從個(gè)體的行動(dòng)邏輯講我的看法。相關(guān)“術(shù)”上面的操作文章看這些：《》《》《》。

人在時(shí)代大浪面前，都是極渺小的，誰(shuí)也別說(shuō)誰(shuí)有多牛。《走向共和》里李鴻章和恭親王的那幾句對(duì)話(huà)很是經(jīng)典，雖是串燒卻令人常回味：“世情已逐浮云散，到頭難與運(yùn)相爭(zhēng)……身后有余忘縮手，眼前無(wú)路想回頭”。一些大的蕭條面前，個(gè)人、企業(yè)乃至政府，能做的都并不多。要度過(guò)去，真的是需要一份敢于認(rèn)輸、看淡外物的心力。

今天中金公司員工出現(xiàn)了一起悲劇事件，其間媒體披露出的逝者房貸壓力令人難過(guò)。大勢(shì)之下，每個(gè)家庭都難與相爭(zhēng)，各種辛酸恐怕都難于外人道。歷史上每一次蕭條，都會(huì)有許多這樣的悲劇，面對(duì)它需要強(qiáng)大的內(nèi)心，我們要給一些共鳴。希望人們都能打起精神，抱團(tuán)取暖。

有鑒于此，我個(gè)人的行動(dòng)邏輯是避免它，永遠(yuǎn)要思考避免讓自己和自己的小家庭陷入這樣的泥淖之中。我在寫(xiě)萬(wàn)科穿越周期時(shí)說(shuō)，我不想明知道前面有個(gè)坑我還要趟過(guò)去再爬上來(lái)，我會(huì)繞著走，多走幾步路無(wú)所謂。

是以，如果后臺(tái)的你，當(dāng)下也有很大的房貸壓力，那么，我的主張：想盡一切辦法去減輕它，讓自己的小家庭擁有更強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表。這樣的經(jīng)濟(jì)困境會(huì)持續(xù)多久，會(huì)有多困難，那不是你考慮的事，還是那句話(huà)，你可以這樣考慮：如果它持續(xù)很久，我將如何度過(guò)？

就從這件事情，我們來(lái)講負(fù)債。讓我從一本書(shū)講起，辜朝明的《大S退》。我在很多場(chǎng)合推薦過(guò)這本書(shū)，當(dāng)然如果你能結(jié)合著野口悠紀(jì)雄的《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》閱讀，更好，一定能有非常深刻的收獲。兩本書(shū)都沒(méi)在手邊，就靠印象來(lái)給大家理一下。

張五常講，經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋世事的學(xué)問(wèn)，如果你的理論解釋不了世事，那么你就要去重新完善你的理論框架。我們眼下的問(wèn)題正在此，許多學(xué)者翻來(lái)覆去的寫(xiě)些“御用”文字來(lái)陰陽(yáng)辜朝明，但我認(rèn)為，辜朝明的書(shū)對(duì)今天的經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的解釋力——盡管它的藥方我并不認(rèn)同，你越是攻擊他，卻越是證明他正確。

《大S退》的精髓是在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)個(gè)體行為邏輯“利潤(rùn)最大化”的基礎(chǔ)上，增加了一個(gè)“負(fù)債最小化”——他稱(chēng)之為“宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的另一半”。教科書(shū)教我們的一直是，企業(yè)和個(gè)人的行為基礎(chǔ)是“利潤(rùn)最大化”，就是怎么才能賺更多的錢(qián)（尤其是借錢(qián)生錢(qián)），但在大S退周期——注意，不是一般的S退，是大蕭條、日本泡沫、香港崩P那種S退，他們的行為邏輯轉(zhuǎn)了，轉(zhuǎn)為“負(fù)債最小化”，就是怎么才能壓縮最多開(kāi)支（尤其是不借錢(qián)）。

