北京昌平紫金書院項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)。

市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的開發(fā)商銷售策略調(diào)整是常見的市場(chǎng)行為，且在可控范圍。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

北京昌平紫金書院的千名業(yè)主們正陷入集體焦慮。

業(yè)主陳明（化名）的手機(jī)里存著兩張截圖：一張是2024年年底的一份購房合同，房屋總價(jià)720萬元；另一張是2025年3月代理公司發(fā)布的降價(jià)宣傳圖，同項(xiàng)目同戶型房源標(biāo)價(jià)在580萬元左右，“4個(gè)月就蒸發(fā)了100多萬元?！?/p>

除價(jià)格變化外，業(yè)主們對(duì)紫金書院還存在減配和工程進(jìn)度方面的質(zhì)疑。

“目前，距紫金書院計(jì)劃的開放日僅剩2個(gè)月，距合同最晚交付時(shí)間僅剩7個(gè)月，但項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)基本沒有一處按效果圖完整兌現(xiàn)。除外立面基本完工，景觀、地下空間、科技系統(tǒng)、內(nèi)部精裝、小市政接駁等都還未完工?！?業(yè)主李夢(mèng)（化名）向中國房地產(chǎn)報(bào)記者展示了一份項(xiàng)目進(jìn)度圖并表示，開發(fā)商售房期間公開發(fā)布的宣傳內(nèi)容與目前已實(shí)施的實(shí)物之間，也存在較大差異。

公開資料顯示，2004年拿下紫金書院地塊的開發(fā)商為北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京新領(lǐng)域”），該公司成立于2001年8月2日，由北京中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中關(guān)村科學(xué)城”）全資持股。

從拿地到開發(fā)，該項(xiàng)目節(jié)奏緩慢。2004年獲批拿地后，一期在2008年開盤，二期在2011年開盤，而到2022年8月，紫金新干線三期（即紫金書院）才首次開盤。價(jià)格方面，2008年紫金新干線首次開盤價(jià)為8800元/平方米，如今紫金書院三期的指導(dǎo)價(jià)已達(dá)63860元/平方米，相比首次開盤價(jià)格上漲了近5.5萬元/平方米。

“從當(dāng)時(shí)的宣傳來看，該項(xiàng)目主打品質(zhì)住宅，稱要打造‘回天地區(qū)’的標(biāo)桿樣板、回龍觀最好的小區(qū)。因此，它的售價(jià)也位居區(qū)域之首。”一名業(yè)主稱，在回龍觀地區(qū)花6萬元~7萬元/平方米的高價(jià)買房，就是沖著開發(fā)商宣傳的高品質(zhì)小區(qū)去的，如今的局面讓很多人憂心忡忡，多次要求開發(fā)商就業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問題給予公開答復(fù)，但大都被無視。

針對(duì)上述業(yè)主質(zhì)疑，6月4日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電北京新領(lǐng)域表明采訪意圖并留下了聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

從稀缺到拋售

紫金書院項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)北京市住建委公開信息整理的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因涉及隱私對(duì)單元及房間號(hào)進(jìn)行打碼處理。

時(shí)間倒回2023年2月，紫金書院第二次開盤時(shí)曾上演過房源稀缺的景象。

“銷售說高樓層全被預(yù)訂，只剩底層可選。”二期業(yè)主劉黎（化名）回憶，當(dāng)時(shí)，若想獲得較好樓層房源，還需額外支付“茶水費(fèi)”才有資格優(yōu)先選房，這種氛圍持續(xù)近兩年，直到2025年3月開發(fā)商突然開始拋售，拋售的大量房源中不少是銷售們此前宣稱“售罄”的優(yōu)質(zhì)樓層房源。

根據(jù)紫金書院2024年年底到2025年3月的網(wǎng)簽信息，該項(xiàng)目的單價(jià)從6.2萬元~6.4萬元/平方米降至4.7萬元~5.3萬元/平方米。

就這次拋售，紫金書院的5名業(yè)主代表與北京新領(lǐng)域負(fù)責(zé)營銷的負(fù)責(zé)人于3月20日在項(xiàng)目售樓處進(jìn)行了一次溝通會(huì)。業(yè)主稱，該營銷負(fù)責(zé)人在溝通中曾直言，由于企業(yè)面臨極大資金壓力，需要快速回籠現(xiàn)金流。因此，采取了打包資產(chǎn)包的銷售策略，以“6折~8折” 的低價(jià)打包出售房源。清盤是短期內(nèi)的核心目標(biāo)，為了達(dá)成回款任務(wù)，尾盤剩余資源將迅速甩賣。

