會開過了，樓市迎來了政策集中釋放，各種明牌來得太多太快，讓人有些目不暇接。

而從最新公布的數(shù)據(jù)看來，第一波影響力已經傳導到了市場。

01

這一次政策的明牌涉及到普通的人的房子、豪宅和開發(fā)商等樓市各個方面。從內容來看，就是不斷地修改樓市過去的邏輯和規(guī)則。可以說是松綁和規(guī)范并舉，目標也很明確，樓市要發(fā)展，而且要更健康地發(fā)展。

具體看解讀。

加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

這也就是說，未來的房子是保障的歸保障，市場的歸市場，分化將進一步明顯。從新加坡目前的居住狀況來看，80%的人住在政府保障房里，如果想要住得更好更有品質，就購買商品住房。因此商品房也會朝著改善和高品質方向進化。

目前，很多地方政府已經開始下場收房用作保障房，而包括重慶在內的各大城市賣得好的基本上都是品質更高的商品房。

所以未來房地產規(guī)劃的愿景就是，不同人群的居住需求都有照顧到，買不起商品房的不用擔心無房可住，而買了城市核心資產的也不用擔心資產會繼續(xù)縮水，全體人民住有所居。

支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

這一條是關于豪宅的。可以解讀為豪宅會再松綁了。不再區(qū)分普通住宅和豪宅，豪宅稅也可能進一步松綁，這對于改善型住房需求無疑是一種鼓勵。

而北京、上海、深圳的全面取消限購也將是意料之中的事了。

這一系列政策其實就是給出接下來繼續(xù)救市的方向，可以期待一線城市新一輪的救市大動作。

改革商品房預售制度。

中國大陸實施了四十多年的商品房預售制或將終結，期房正式下架，未來將進入現(xiàn)房銷售時代。

預售制度有很多弊端，購房者連房子都沒看到，就要承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、爛尾、房屋質量不過關等所有風險，苦不堪言。而對于開發(fā)商，提前到手資金也會助推過度舉債、高杠桿擴張。

現(xiàn)房銷售以后，實力不足的開發(fā)商會陸續(xù)出局，房地產告別野蠻生長時期，迎來大換血。

02

在21日政策集中出爐后，22日市場又迎來貸款利率的下調。

這次是1年期和5年期LPR雙降，1年期降至3.35%，而5年期以上降至3.85%，均下調了10個基點。

如果是一筆100萬的房貸，利息總額將減少近2萬元，月供減少大約55元。而存量房貸體現(xiàn)更為明顯，考慮到今年的累計降息效應，明年100萬房貸月供可能會少175元左右。

需要劃重點的是，降息釋放了一個重磅信號，那就是房貸利率還有繼續(xù)下行的態(tài)勢。有了此次5年期以上LPR下調的引導，未來2字頭利率時代可能為期不遠。

這也意味著，0持有成本買房的時代也可能到來。在2字頭利率下，租金完全能夠覆蓋房貸，

一二線城市的樓市，來到了一個持有成本最低的絕佳時刻。

03

因此，千萬別以為售房部沒人了，你只是沒去對正確的地方。

在一些人眼里，現(xiàn)在就是最后的洼地和窗口期，是優(yōu)化負債和現(xiàn)金流的最好機會。

樓市未來的發(fā)展方向已經明牌了，搶先占位能獲取最大紅利，而現(xiàn)在的市場反應也是直接指向了這些方向。

那什么產品現(xiàn)在賣得好？

改善和豪宅

樓市持續(xù)分化，未來更能吸引購房者買單的就是這類產品，尤其是大城市核心區(qū)的改善和豪宅。

從重慶本地來看，上半年賣得最好的項目里，一大半是改善和豪宅。

因為受到市場追捧，過去一年重慶洋房和別墅的供應量開始與高層平分秋色，這在以前的市場是罕見的。

就連本周重慶中心城區(qū)的二手房成交中，洋房的勢頭也最猛，環(huán)比上漲20%。

核心區(qū)優(yōu)質資產

但不要以為只有豪宅才熱銷，這波受歡迎的優(yōu)質資產里還有個關鍵詞，那就是“核心區(qū)”。不但豪宅要在核心區(qū)，就是核心區(qū)的優(yōu)質高層也是占位的熱門。

比如南岸核心區(qū)的一個高層樓盤，因為位置好，上車門檻低，單價甚至與南岸區(qū)二手房倒掛，在短時間內就賣了近200套，跑出了樓市火爆時的行情。這類產品，本身首付很低，如果在貸款利率進一步下調之后，就屬于持有成本幾乎為零的選項。

從重慶最新的樓市數(shù)據(jù)看來，核心區(qū)豪宅和高層，以及高品質的改善產品都有體現(xiàn)，未來的趨勢已現(xiàn)。

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