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這段時間，全國房東們再次反擊！

一張“業主指導價”的截圖，火遍全網！

注：圖片來源于網絡

這張截圖來自西安。

業主為維護小區房價，給每個戶型都定好了價格！

掛牌價控制在多少，朝向調整不能低于多少，特殊樓層調整不能低于多少，無出售意向統一掛牌定多少。

就連各個戶型的租金都給定好了！

從出售到出租，要求之細致，讓人佩服！

可見真的是下了大功夫！

甚至還有業主給自家小區定了”宏圖霸業“：

3年之后，房價翻倍！

來看某小區業主定下的“3年房價上漲計劃”：

2023年7月，2.5萬/平；

2024年7月，3萬/平；

2025年7月，3.5萬/平；

2026年7月，4萬/平。

為實現目標，還專門成立了“業主委員會”，審核每套房的掛牌價！

如果有審核不通過的，就要被拉去談話。

南京也有不少小區業主張貼告示，呼吁鄰居們：

堅守一個原則，虧本不賣！

注：圖片來源于網絡

甚至有業主苦口婆心勸鄰居不要賤賣房子，如果缺錢可以借給他，只求不要拉低小區均價。

除了在掛牌價上努力外，還有業主自掏腰包給小區增加含金量！

比如有小區業主自籌資金升級房子外立面，讓小區看起來更新、更值錢。

再比如自籌裝修單元門，給公區大白墻上貼瓷磚。

還有業主自發換掉認為不稱職的物業，希望更好的物業能讓買家心動，穩住二手房價。

可見此時此刻，業主保衛房價的心有多迫切！

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鄭州有沒有這樣的情況呢？

也有。

看看一些小區的價格變化你就明白了。

這是同一個小區，從2021年到2023年，兩房的成交價變化：

左邊是2021年幾套成交房源，戶型相同，單價最低的一套17000多，沒有低于17000的。

中間2022年同戶型成交價，跌到了16000多，跌了1000+。

右邊2023年，總價最低跌到了140萬，單價跌破15500，一套房又跌掉10萬。

2024年的成交價又如何呢？

看，左邊就是今年的成交價。

同戶型總價又跌了10萬，單價跌破15000。

兩房的單價比同小區的四房低了4000-5000，一點都不保值！

三年單價一共跌掉3000+！

這不肉疼才怪。

還有下面這個小區，小戶型的掛牌單價竟然比大戶型低了1萬多，總價差300萬！

前幾年賣的最火、市場占比最高的兩房和小三房，現在跌的都不少！

反而是大戶型四房價格幾乎無明顯變化，基本沒有跌。

這并不是個例，你隨便在主城區找個小區扒一扒，不同戶型宿命幾乎一樣。

這里面有兩個原因：

一是供需，兩房和小三房貨量太大了，隨便挑，但各區的四房都非常稀缺，供不應求！

二是結構生變，鄭州市場，已經從過去的剛需，向剛改、改善市場轉變，而且非常迅速！

除了戶型大小的差別，不同樓層的差別也非常大！

看這個小區的兩房戶型，按照總價從下到上排布，最低148萬，高樓層。

最高250萬，中間樓層。

同一個小區，頂底樓層比中間樓層掛牌低了近100萬！

業主們看在眼里，急在心里。

這讓焦灼的業主們咋賣？根本沒法賣！

3

除了一部分二手房很難熬，四環外的外圍區域也挺難！

曾經——

北區大河路，還有均價超過15000的新房；

西四環外，也有均價超過15000的新房；

南四環外，還有均價超過14000的新房：

遠郊片區，還有均價超過13000的新房；

現在呢，鄭州四環，早已變成“萬元房價”臨界點！

基本上，四環內的大部分房子在1萬以上，四環外的大部分房子都到了1萬以下。

目前北四環外的在售樓盤主要是和昌水岸花城，價格接近10000。

▍西四環外主要分兩個片區：

雙湖科技城、中原新區。

雙湖科技城的幾個在售樓盤，比如高新和錦蓮序、保億豫景晨園、保利和光嶼湖，價格都是10000出頭。

而中原新區的中原華僑城均價7500，金地西湖春曉均價7000，匯泉西悅城均價9000，全部都在10000以下。

▍南四環外分三個片區：

西南四環外、南四環外、東南四環外。

西南四環外的招商公園1872，均價8000。

南四環外的遠洋臻園和電建洺悅天璽，價格也都不到10000。

而萬科大都會、碧桂園時代城、富田九鼎華府，價格在10000上下徘徊。

東南四環外的濱河國際新城倒是個例外，雖在四環外，但房價并不低。

在售樓盤里價格最低的中建元熙府是12000+，海馬青風公園、拓豐祥和居、金輝濱河云筑、電建瀧悅華庭、華發峰景灣價格在13000-14000。

中交濱河春曉均價16000，稍高一些。

▍東四環外主要分兩個片區：

白沙片區、經開物流園。

白沙目前的在售樓盤價差拉的很大。

有均價不到10000的鄭地美景紫華城和匯泉東悅城。

也有10000出頭的吉地瀾花語、冠景上院、漢德如意府。

更有均價接近20000的銀榕居和星聯鳳橋灣。

而物流園區的房價全部在10000以下。

在售樓盤很多都是7000-8000的價格，最低的只有5000+。

如果，你準備入手的樓盤超過了以上這些價格，一定要謹慎再謹慎！

至于環內主城，也有幾個區域要注意！

比如：

惠濟核心區，高層超過15000的樓盤；

常西湖新區，高層超過15000的樓盤；

經開濱河國際新城，高層超過15000的樓盤；

楊金片區，高層超過18000的樓盤；

不合理的價格，市場終會給予教訓！

4

一直以來，鄭州市場被詬病的問題主要有兩個：

第一，住宅供應量大。

第二，問題樓盤比較多。

可大家有沒有發現，這兩年，特別是今年，幾乎不怎么供地了。

前段時間，北龍湖曾公示過有3塊地要出讓，但實際都延緩掛拍了。

很可能，鄭州今年要暫緩供地！

如果暫緩或者延期、減少供地，對市場來說肯定是利好！

至于問題樓盤，“保交樓”一直在推進。

去年，鄭州291個“保交樓”項目累計交付19.49萬套，142個專項借款項目交付10.76萬套，交付率84.1%。

那么，下半年市場會回暖嗎？

最底層的邏輯還是要看供需。

供需決定價格，隨著新增供應越來越少，庫存早晚有消化差不多的那一天。

特別是核心區域！

而對于市場上非核心的一些區域來說，最嚴峻時刻還沒有過去！

現在的價格就是它們的最高點，未來5-10年它們還會逐步逐步的貶值，價格往下走！