對(duì)于業(yè)主提及的早期購房“茶水費(fèi)”一事，上述營銷負(fù)責(zé)人則予以否認(rèn)。“業(yè)主提供證據(jù)材料中的客戶為市場(chǎng)客戶，該客戶無購買本項(xiàng)目記錄，非紫金書院業(yè)主。”

就降價(jià)問題，該營銷負(fù)責(zé)人的解釋是，“甩賣的只是少量特殊戶型?！钡珮I(yè)主核對(duì)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，可售房源有115套，其中有不少為優(yōu)質(zhì)樓層，且近期已低價(jià)賣出40多套，占比較大。曾經(jīng)“買不到”的房源現(xiàn)在正以更低的價(jià)格出售，也讓業(yè)主產(chǎn)生了項(xiàng)目“捂盤惜售”的猜測(cè)。

3月26日，在相關(guān)職能部門的組織下，業(yè)主代表和開發(fā)商再一次進(jìn)行了協(xié)調(diào)會(huì)。對(duì)于“捂盤惜售”的指摘，開發(fā)商方面在協(xié)調(diào)會(huì)上稱，長(zhǎng)時(shí)間沒有被售賣的盤，都有內(nèi)部員工或市場(chǎng)伙伴認(rèn)購，但長(zhǎng)期未網(wǎng)簽。由于個(gè)人信息不能公開，因此證據(jù)不方便提供。

就降價(jià)拋售問題，開發(fā)商的回應(yīng)則發(fā)生變化?！皹I(yè)主反映的降價(jià)信息非我司及我司所委托的銷售機(jī)構(gòu)所發(fā)布的信息，對(duì)此信息我司不承擔(dān)相應(yīng)法律后果?！?/p>

6月5日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者就雙方矛盾與北京市昌平區(qū)相關(guān)職能部門的一名工作人員進(jìn)行了溝通。該工作人員向記者表示，“市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的開發(fā)商銷售策略調(diào)整是常見的市場(chǎng)行為，且在可控范圍，業(yè)主的核心訴求是退房或者是補(bǔ)償部分購房款，這并非我們部門的職責(zé)范疇，需雙方自行協(xié)商解決?！?/p>

進(jìn)度與減配之謎

左圖為項(xiàng)目二期合同預(yù)定竣工日期，右圖為項(xiàng)目四期合同約定竣工日期。

“開發(fā)商通報(bào)的各節(jié)點(diǎn)完工時(shí)間明顯晚于合同約定的竣工時(shí)間，存在項(xiàng)目延期風(fēng)險(xiǎn)或突擊趕工引發(fā)的質(zhì)量擔(dān)憂。”一名業(yè)主一邊指著合同一邊表示，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同中約定項(xiàng)目一期、二期竣工時(shí)間為2025年5月30日，其他幾期竣工時(shí)間約定為2025年8月7日，北京市住建委網(wǎng)簽備案頁面顯示的紫金書院項(xiàng)目竣工備案時(shí)間是2025年8月7日。

陳明表示，按照開發(fā)商公眾號(hào)發(fā)布的《2025年3月工程特刊》中公示的工程節(jié)點(diǎn)完工計(jì)劃，內(nèi)裝工程、科技系統(tǒng)、景觀工程、地庫工程、市政配套完工節(jié)點(diǎn)均晚于公布的竣工日期（詳見下圖），依此判斷工程進(jìn)度應(yīng)該相比原計(jì)劃滯后，工程存在延期的風(fēng)險(xiǎn)。

“不過，當(dāng)前只是業(yè)主基于合同和開發(fā)商公布的工期進(jìn)行判斷，開發(fā)商未就上述業(yè)主疑慮進(jìn)行實(shí)際性溝通。”李夢(mèng)補(bǔ)充，對(duì)比同期開盤的各樓盤開放日前的小區(qū)建設(shè)狀態(tài)，本項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展情況與其他開發(fā)商常規(guī)做法存在較大差異，業(yè)主對(duì)此有疑惑，未得到開發(fā)商正面的回復(fù)。

該表格為業(yè)主整理的同期開盤項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)比圖。

除了進(jìn)度外，項(xiàng)目配套也是業(yè)主們擔(dān)心的問題。

業(yè)主張強(qiáng)（化名）向記者展示了一份紫金書院的地下社區(qū)共享功能分布圖。他表示，這是開發(fā)商開盤期間的宣傳文件，根據(jù)這張圖，藍(lán)色區(qū)域都是社區(qū)共享部分。但目前，開發(fā)商只承諾了#D9號(hào)樓的地下空間為業(yè)主使用。