這樣的時(shí)代一般不來(lái)，幾十年可能來(lái)那么一回，但是，一旦它來(lái)了，你會(huì)看到一個(gè)最重要的現(xiàn)象：市場(chǎng)上沒(méi)有人借錢(qián)，個(gè)人不借錢(qián)，企業(yè)也不借錢(qián)，大家都在忙著降債務(wù)，不管你用什么招，就是沒(méi)人借錢(qián)。辜氏將這個(gè)現(xiàn)象命名為“資產(chǎn)負(fù)債表S退”，就是三大部門(mén)里的兩大部門(mén)都在忙著清理資產(chǎn)負(fù)債表。

沒(méi)人借錢(qián)最直接的表征是什么呢？貨幣政策失效，日本利率降到負(fù)值都沒(méi)毛用，就是明證。這一點(diǎn)對(duì)我們的價(jià)值在哪呢？就是（假如我們也是），那么人們心心念念的“貨幣大放水——來(lái)一場(chǎng)大通脹——漲價(jià)去庫(kù)存”這樣的經(jīng)驗(yàn)邏輯會(huì)失敗。不然，你就要解釋為什么日本不管用。當(dāng)然，國(guó)家說(shuō)了，我！們！肯！定！不！是！

沒(méi)人借錢(qián)，有兩個(gè)原因，一是，企業(yè)、居民兩大部門(mén)都陷入了負(fù)債表S退，簡(jiǎn)單說(shuō)就是以往借的錢(qián)太多了，現(xiàn)在要還債，沒(méi)能力再借錢(qián)了。二是，（那總是還有一些企業(yè)、居民有能力借錢(qián)呀為什么也不借，因?yàn)椋┦袌?chǎng)缺乏可信的投資機(jī)會(huì)，你拿著銀行的錢(qián)到市場(chǎng)上手搭涼棚一看，找不到能賺錢(qián)的項(xiàng)目，買(mǎi)房？炒股？開(kāi)工廠(chǎng)？……最后只能去買(mǎi)特別國(guó)債躺那兒。

嗯，這樣的對(duì)日本當(dāng)年的描述，放到2022年以來(lái)的我們的市場(chǎng)里，你們覺(jué)得，解釋力怎么樣？

我是真切希望辜朝明是錯(cuò)的，而且錯(cuò)得離譜。但如果你認(rèn)為他是錯(cuò)的，你不要去提前還貸，你去銀行多貸點(diǎn)款出來(lái)去炒股。這是表里如一。

坦率說(shuō)，在我不小的閱讀量里，就是當(dāng)年對(duì)老美大蕭條的解讀名著里（比如羅斯巴德），我都幾乎看不到能有辜氏的解讀這么簡(jiǎn)潔明了的——公式非常簡(jiǎn)單，對(duì)事實(shí)的描述、對(duì)現(xiàn)象的解釋?zhuān)钊苏J(rèn)同。

要說(shuō)他有沒(méi)有問(wèn)題，我認(rèn)為也有，而且不小。或者說(shuō)，《大S退》這本書(shū)診斷病癥是一流的，但是開(kāi)的藥方不行，不如野口。辜氏的藥方明顯是凱恩斯主義，短期思路，就是政府扮演最后一個(gè)借款人。這個(gè)短期當(dāng)然是必要的，但是沒(méi)辦法一直用。相反，野口在“體制改革”開(kāi)藥方這方面的闡述就顯得說(shuō)服力更為強(qiáng)大——有時(shí)候切中肯綮只要寥寥數(shù)語(yǔ)，根本不需建模。此其一，其二，我自己覺(jué)得，辜氏關(guān)于“市場(chǎng)沒(méi)有可信的投資機(jī)會(huì)”假設(shè)了一個(gè)“資本管制”的語(yǔ)境。很簡(jiǎn)單，像我直播里說(shuō)的“舉目世界天地寬”，這里沒(méi)投資機(jī)會(huì)，不代表別處沒(méi)有。假設(shè)資本能自由流動(dòng)，企業(yè)依然大有可為——比如，最極端一個(gè)例子，日元低息，很多企業(yè)會(huì)借入日元買(mǎi)別的資產(chǎn)做套利，照樣躺賺，但如果你不給自由流動(dòng)，這事兒應(yīng)該就干不了。但這個(gè)，就不作為一個(gè)討論選項(xiàng)。

