黃浦豪宅融創外灘壹號院突破限價過會，徐匯濱江小米地塊即將成為全國“地王”，上海樓市的話題總是圍繞著“豪宅”和“市中心”展開，而占據樓市供應近8成的外環新盤，卻成為“沉默的大多數”。

它們沒有能力吸引“流量”，也沒有博得“眼球”的資本，當下它們面臨的壓力有多大，未來這些樓盤又如何破局，是擺在項目操盤手和城市管理者面前的一道難題。

Part.1

分化加劇 客源向頭部聚集

上海的城市半徑依然在不斷拓展，但外圍樓盤卻在樓市下行環境中淪為“棄子”。

來自佑威數據中心的統計顯示，2024年1月1日~7月24日，上海新建商品住宅共成交28806套（已剔除臨港“雙限房”），其中外環以內（內環內、內中環、中外環）共成交8642套，外環以外（外郊環、郊環外）成交20164套。

雖然外環新盤成交套數不低，但如果考慮到龐大的供應和去化周期，今年以來上海郊區樓市問題異常嚴峻。統計顯示，1-7月上海外環以內樓盤平均去化率為44.26%，而外郊環和郊環外樓盤的去化率分別為30.13%和18.77%。

越往外越難賣，是人們目前對上海樓市的整體印象。過去幾年曾經火爆過崇明、臨港、大虹橋，成為新一輪的“老大難”，過去的耀眼成績也終成曇花一現。

據鳳凰網房產上海站統計，今年上半年上海133次開盤中，去化率在20%以下的樓盤多達39個，9成以上來自外環以外。臨港東來壹號5月開盤至今網簽依然為0，奉賢奉發兩盤共售出5套房，松江國貿鷺原去化率不到3%，金山華紡棠樾售出3套房，青浦徐涇蟠龍里去化率20%。

這些遠郊樓盤，因為位置上的短板，對營銷操盤團隊提出了更高的要求。以臨港萬祥板塊的東來壹號為例，項目距離上海市區超過50公里，與臨港新片區主城區的距離也有約14公里。它是中鐵十五局集團在上海的首個住宅樓盤，也是與臨港投控的首次合作。

作為曾被寄予厚望的“首秀”，東來壹號在去年二季度就開放了展廳，整整一年的蓄客，鋪天蓋地的廣告，據傳營銷費就高達幾百萬元。今年5月，項目以低于聯動價的價格開盤，外加贈送家裝禮包，渠道分銷等，幾乎常見的營銷手段全部用了一遍，但結局依然殘酷：截至7月26日，東來壹號銷售業績掛零。

“滯銷”，成了外環樓盤相同的命運。在5%折扣大限之內，遠郊樓盤大多用足折扣，即使再加上渠道分銷和一些“擦邊”的車位券、免物業費、送家電等促銷活動，也無法讓更多的客戶心動買單。

網上房地產數據顯示，截至7月26日，上海外環區域的嘉定、金山、青浦、奉賢、松江5區，共有超過33000套新房庫存待消耗。

Part.2

每一次“新政”，竟是對外環樓盤的“二次傷害”

5月以來，全國以及上海樓市進入政策密集發布期，降首付、降利率、降低社保年限，當限購的門檻越來越低，對上海外環樓盤來說，竟然不是機會，而是“傷害”。

以上述臨港東來壹號為例，該項目相關負責人表示，5月27日上海“滬九條”出臺后，更多購房客戶關注市區的樓盤，反而讓地處遠郊的臨港市場變得更加冷清。

一位負責奉賢某盤的營銷總告訴鳳凰網房產，“本來有些打算買我們這里房子的人，他們一看新政來了首付門檻低了，反而想墊墊腳去買更靠近市區的房子”，新政以來，其項目案場客流量不增反降，“流量都被市中心給吸走了”。

放大的全國范圍來看，這樣的“吐槽”依然試用。

于是廊坊、天津“埋怨”北京步子邁得太大；嘉興、昆山“責怪”上海姿態放得太低，但在大環境晦暗不明的當下，一線城市的樓市就是“強心劑”一樣的存在，不容有失。

“搶占核心城市、核心地段的優質資產”，今年以來，這句話在全國范圍內被廣泛提及，上海市中心的豪宅，成為富人資產配置的優選。相比上半年上海23個豪宅盤賣出1000億元的銷售額，遠郊樓盤的銷量明顯黯然失色。

Part.3

“去庫存”的出路在哪里？

形勢已然嚴峻，城市管理者當然不會作壁上觀，于是崇明、金山、臨港房源供應開始減量，土地供應也逐漸暫停，為的就是消滅這一輪樓市供應。

配售型保障性住房，這一樓市新物種似乎也將很快與大家見面。雖然一種說法是，配售型保障性住房會對當地商品房形成一定沖擊，但另一種說法是，有可能會由政府指定企業主體收購過剩的商品房用作“保障房”，這樣一來，郊區去庫存和動遷安置目標同步達成。

鳳凰網房產上海站注意到，5月6日，上海住建委對一個提案的答復中提到，對于部分存在商品房去化有一定難度、合作企業資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項目，創新試點“房票安置”方式。

遠郊樓市庫存過剩已成事實，市場也在匯聚各方智慧共謀出路，我們也該對未來報以正向的期待。新建商品住房，是為滿足居民新增的住房需求和改善居住條件而存在，無論如何，郊區新房不應該成為“沉默的大多數”。