“其中，#D21為村公所，開發(fā)商曾作為亮點(diǎn)宣傳該建筑對(duì)于小區(qū)價(jià)值的提升，包括地下游泳池等；但目前，我從小紅書等渠道獲知，開發(fā)商正在低價(jià)出售該建筑的運(yùn)營權(quán)；與宣傳的會(huì)提供小區(qū)運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營不符合。”張強(qiáng)稱，開發(fā)商早期自持的紫金新干線一期、二期底商，目前都低價(jià)打包售賣了。這也引發(fā)業(yè)主對(duì)紫金書院項(xiàng)目配建的運(yùn)營質(zhì)量的擔(dān)憂。

對(duì)于這座建筑的使用材料，業(yè)主們也提出的疑問。“開發(fā)商工程播報(bào)介紹過，該建筑主體外立面已接近完工狀態(tài)。采用白色的初衷，是為了提升整體項(xiàng)目的高級(jí)感。但實(shí)際上，我們發(fā)現(xiàn)外立面采用了涂料，導(dǎo)致一下雨臟的特別明顯，與宣傳的品質(zhì)明顯不符?！?/p>

“與之前的宣傳材料相比，對(duì)于很多交付物，開發(fā)商已經(jīng)更改了口徑，降低了交付標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)檫€未竣工交付，暫不能‘實(shí)錘’。此外，開發(fā)商在售樓期間作為重點(diǎn)宣傳的公區(qū)規(guī)劃，經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)，開發(fā)商一開始就未報(bào)規(guī)，比如圍欄、風(fēng)雨連廊和環(huán)形跑道等?！崩顗?mèng)認(rèn)為，這些開發(fā)商的虛假宣傳，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益。

北京市昌平區(qū)相關(guān)部門回復(fù)業(yè)主問題。

“違建”樣板間

另一個(gè)讓業(yè)主感到蹊蹺的，是售樓處樣板間的拆除事件。

“2024年10 月 16 日，北京新領(lǐng)域在與業(yè)主的溝通微信群里，發(fā)布了一張照片，是貼在售樓處的公告，內(nèi)容是因接到政府有關(guān)部門緊急通知，特就紫金書院展示接待中心及樣板間拆除。經(jīng)確認(rèn)，霍營街道拆委將于10 月 18 日正式開始拆除?！标惷鞣Q，公告顯示的日期是 10 月1 日，據(jù)公告所述，10 月 1日起就應(yīng)該停止接待了。但本人于當(dāng)年10月13日到訪售樓處，不僅沒有看到圖示的公告，多位置業(yè)顧問接待也一切正常，接待了多組來新看房的用戶。

他表示，拆除的原因是該售樓處樣板間是“違建”，開發(fā)商沒有在臨時(shí)建筑許可證到期的2個(gè)月內(nèi)及時(shí)續(xù)期。經(jīng)業(yè)主查詢了解，2023年7月，紫金書院售樓處的樣板間臨時(shí)建筑（以下簡(jiǎn)稱“臨建”）就被列為“拆違騰退疑似違建建筑”，相關(guān)部門也曾通知過開發(fā)商，但開發(fā)商在明知“臨建”到期時(shí)間，以及接到有關(guān)部門通知的情況下，仍然不在有效期內(nèi)提交續(xù)期申請(qǐng)，導(dǎo)致“臨建變違建”，這一行為存在“故意”。

業(yè)主們猜測(cè)，“是由于該樣板間尺寸虛高，實(shí)體戶型的真實(shí)使用面積縮水。拆除后，真實(shí)戶型和樣板間就失去了對(duì)比的證據(jù)?！庇袠I(yè)主稱，樣板間實(shí)測(cè)面積為75平方米，實(shí)體戶型面積則只有69.9平方米。

“從去年開始，我們就在對(duì)上述問題進(jìn)行維權(quán)，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門也多次就我們與開發(fā)商之間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)。目前，開發(fā)商對(duì)我們的訴求均是置之不理?！崩顗?mèng)表示。

同時(shí)，業(yè)主們將降價(jià)、減配及進(jìn)度不及預(yù)期等線索聯(lián)系起來認(rèn)為，該項(xiàng)目從房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中已獲得了巨大利潤(rùn)，如今卻因資金緊張導(dǎo)致項(xiàng)目各方面不如人意，或源于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金的挪用。

不過，在上述相關(guān)職能部門給業(yè)主的行政事項(xiàng)答復(fù)意見書中寫道，該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)余額符合《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》規(guī)定。北京新領(lǐng)域公司稱，“目前項(xiàng)目預(yù)售資金余額足以覆蓋項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)使用”。我們認(rèn)為，該項(xiàng)目不存在挪用購房款、資金的行為。若您有相關(guān)證據(jù)材料，可進(jìn)一步向我委提供。

目前，由于溝通結(jié)果無法達(dá)成一致，業(yè)主們與開發(fā)商之間的糾葛仍在持續(xù)。