文/上海進深 嚴明會
上海多陽臺的風,吹到了內中環。
在新規出臺到正式實施的這段混沌期,越秀地產、招商蛇口聯手搶跑,推出了市區首個多陽臺新房產品——和樾長寧。
2015-2024年這十年,整個長寧區新房供應僅1152套,這個量還不夠楊浦“塞牙縫”的。尤其是和樾長寧所在的天山板塊,已經斷供10年。
因此,和樾長寧項目從拿地開始就備受關注。去年12月,越秀招商聯合體以總價21.8億,溢價率24.54%拿下該地塊,折合樓板價8.85萬/㎡,裝修標準4000/㎡,這塊地,還是從一塊商業用地中劃分出來的。
拿地20多天后,規劃方案就公示。項目本身體量不大,由4棟12-14層小高層組成,將推出173套建面約120-143㎡的3-4房。首批房源預計在6月中旬入市認籌,開盤均價約14萬/㎡,總價約1500萬起。
5月最后第一天,和樾長寧正式開放了樣板間。相比于網傳圖,和樾長寧給出了更多驚喜。
小區自帶下沉式庭院和會所,包含室內高爾夫、斯諾克、健身房等功能。這樣的配置很符合這片區域的購房者需求,長寧的“老錢風”是刻在骨子里的,豪宅基因,也是國際社區發源地。
沿馬路有約1200平的社區配套,規劃做商業,并配建一個約1700平的口袋花園。比較特別的是,商業3樓規劃了空中花園,打造立體花園景觀體系,只對內部業主開放。
類一梯一戶設計,電梯雙開門,每戶有約6-9㎡獨立電梯廳;入戶門是鑄鋁子母門,玉石執手,看著就很上檔次。
來到室內,和樾長寧的戶型方正,每個空間的尺度都很足,全樓棟無連廊。
建面約120㎡的3房2廳2衛:
南北雙陽臺設計,全飄窗贈送,廚房利用飄窗增加了使用面積,玄關柜旁預留了咖啡柜,北側陽臺可以拓展次臥的使用面積。
雙陽臺的贈送面積大約6㎡,算上飄窗和獨立電梯廳,總贈送面積約16㎡,全屋實得面積約105.5㎡,實得率約87.9%。
建面約143㎡的4房2廳2衛:
升級為南北三陽臺,其中南向客廳和次臥各有一個陽臺,空間利用率會更高。主臥有獨立衣帽間,廚房的操作臺面很足,倒臺設計能增加餐廚的空間互動。
三陽臺的贈送面積大約9㎡,算上飄窗和獨立電梯廳,總贈送面積大約22.5㎡,全屋實得面積132.1㎡,實得率約92.4%。
總結下來,和樾長寧的戶型設計有幾個亮點:
1、大量的飄窗雙陽臺設計,保證了每個功能間的通風采光,也提升了戶型的實得率。
2、次臥陽臺均采用非承重結構,可實現無柱一體化室內空間,讓次臥空間可以達到接近主臥的尺度,真正做到了3房、4房產品。另外,北向次臥陽臺,在交付時會統一封好。
洋房的最大賣點就是空間實際使用率更大。加上多陽臺和全屋飄窗的贈送,和樾長寧最大限度地提高了使用面積。在二手市場,這樣的產品往往能賣出更高的溢價。
和樾長寧的項目公司為上海越招置業有限公司,法定代表人閆強,成立于2025年1月23日,由杭州燚樂實業投資有限公司和上海虹潤置業有限公司分別持股70%和30%。其中,杭州燚樂為越秀地產的子公司,持股比例95%;上海虹潤由招商蛇口100%持有。
閆強在2024年初加入越秀,擔任華東區域聯席總經理,此前曾先后任旭輝總部營銷中心總經理、龍湖南京公司總經理。
交通便利是和樾長寧的一大優勢。距離地鐵2號線北新涇站步行距離約300米?;西側距離中環路僅30米,車流量大,難免會有噪音影響,西側分布的是小戶型和配套用房。區域內商業設施齊全,如宜嘉坊和百聯西郊購物中心等,還有多個商業中心在地鐵沿線密集分布。
周邊上一個入市的新房是目前長寧中環最貴的西郊紫薇花園,二手房最新成交價在14-15萬/㎡。
最近的新房是普陀新盤越秀·蘇河·和樾府,位于和樾長寧西北側1公里處,該項目于2024年8月首次開盤,迄今為止四開四罄,四次均觸發積分。
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