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一勺言|最有解題能力的地產藥方開出來了

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總部位于佛山、一家世界500強背景的公司用它自己的方式,突然震撼了整個中國地產行業,也似乎給焦慮的同行開出了一個走出冬天的新藥方。

一天前,美的置業(3990.HK)宣布了一個令人驚訝的股權重組方案。???????

核心內容是,美的置業將持有的房地產開發重資產業務,面向控股股東進行私有化,作為對價,它給所有股東兩個選項。??????????????????????????????

1,實物分派。房開業務的產權,以特別股息的方式分派給全體股東。???????????????????????

2,現金選擇權。每股作價5.9 港元,比前一交易日溢價 57%。主打一個自由選擇,不要股份可以要錢。???????


這是一張非常有態度的圖。????????

公告之前,美的置業的市值大概是50億港元,公告之后,市值突破100億港元。股價次日達到6.4港元,最高漲了 100%,收市漲70%,市值91億港元。

在美的置業這么做的之前十年,我們一定聽過一些地產公司的私有化動議,但很少見過真正付諸實施的私有化。????????????????????

原因很簡單,地產開發業務的資產負債表,一經展開,確有不可承受之重。??????????

市值過低,看似有私有化的可能。但是,地產公司的各種負債,不會因為私有化而消失,誰接盤,誰將承受泰山壓頂的負債規模。???????????????????

尤其這幾年,地產公司的資產負債表都被動縮表,銷售收入下降,而負債規模陸續到期,相當剛性。如果我們再考慮地價已經經歷了一段時間的隱秘下調,可能很多地產公司的基本面已處于資不抵債狀態。????????????????

因此,美的置業這筆膽大的操作,首先凸顯的是控股股東強悍的意志力與判斷力。

過去三年,我們見識到了至少四類房企過冬的辦法,分別有幾個公司代表。

大多數躺倒。比如,一眾民營房企。???????????????

少部分堅守。比如,一眾國央企,以及混合所有制房企。???????

剛性兌付。比如,龍湖提前償還了幾乎每一筆信用債。????????

割肉求生。比如,萬達緩慢但堅決打開了最值錢的保險柜,從影院到商管。???????????????????????????

現在,輪到2021年上了官方優質公司名單的美的置業開出了新的過冬藥方。

這個藥方的特別在于幾點:?

第一,方案很堅決。

輕重分離,堅決走輕資產之路,是這幾年全行業被集體教育出來的政治正確。

但是,萬達老王之外,美的方案可能是第二例在我們眼前鮮活展現的又一個出路。???????????

需要強調的是,從內容上看,這主要是房開這一核心業務在股權層面的處理,并不涉及相關業務層面的重組。??????????

用通俗易懂的話來說就是,產權方變了,以前是全體股東,現在是美的控股股東,但打工人角色不變。??????????????????????????????????????????????????????????????????

團隊不變化,就地轉身乙方;原有經營業務關系不打斷,把對鏈條上的每個利益攸關方的潛在心理影響降低到最低。

而且,也不玩什么小心思。方案簡單直接,給出了三個成熟的選項,一看即懂。????????????????

1,實物分派。2,現金收購。3,不同意,9月3日前可賣出套現。?????

考慮到多數人會選擇現金,每股近6港元的房開業務私有化價格,溢價很明顯,冬天里的誠意也很足。??????

這一點,可能是這個方案里最精髓的一點。??????

既然重資產的房開業務已經集體失去了融資功能,而且,短時間內還看不到資產負債表全面復蘇的準備,那就干脆一點,輕重分開,重資產從上市公司里置換出來,給輕資產徹底讓路,輕裝上陣,順勢打開新的估值模式。????????????????????????

重組之后,新的美的置業將轉身成為一個集物管+商管+代建+房地產科技的平臺。而房開公司既是它的兄弟公司,也將是它最重要的甲方。??????????????

非常有想象力的一個操作。

問題來了,為什么美的置業吃了第一個螃蟹???????????

因為,它能夠順利完成,取決于最重要的第二點。


第二,實控人很兜底。

最近,行業里都在傳老王家被表揚了。

其實,美的何享健家族也很給力。

整個方案里,最大的看點是,何家通過私有化房開業務,把最重的資產負債表留給自己,向外界輸出了強有力的兜底信號:絕不把困難留給社會。??????????????????????????????????????????

所以,方案公布次日,股價一早漲了100%。?????????

很難說,這里面除了利益與計算,沒有大家的敬佩與慶幸。???????

的確,何家在美的置業的股權高達81%,即使私有化,現金代價完全可以接受,而且可以實現房開業務與輕資產業務的信用隔離,一道防火墻,換來上市公司一片發展的凈土。??????????

過去三年,美的置業的分紅率分別是41%,49%與46%。隨著資產變輕,市場會重估它的PE,而分紅率有望進一步提高,這將對它未來的估值提供巨大支撐。?????????

與此同時,不比不知道。

今天,眾多出險房企的市值,已不如京滬十套房產總值。按理說,此刻大股東、實控人私有化自己的上市公司,一定是數學字面意義上的贏家。但是,他們集體選擇了無視。

因為私有化不僅是一道算術題,還是一道政治題,更是一個體能測試。????????


三,愿景與判斷

何家開出的新藥方,屬于「藝高人膽大」。

膽大兩個字,肉眼可見。

但根源還是,一方面,他們并沒有對房地產開發業務失去信心;另一方面,美的置業的開發基本面,完全配得上這次私有化藥方。


這張圖清晰展示了美的置業的健康度,歷經三年行業大調整,依然滿足三條紅線,凈負債率35.8%,賬面凈資產500億元,現金多達200億元。?????

如果進一步打開賬本,就會發現,到期境外美元債一度是絕大多數房企的噩夢,但并不屬于美的置業。去年 10月以后,它就償還了最后一筆境外結構性貸款。380億的有息負債中,全部是境內貸款。在目前的信貸環境下,這給了美的置業足夠的償還彈性。

所以,在我看來,這筆私有化操作,其實不太具備很強的可復制性,它太考驗一個公司的基本面了,完全屬于高端定制處方藥。???

最后,回到最重要的話題上。這件事情對員工、供應商、市場、行業究竟意味著什么?

我的結論也很感性。????

對于員工,它意味著飯碗不再忐忑。對于供應商,它意味著信心,信心來自于一個更穩定的交易對手。

對于市場,它保持了最后的倔強。

而對于行業,它提前揭曉了自己對趨勢的底牌:?

一個更容易被讀懂、更迎合當前資本偏好的業務模式,以如此決絕的方式,被展示給所有同行。?????????

這不一定是最理想的結局,但坦率而言,這可能是對當前地產局勢最有解題能力的方案。?????????

現在,問題來了,下一個解題的大佬在哪里??????????

前文閱讀:

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