時(shí)間內(nèi)改善難度較大。

此外，去年12月的三期取證時(shí)，中環(huán)的縵云上海均價(jià)提至12.1萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于板塊周邊競(jìng)品價(jià)格。要知道，楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)保利越秀和樾天匯和保利建工海玥天匯均價(jià)才11.5萬(wàn)元/平方米。

過(guò)高的定價(jià)也拉開(kāi)了縵云上海和周邊次新房的價(jià)差。

距離縵云上海僅500米左右的東外灘1號(hào)是板塊內(nèi)知名次新房項(xiàng)目。鏈家網(wǎng)顯示，該小區(qū)目前有8套房源在售，均價(jià)為10.3萬(wàn)元/平方米。這也意味著當(dāng)前上海市區(qū)普遍存在的倒掛現(xiàn)象不僅未出現(xiàn)在縵云上海，甚至其均價(jià)已高出周邊次新房近2萬(wàn)元/平方米，而品質(zhì)上佳且一線江景的次新房陽(yáng)光城濱江悅部分房源掛牌價(jià)也才13萬(wàn)元/平方米以上。

和安康苑項(xiàng)目一樣，縵云上海也宣稱是綜合體項(xiàng)目，涵蓋購(gòu)物中心合生匯、品牌酒店、濱水總裁公館、5A甲級(jí)寫字樓。

在安康苑合生匯項(xiàng)目“消失”后，縵云上海的11.3萬(wàn)平方米超級(jí)合生匯商業(yè)廣場(chǎng)還能否如期而至？

記者 孫婉秋 左宇

編輯 吳典