發現沒，現在一說到改善，大家伙兒的第一反應就是大面積或者是高價格。

畢竟年初，我們（公眾號：四海為家）也在稿件中，通過總價預算給西安的剛需、改善和高端置業圈出了大概的選擇范圍，能發現改善和高端置業主要還是分布在單價較高且大面積房源較多的區域。此外，意向登記那會兒，政策也通過需求劃分界定了改善、剛需。

但這是真正的改善嗎？

只有高價格+大面積

才是改善？

按照面積和價格變化來看，結合今年1-5月西安的推盤數據，能發現140㎡±的產品依舊是市場主流。

同時從近半年的市場供應數據來看，140㎡及以上的房源占比量也在增加，占比超過40%。

按照各區域推盤的均價，能發現總價150萬-250萬的成交房源占比在47%，而 250-300成交房源占比在17%，排名第二。而根據2024年西安全年數據，西安200萬-400萬的產品占比已經達到52%。

僅從數據來看，西安住宅市場以140㎡+和總價200萬-300萬的產品為主，改善化趨勢更明顯。

但如果這樣劃分改善，究竟還合理嗎？

就目前市場的變化來看，現階段買房的需求關注點不再是夠不夠住，而是住得好不好。這就導致了目前西安市場，即使不是大面積產品，也已經開始內卷。

例如同樣的140㎡，有三室有四室，針對的購房需求也不同，一家三口還是二孩家庭亦或者三口之家，同樣面積選擇都不同。

同時，在得房率不斷增加的情況下，曾經建面100㎡左右產品在現在實現了100㎡的實用面積，更有如花語博悅建面120㎡擁有約150㎡的實用空間，秦風雅頌建面137㎡達到208㎡的實用空間。

丨秦風雅頌建面約137㎡戶型圖

對于購房者來講，這種用更低總價獲得實際居住體驗感更好的產品，自然是吸引了更多目光關注，同時也有更多購房者樂意為之買單。

這樣的市場變化下，通過數據對比和實際市場的變化，能發現面積和總價的改善化趨勢，讓改善概念雖存在但界定變得模糊。

品質、功能等“軟性”因素，影響著不同需求的置業判斷，尤其在目前的產品升級過程中，無論是大面積高總價還是小面積正常總價，不同需求下的住宅產品也有了各自領域的“改善”變化。

改善“改”在哪里

這三點要關注

當面積和總價不再是改善的界定值，那么現階段改善到底“改”在哪兒？

通過最近一段時間對西安市場上樓盤產品的迭代創新觀察，我們（公眾號：四海為家）發現有三點值得關注。

其一，空間尺寸上的變化。

如何在有限空間內實現更優的功能？如何確保更多空間的采光等等？針對這些，現階段更多戶型的創新過程中，也通過尺寸變化展現出來。

例如保利的全景艙設計，將采光和尺度感直接拉滿。保利云谷和著建面約143㎡戶型，在全景艙基礎上實現雙露臺設計，約14.5米南向長面寬以及雙露臺讓實用性upup。

丨保利云谷和著建面約143㎡戶型圖

保利天瑞建面約139㎡的戶型，5.5米*8.35米的大尺寸也是讓有限空間的功能更大化。

丨保利天瑞建面約139㎡戶型圖

再例如最近市場都熱議度較高的花語博悅，建面約120㎡的戶型，約14.3米南向開間面，保證了更多空間的采光，搭配近8米的客廳進深，實現更大面積的空間功能。

丨花語博悅建面約120㎡戶型圖

除了平面的開間尺寸外，四開四罄的招商西安璽，早在住宅新規之前，就用3.3米的層高進行空間尺寸的縱向改善，讓舒適度拉滿。

其二，空間實用性的變化。

尺寸上的進階之外，這幾年X空間的興起也是打破了常規家庭的固定場景，讓靈活多變的空間成為更多房企設計的選擇。

目前來看，西安諸多在售、待售項目都在自己的戶型設計中或多或少的規劃X空間，而除此之外，也有更多空間實用性的規劃設計出現。

例如，花語博悅建面約139㎡的「逗號空間」。不僅可以直接改成次臥+空間套房，也可以專門做一個入戶儲藏空間，針對不同家庭需求實現百變效果。

丨花語博悅建面約139㎡戶型圖

又例如，高新璞悅建面約143㎡的三衛設計。對同長輩一起生活的家庭，可以實現雙套房，給家人提供更私密的空間，同時也是空間實用性和品質的提升。

丨建面約143㎡方廳戶型圖

其三，生活體驗感上的創新升級。

空間尺寸和實用性之外，生活體驗感的升級是戶型+社區共同打造的。當然針對生活體驗感上的創新升級，最近幾個大熱項目就是很好的例子。

金茂璞逸東方和曲江金茂府，針對生活場景的服務升級，相信已經去看過或是金茂業主們，都不必多說。當然兩個項目除了科技升級，將科技系統運用到會所之外，這里想重點說一下金茂璞逸東方的景觀園林。

丨金茂璞逸東方景觀實景圖

通常很多人覺得景觀園林，無非是花花草草，但金茂璞系給到的景觀園林體驗確實是升級了。目前在璞逸東方呈現出的“小秦嶺”景觀，確實是走進就有不同的體驗。

金茂之外，招商西安璽、招商攬閱書華、招商梧桐書院和龍湖江宸府等項目都使用的主臥270°轉角飄窗，直接讓生活體驗從清晨睜眼看到窗外美景的那一刻開始。

丨招商西安璽建面約226㎡戶型圖

園林景觀會所的升級、室內的舒適體驗升級等，或許不如空間尺寸這么直觀，需要真正去感受。

但整體來看，相較于用總價和面積判斷改善，對于功能需求的精細化捕捉、對于未來生活的前置化呈現等，才是目前不同需求下關注的真正改善。

一定程度來講，無論是剛性需求購房還是置換需求購房等，都是在原本的生活基礎上尋找改善的細節，或是面積或是生活方式。

因此，對于當下的購房者來講，千萬別被面積或價格這類的「表面」改善迷惑。那么你心中對于住宅的“改善”需求，是什么呢？文末留言，一起聊聊吧~