自取消房貸利率下限后，蘇州首套房貸利率真的是一降再降。

　　從5月17日之前的3.75%降到3.25%，再到普遍3.15%。截至目前，蘇州已有銀行首套房貸利率最低能可執行3.1%。

　　雖然我們一直說，房貸利率的下降大幅降低了購房者的成本支出，但介于當前處于市場低迷期，加上政策頻頻，信貸政策對于購房者的刺激效應也明顯在邊際減弱。

　　依然有很多人有這樣的感慨：“降利率有什么用呢？總歸不如直接降房價來的實際”。

　　且不說房價確實已經有了實際性下降，分析師今天主要是想帶大家算一筆賬，看看降息對于蘇州購房者的買房成本影響到底有多大。

　　算賬之前，我們先來看一下蘇州（不含縣市、下同）這幾年的房價走勢和房貸利率走勢。

　　我們先了解一下蘇州房貸利率走勢。

　　我們當前執行的房貸利率標準是LPR±基點，由于這種計算方式是2019年下半年開始執行的，所以我們主要看下這種計算方式執行后的LPR的變化情況和蘇州房貸利率的大致變化情況。

　　從近6年的LPR走勢和蘇州首套房執行利率走勢我們可以看出，除了2021年左右受房地產市場大幅上漲影響導致蘇州房貸利率出現了短暫的回升之外，整體利率走勢都是一路向下的。

　　對于蘇州首套房貸利率的變化，這其中還有兩個重要的政策節點，起到了關鍵作用。

　　第一是2022年5月監管部門發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。該政策發布后，蘇州首套房貸實際執行利率首次出現了低于LPR的情況。

　　第二就是2024年5月17日，央行出臺相關通知，明確取消首套房和二套房貸利率下限，至此蘇州首套房貸執行利率才得以實際性走低。

　　實際上，相比于蘇州，不少城市的房貸利率在2023年1月開始就有了大幅下調的契機，這主要是2023年1月5日，央行和銀保監會聯合發文，明確建立首套房貸款利率政策動態調整機制：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。但由于在這個階段內蘇州房價并未符合這個評估標準，所以首套房貸利率依然只能執行LPR-20BP的標準。

　　從政策的變化中我們也可以看出，一方面，LPR一直以來都處于下行狀態，不排除接下來還要下降；另一方面，蘇州住房商業貸款也已經處于市場化調整機制中，即便LPR不降，也仍有下降空間。

　　但值得一提的是，當前公積金首套房貸利率（5年期以上）為2.85%，分析師認為商業貸款利率降至這個基準線以下的可能性并不高。

　　再來看一下這6年以來蘇州新房價格走勢。

　　從數據面來看，2019年-2024年，新建商品住宅均價上漲了約3500元/㎡左右。值得注意的是，這6年來新房成交均價并不是一路上漲的。

　　2021年市場下行之后，新房均價出現了小幅回落。2023年受高端產品集中入市影響，房價再次呈現結構性上行，這一年的新房均價整體較2019年高出了5500元/㎡左右。

　　為了更清晰的理清房價的結構性變化，分析師分三個總價段對比了這6年來的房價走勢。

　　從上圖可以看出，這6年來，蘇州300萬以下和300-500萬總價段的新房成交均價，基本處于小幅波動狀態。進入2024年，這兩個總價段的新房成交均價基本已跌落至低于2020年的水平，僅略高于2019年。

　　500萬以上總價段房源，受結構性影響，2022年之后漲幅非常明顯。

　　講到這里大家也基本可以看明白了，僅從剛需和改善房源來看，新房均價較2019年的漲幅已低于1000元/㎡，房貸利率卻已經下降了超過3%，對于需要按揭買房（首套）的這部分購房群體而言，買房成本肯定是已經實打實的降下來了。

　　那，到底降了多少呢？分析師帶大家正式進入算賬環節。

　　以同樣總價300萬以下、120㎡的房子（首套），貸款30年，等額本息為例。我們來看一下2019年開始，這幾年的購房成本有何不同。

　　上圖為分析師做的一個粗略計算，在同樣3成首付的前提下，蘇州剛需購房者買這類房源當前首付成本僅略高于2019年，相比2021年房價最高位時省了7萬元首付。

　　但月供成本已經降至歷年來最低，相比2021年高位時買房的月供成本，減少了約1600元每月。相比于2019年，月供也減少了約300元每月。

　　當然，隨著最低首付比例的下降，如果按照最低首付比例購房，現在購買該總價段的房源整體月供不一定能低于2019年買的房源，但首付至少可以省一半。

　　實際上，無論從哪個維度來看，當前總預算300萬以下的剛需購房者買房成本確實是有了實際性下降的。

　　這種成本支出的減少力度，實際上已經是很大了。

　　試想一下，假如房貸利率不變，相較于2021年，蘇州僅是房價下降2000元/㎡，買房成本能降多少呢？

　　按上述同樣房源和貸款標準下，按照2021年7月5.6%的房貸利率和當時的新房均價來計算，當時的買房月供是10047元/㎡，房價降2000元/㎡之后的月供是約9100元/㎡。

　　很顯然，這個月供成本仍遠高于降利率之后的月供成本。

　　這也意味著，大幅下降利率，對于需要貸款的剛需客戶來說，成本支出降低幅度明顯要高于這兩年的房價下降所帶來的成本降低幅度。

　　當然，最后肯定會有人說，LPR是可變的，又不是固定利率，誰知道什么時候會不會又上調呢。

　　從過去二十多年的利率走勢來看，房貸利率基本是處在下降通道的。中短期內不出現重大意外的話，大幅向上的整體可能性不大。

　　所以說，不要只盯著房價降不降的問題算賬了，買房還是要從實際成本出發。

　　引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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