今年跟大家聊市場，聊的頻次比較少。

因為我是一個特別情緒化的人。

上半年的市場起伏很大（當然主要是伏）。

我不想讓把我的情緒放大，干擾大家的判斷和看法。（主要是對樓市負面的看法哈哈哈哈）

現在半年過去了，整體樓市的走勢相對明朗了。

那么當下適合聊聊了。

2024年上半年，對于每一個賣房人來說，都是非常艱難的一年。

用一句話總結上半年全國樓市，就是跌跌跌跌跌宕起伏的6個月。

本期我會盡可能多用數據為大家呈現，

當下樓市到底是怎么樣的一種情況。

如果你覺得我的觀點不贊同，那么只需要看看數字，作出自己的判斷就好。

廢話不說了，我們開始吧。

01

房地產在經濟層面

依然是最大的顯眼包

首先我們要大概的弄清楚，上半年房地產到底受到了多大的創傷，他對整體經濟又有多大影響？

我們還是來看一下上半年的經濟數據，感受一下吧。

上半年整體GDP同比增長5.0%，看起來還行，但是你把他拆分的話，第二季度的國內生產總值（GDP）同比增長4.7%，對比一季度是低于預期的。

如果再把數據仔細拆分，有一個拖后腿的顯眼包就是就是固定資產投資，

上半年固定資產投資才增長3.9%。

如果再再把數據拆分，那么真正的顯眼包還是房地產——

在所有的產業統計里，其他產業對比去年都是同期增長，

只有房地產是負值，二季度是同比增長是-4.6%，上半年是-5%。

那么上半年開發商整體業績是個什么情況呢……

發張圖你自己感受一下吧。

上半年，TOP50的開發商銷售金額累計同比只有三家達到了正向增長。

而且還有兩家屬于特殊情況。這就相當于一個尖子班里面50個同學，有47名同學不及格。

再來看整體的價格表現，70個大中城市新房價格上半年對比去年整體下降了4.5%。

總的來說，今年上半年無論是從整體銷售額還是新房價格看，都慘不忍睹。

02

6月份樓市大逆轉

如果再把上半年的數據拆分，那么1-5月份是一個行情，6月份又是一個行情。

6月份的數據來了一個驚天大逆轉。

從新房成交看，TOP100房企的新房成交量，6月份比5月大幅飆升，單月銷售額環比增長達到了驚人的26.05%，而且前5個月，我們從來沒有見過這樣的增長勢頭。

從二手成交看，上海6月二手房成交2.63萬套，創下近3年新高，

北京6月二手房合計住宅網簽套數達到了14987套，環比5月上漲12%，同比去年同期上漲了29%，甚至和3月小陽春后14280套持平。

從價格來看，

6月份一線城市新建商品住宅銷售價格雖然還在降，但是降幅比5月份收窄了0.2個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，其中北京、上海今年以來首次轉漲，分別上漲0.2%和0.5%，真的不容易。

為什么6月份會出現這樣的影響呢？

重點還是517相關政策的出臺。其中首付門檻降低，公積金貸款利率、商業貸款利率下調，屬于重大利好。而且屬于2003年以來首次這么大力度的購房利好。直接導致市場預期拉滿。大家又開始積極買房了。

另外新房賣的好還有一個原因，6月是房企上半年的最后一個沖刺月。就像跑馬拉松最后那一百米，都要沖刺業績。

房企們在6月就顯得尤其努力。為了吸引買家，開發商在6月推出了不同程度的特價房。而且還有很多促銷手段，比如送裝修、送家電、甚至送車位等等。

但這種成交可能只是暫時的。就像是打了一針興奮劑，藥效過了，等7、8月份就恢復原樣了。

03

未來樓市怎么走

當我們分析了6月份為什么數據會回暖的時候，我們就知道6月份屬于“政策紅利”+“結構性的行情修復”。

7-8月份，我認為也不會再出臺更大的利好政策刺激了。

517的藥效，大概率在6月份過去了。而7-8月份本來也是房地產的傳統淡季，大熱天的，大家也不太想看房?？赡苓@些看房需求會再積壓兩個月，9月份我們會看到市場回暖一些。

9、10、11月份釋放政策利好的概率更大一些。比如北京個別區域放開限購，社保5年改3年等等。

04

未來的全國走勢怎么看

那么未來1-2年市場會怎么走呢？我主要聊聊我個人的觀點吧。

我們看上一輪周期，從下行期到復蘇大概是2年的時間。

2014年2月全國新房銷售面積轉負，標志著下行周期的開始，經過一系列政策放松之后，2016年2月全國商品房總體開工面積轉正、投資增速轉正，說明樓市進入了上行期。

我們從2023年8月，重點一線城市新一線城市認房不認貸這個時間節點開始算，那么市場最少也要2年左右的時期筑底。

也就是等2025年9月，全國樓市可能才有明顯的好轉。（更精準的說我更傾向于大城市群、新一線城市有明顯好轉，很多偏遠的四五六線小城市看不到啥希望）

今年包括明年，我看不到明顯的多地房價大漲、全國普漲的機會。

以北京為例吧。之前北京樓市的規律是“3年一小漲，5年一大漲”

即使是2017年被317政策嚴格調控以后，2020年北京樓市也經歷了比較大的上漲。

但是2020年以后，北京樓市的走勢不再延續之前的規律了。根本原因是我們整體的經濟基本面發生了變化。

經濟就像一輛車，已經從快車道切換到了慢車道。哪怕房地產在車里再蹦跶再折騰，你車給不上油跑不快也沒轍。

但一二線樓市企穩，能夠止跌回升，是百分百的。

比如北京，現在有很多二手房已經是超跌的狀態了，房價已經回到2016年了。我看三環有些老破小租金都跟月供差不多打平了。這是二手企穩的重要標志。

隨著北上廣深的企穩，未來新一線、二線城市也會慢慢企穩。

雖然過去兩年全國樓市有了不同程度的下跌，但房地產市場變得越來越健康，泡沫也在逐漸消失，這對我們發展實體經濟，是有很大好處的。

以上，如果你還有什么看法，歡迎交流。

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