寫在正文之前：因微信公號改版，請將我們設(shè)置星標，以防失聯(lián)。

蘇州這幾年的住房產(chǎn)品迭代，還是有很強體感度的。

從立面到室內(nèi)裝標、再到社區(qū)互動空間，現(xiàn)在蘇州新建樓盤正在瘋狂卷產(chǎn)品。

然而，隨著購房者眼界的開闊，興趣闕值也越來越高，掩蓋在五花八門的“產(chǎn)品力”提升背后的，則是打動客戶的難度系數(shù)直線上升。

面對市場的低迷，競品的貼身近打，在新一輪產(chǎn)品升級創(chuàng)新拉開序幕的同時，如何打開住宅產(chǎn)品的空間想象力，一直是房企產(chǎn)品力打造的一項重要指標。

而空間想象力的打開，最大程度依賴的仍然是產(chǎn)品打造的基礎(chǔ)：戶型打造。

縱觀蘇州樓市，戶型面積越來越大、房間數(shù)越來越多、贈送空間越來越多……從體感來看，“大”和“多”成了當下蘇州新房戶型迭代的主要方向。

面對這樣一個現(xiàn)狀，不少購房者在買房過程中，會忽略一些戶型細節(jié)。

本篇分析師就蘇州不同需求類型講解一些戶型，希望對購房者能有幫助。

剛需/剛改戶型

如果你第一眼看到下圖這樣一個戶型，且已知這個戶型的建面約為89㎡，你會給出一個怎樣的評價？

◎建面約89㎡戶型（愛情云錦萬象）

戶型還算方正，功能間齊全，贈送空間大，把衣帽間外擴到北陽臺可以做到3房兩衛(wèi)，稱得上一個比較典型的剛需小三房，除了緊湊之外沒有什么明顯的缺點。

沒錯，在過去的很長一段時間里，剛需小三房都是這樣設(shè)計的。像上面這個戶型，還通過南向雙陽臺+北向陽臺的大幅贈送空間，提高了整個戶型的實際得房率，已經(jīng)是一個很不錯的剛需戶型。

但隨著住房產(chǎn)品的升級，我們會發(fā)現(xiàn)，剛需購房者對于居住舒適度要求也越來越高。實際上，仔細觀察我們就會發(fā)現(xiàn)，這個戶型在公區(qū)的尺度感和通透性上，確實是有一定缺陷的。

再看下面這個建面約90㎡的戶型，第一眼并沒有給人特別驚艷的感覺，但其在功能分區(qū)和通透性上的優(yōu)勢，還是非常鮮明的。

◎建面約90㎡戶型（建發(fā)青云上）

仔細看這個戶型，取消了過道，將其轉(zhuǎn)化成了客餐廳面積，開拓了客餐廳的空間感。而且北側(cè)的廚衛(wèi)做到了明廚明衛(wèi)，這樣也加強了戶型的通透性，外衛(wèi)還采用了干濕分離。雖然沒有雙聯(lián)陽臺，但南北臥室都有飄窗贈送，也在一定程度上增加了這個戶型的尺度感。

如果想要更寬敞的三房，蘇州剛需/剛改購房者可以關(guān)注100-110㎡左右的戶型。

◎建面約117㎡三房兩衛(wèi)戶型（金地·峯范）

上圖是今年分析師在蘇州市面上看到的一款得房率很高、尺度高也非常強的一個剛改戶型。

約117㎡的建面，公區(qū)有50㎡左右，陽臺進深1.8㎡，客廳面寬5.6米，方正的寬廳設(shè)計等，讓整個公區(qū)給人眼前一亮的感覺。

除了陽臺進深足夠長之外，這個戶型的南北飄窗也做的比普通戶型都要寬，在這樣一種處理下，這個戶型的實際得房率甚至能超過90%。

綜上，對于蘇州剛需/剛改客群來說，一定要重點考察這個戶型功能性的分區(qū)設(shè)計，這對于提升居住舒適度而言十分重要。

改善戶型

從好幾年前開始，蘇州新房市場就進入了改善時代，所以改善戶型也是各類戶型中最“卷”的，在面積不變的前提下，蘇州改善戶型功能性變得越來越強

這是一個建面約138㎡的改善戶型。這個戶型乍一看可能是比較中規(guī)中矩，但實際上功能上的細節(jié)做的非常好。

◎建面約138㎡戶型（月上海棠軒）

首先是采用了5.5米的寬廳，但也并沒有因此犧牲進深，餐客廳整體進深也達到了9米。

其次是整個戶型同樣沒有浪費，動靜分區(qū)的布局使得整個戶型沒有多余的走廊，從公區(qū)能直達各個居住空間。

另外，約138㎡的戶型內(nèi)，設(shè)計了同面積段戶型罕見的幾個功能空間，包括次臥陽臺、獨立玄關(guān)、家政間等。

功能分區(qū)更為極致的是這個143㎡的戶型，在這個面積段做了兩個套房設(shè)計，由于每個套房都自帶飄窗，所以兩個套房尺度感并不會很差。

◎建面約143㎡戶型（留云軒）

細節(jié)方面，這個戶型是獨立電梯廳，相當于增加了好幾平方米的儲物空間，加上門口的獨立玄關(guān)，入戶空間可以有多樣化設(shè)計。另外，寬廳設(shè)計使得整個空間浪費較少。不足是北側(cè)幾個房間空間較為緊湊。

