曾經，學區房在溫州樓市像是神話的存在。只要是和“學區”沾邊，不管是新房還是二手房。都能成為市場的香餑餑，尤其是頭部學區房。

然而，隨著樓市進入下行階段，學區房也被拉下神壇。過去貴不可攀的頭部學區房，現在不僅便宜賣，甚至還可能沒人要。

這是什么情況？

最近，阿里法拍網上架了多套溫州實驗中學、南浦實驗中學學區房，且起拍單價很便宜。

數據來源阿里法拍

別看這些都是溫州頭部名校學區房，價格也優惠，但其中有三套房源為二拍/變賣，可見名校光環也有失效的時候。

明明是頭部學 區，起拍價也比市場價低不少，為什么還會出現流拍，甚至到變賣的程度。

就具體情況看，軍裝局10號一拍時起拍價約602萬元，起拍單價約2.02萬元/㎡，房源面積大總價高，還要重新裝修，并且后期轉手難度較大，疊加當前的市場行情，削弱了房源的吸引力。

不過，二拍的價格較一拍打了8折，對有老城情結的自主群體來說，性價比不錯。

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但同樣是大面積段，書聲2幢701室已經經歷過二拍，來到變賣環節。就價格來說，很有誠意了，適合自住+學區需求的客群，但前提是對于學區要有長遠的規劃，并不是短期內有學區需求的客群，畢竟南浦實驗中學的分流機制存在很大的不確定性。

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同樣的，安富11幢410室可能也是因為分流的原因，導致一拍流拍。

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當然，另外3套首拍的房源，目前在價格上還算“堅持”，但有上述這些前車之鑒，若是一拍流拍的話，等二拍時再打個8-9折，好像更有性價比。

簡單看下這三套法拍房源的情況。

房源1：下呂浦孔雀11幢203室，建面約43.25㎡，起拍價約65萬元，單價約1.5萬元/㎡，暫無人報名。對應施教區為南浦實驗中學。

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在貝殼二手房上，該小區近一年有3套房源小面積房源成交，成交價均高于本次法拍房起拍價。相較之下，本次法拍房價格很香了。

圖源貝殼

房源2：獻華組團11幢301室，建面約115.46㎡，起拍價約139萬元，單價約1.2萬元/㎡，暫無人報名。對應施教區為南浦實驗中學。

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去年7月，該小區有一套同面積段房源以1.9萬元/㎡成交，時隔1年，房價跌了7000元/㎡。不知道拍賣時，會不會成交。

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房源3：安平大廈4幢604室，建面約70.27㎡，起拍價約147萬元，單價約2.09萬元/㎡，暫無人報名。對應施教區為六中。

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該小區法拍房源相較貝殼二手房成交房源價格，近乎腰斬，價格非常便宜了。

圖源貝殼

就價格來說，上述三套房源若是放在以前，必然引發哄搶，但現在未必吃香。

為什么？

究其原因，學區價值被稀釋。

比如南浦實驗中學，就因為分流，影響嚴重。施教區內的房子太多，而學校招的生源卻十分有限。因此招生分流預警的年份，是一提再提。超60㎡的房子，排隊基本都要三四年，而60㎡以下的，要滿3年才能排隊，也就是要提前六七年買才行。

這意味著，家長要提前買房攢時長，但越早買持有成本就越高，加上招生政策的變化，購房風險也隨之增加。

尤其是去年南浦實驗中學因學區分流，導致家長在教育局門口維權，要求公開分流細節。家長高價買學區房，最后被分流，學區房的價值自然被質疑，貶值也是難免。

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而六中雖然沒有分流，但集新校區對六中的沖擊也是不小的。從學校配置看，集新校區與六中總校可以說“不分彼此”，甚至有“取代”的意思，并且在相關資源方面有一定的傾斜性投入。

比如市實驗中學給集新校區調配了大量優質師資，統一管理，并讓老校區中山班到集新校區上課。開學后，新老校區的七年級新生，相互參觀對方校區，還在集新校區相繼舉辦了全校開學典禮、全校運動會等。

如此一來，新房和二手房之間的競爭，顯然是新房略占優勢，六中二手學區房價格下行也在情理之中。

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顯然，當學區房不再意味著買后即漲，也無法完全保證能上想上的學校，它開始變得值得衡量，甚至是被質疑——到底是一個充滿了不確定性的學位更重要？還是保住手里的資產不流失更重要？

所以，這兩年買學區房的人，大概率要在搖擺中入場。

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