回到我們的當(dāng)下，你問(wèn)我，中國(guó)會(huì)不會(huì)走人家的路？公開(kāi)說(shuō)，肯定不會(huì)！但是講實(shí)話(huà)，我不知道，我絲毫不具備預(yù)測(cè)這種頂級(jí)宏觀(guān)問(wèn)題的能力，我的著眼點(diǎn)全都是基于微觀(guān)的。在微觀(guān)方面，我的邏輯是這樣的：1）個(gè)人的責(zé)任是照顧好他的家庭，這是第一位的事。2）家庭的行為一定要建立在很保守很保守的基礎(chǔ)上，因?yàn)槿玳_(kāi)頭所言，時(shí)代的大浪來(lái)了，一粒灰到你頭上就真是一座山，這玩意兒賭不起。3）已知未來(lái)靠預(yù)測(cè)都不靠譜，那么當(dāng)下就是出發(fā)的根據(jù)。既然人們都在擔(dān)憂(yōu)，那么把家庭風(fēng)險(xiǎn)降下來(lái)，顯然是必須要做的行動(dòng)。等待政策那個(gè)救世主來(lái)搭救你，太不切實(shí)際了，相等政策搭救人太多太多了，不一定落你頭上。

所以，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，個(gè)人的行動(dòng)邏輯，也是同樣，“負(fù)債最小化”同樣是指引總綱，就是你一切的行動(dòng)都要去降負(fù)債。這是第一步，其它都是靠后的事兒。在降負(fù)債完成之前，其它任何事情都不要展開(kāi)。降負(fù)債分為兩個(gè)部分，一個(gè)部分是房貸/資產(chǎn)，需要降到2-3成。另一個(gè)部分是房供/收入，需要降到2-3成。越低越好，清償最美。

巴菲特說(shuō)，你要確保你站在球場(chǎng)中央，有的是擊球的機(jī)會(huì)。那么，低債/無(wú)債一身輕，就相當(dāng)于你站在球場(chǎng)中央。

無(wú)論你賣(mài)還是買(mǎi)，這都是指引。賣(mài)房子前次說(shuō)過(guò)了，該賣(mài)的時(shí)候只能賣(mài)，割肉也要賣(mài)，該認(rèn)輸就認(rèn)輸，及時(shí)糾錯(cuò)降低沉沒(méi)成本，輸了再來(lái)過(guò)，沒(méi)什么大不了。而如果你要買(mǎi)房子，該買(mǎi)的時(shí)候也要買(mǎi)，重點(diǎn)也是要保持低債務(wù)，什么首付20%不要信那一套，能給80%首付就不要給20%，當(dāng)個(gè)買(mǎi)車(chē)一樣買(mǎi)房子。不要再聽(tīng)之前那些嗷嗷叫鼓動(dòng)你去上杠桿的觀(guān)點(diǎn)，也不要再聽(tīng)現(xiàn)在那些嗷嗷叫告訴你市場(chǎng)即將反轉(zhuǎn)抄底來(lái)臨的觀(guān)點(diǎn)。冬天一定會(huì)過(guò)去，春天也一定會(huì)來(lái)，但你該關(guān)心的是，在春天來(lái)臨之前，你（和你的家庭）有沒(méi)有一個(gè)好狀態(tài)？

市場(chǎng)是市場(chǎng)，你是你。

要買(mǎi)房，買(mǎi)對(duì)房，或賣(mài)房，賣(mài)對(duì)房，加微信號(hào)budao2000私詢(xún)！