除了功能模塊更多，改善戶型這幾年也變的越來越“扁平”。三開間朝南甚至四開間朝南的案例也很多，包括前兩年蘇州還有三聯(lián)陽臺，也是增加功能空間的常用表達方式。

總的來說，近幾年蘇州的改善戶型已經(jīng)有了非常大的進步，功能更強、居住體驗更佳，改善客戶可選擇面還是比較廣的。

深度改善戶型

對于深度改善的客群而言，在蘇州越來越多的大平層戶型，多少是有點讓人挑花眼的。

但作為高端改善產(chǎn)品，戶型肯定不能僅僅停留于“大”，而是要在戶型設(shè)計上有更多貼合需求的創(chuàng)新突破。

比如，在加大全屋采光面和觀景面方面，蘇州這個戶型就非常值得一看。

◎建面約186㎡戶型（萬科璞拾胥江）

乍一看這個戶型，肯定會有人覺這種長進深、腰廳的設(shè)計，已經(jīng)不符合時代潮流了。

但這個戶型的優(yōu)勢就在于，項目西側(cè)就是運河，所以我們看到這個戶型的整個西側(cè)全都設(shè)計成了觀景面，尤其是主臥的L型飄窗設(shè)計，大面積拉伸了景觀視野。而客廳也是設(shè)計了觀景陽臺，位于南側(cè)的次臥，也都設(shè)計了生活陽臺和飄窗，極大的豐富了景觀體驗感。

仔細來看，與其說這個戶型是長進深設(shè)計，不如說更像是將空間布局逆時針扭轉(zhuǎn)了90°。沿河面，由書房、大尺度景觀陽臺、主衛(wèi)飄窗以及主臥的L型飄窗構(gòu)成的大尺度運河景觀面，非常震撼。

而這個戶型的創(chuàng)新之處還在于，除了觀景空間之外，整個戶型給到了充足的收納空間。

包括內(nèi)外雙玄關(guān)、家政間、主臥超大衣帽間以及衛(wèi)生間的800庫等等。如果去看精裝實景，你會發(fā)現(xiàn)這個戶型的收納細節(jié)，充斥在各個角落。在一個高端戶型中做這種細節(jié)創(chuàng)新，是需要一定實力的。

除了窗外風(fēng)景之外，如何將室內(nèi)空間做到極致，蘇州這個265㎡的戶型分析師認為也是給出了一個很好的示范。

◎建面約265㎡戶型（中信泰富玖閱）

獨立入戶廳、雙入戶、5個臥室全是套房（包含保姆間）、超豪華主套（帶桑拿房）、四開間朝南、約90㎡的公區(qū)、L型轉(zhuǎn)角大陽臺……無論是從尺度感、尊崇感還是私密性來看，這個戶型都是相當令人震撼的。

實際上，所謂的高端戶型，是沒有上限的。這類戶型的創(chuàng)新和迭代，一般都能刷新我們的認知。對于見慣了世面的高端客群而言，想要打動他們，開發(fā)房企還需多下功夫。

一個好的戶型總是能帶來舒適的品質(zhì)生活享受，隨著時代的發(fā)展，市場對于戶型設(shè)計的理念漸趨成熟，各類購房者對于戶型的要求也日漸挑剔。

我們可以看到，蘇州市場上的戶型，在滿足日常所需的基礎(chǔ)上，也在做一步步的創(chuàng)新和迭代。

其實，不管哪一個戶型，在不同的時間段都各有優(yōu)劣之處。沒有最完美的戶型，但肯定有更合適的戶型，結(jié)合實際情況，才能感受到不同的設(shè)計之美。

對于購房者來說，無論你是出于什么原因選擇一個樓盤。一定不要忽視這個樓盤的戶型，因為實際居住中，只有戶型才是影響你居住舒適度更重要的因素。

引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

免責(zé)說明：文章中所有觀點和數(shù)據(jù)均為獨立見解，僅供參考，克而瑞不對引用文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)及其所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責(zé)任，且就文章相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。

▍往期回顧

C R I C · S U Z H O U