文/十一弟

去年，廣州天河智慧城掛牌了一塊地，起拍價超過44億。

這塊地計容面積不到28萬平米，要求無償配建逾7萬平米政策性住房。

再剔除幼兒園、黨群服務中心等公共配建后，地塊可售面積只剩下19萬平米。

其中，還包含了超過8萬平米的商辦面積。

最后算下來，這塊地的可售住宅面積，大概11萬平米。

由于地塊總價很高，開發條件比較苛刻，只有廣州下屬城投公司——廣州城投報名出價。

最終，這塊地被廣州城投底價摘牌，相當于兜底了。

十一弟查了下，廣州城投在去年的房地產銷售規模，大約48億。

而它的拿地支出，超過了89億，天河智慧城這一塊地，就占了一半。

到手以后，這塊地被開發成了“廣州城投·天禧”。

今年六月份，天禧項目開盤。

在正式入市之前，廣州城投對外放出來過吹風價，據說打算賣到6萬/平米左右。

按照天禧項目的可售面積計算，樓面地價大約2.3萬塊錢/平米。

若把全部地價分攤到純商品住宅部分，天禧的樓面價超過了4萬塊錢/平米。

廣州城投作過披露，加上政策性住房等配建成本，天禧項目的總投資需要上百億。

根據項目可售面積計算，每平米開發成本將近5.4萬塊錢/平米。

也就是說，天禧的銷售單價，至少要賣到5.4萬塊錢/平米以上，才能保本。

今年放出吹風價的時候，廣州城投對天禧的價格預期很高。

但到了正式開盤，它卻降價入市了——

單價最低只賣到了4.7萬塊錢/平米，相當于虧本了。

平均算下來，天禧的開盤價也就在5萬塊錢/平米出頭。

廣州城投這是把價格算得死死的，保本出貨就行，也不想靠它賺大錢了。

但現在的市場行情里，開發商就像站在逆流中，很難守住不降價，都在打價格戰。

如果價格沒降到位，房子根本賣不動。

跟天禧處于同一板塊，最近在天河智慧城，大央企能建城發也有一個新盤入市——

能建·天河麓譽府。

最低單價只賣4.5萬塊錢/平米，比天禧賣得還要便宜。

放眼整個天河區在售的二三十個新盤，天河麓譽府的開盤價，幾乎是地板價了。

據說，天河麓譽府開盤當晚就賣了83套。

天禧從今年六月初開盤，到現在已經兩個月過去了。

十一弟查了下網簽數據，項目取得預售許可的兩棟樓，共計274套房，僅網簽了5套。

賣了整整兩個月，這個銷售業績，非常難看了。

天河麓譽府開盤把價格降下來以后，廣州城投也不端著了，又開始降價了——

據說，天禧以內部團購價的名義，最低單價已經降到了4.1萬塊錢/平米。

這是連底褲都不要了，徹底裸奔，擊穿成本價賣房了。

輪番降價之后，廣州天河區的新房市場，就這樣被拖到了4萬的價格關口。

按照4萬出頭的單價來賣，天禧每平米要賠本1萬塊錢左右。

在這個項目上，廣州城投肯定要吃苦頭了。

作為廣州市屬城投企業，廣州城投的實力相當雄厚。

到去年，它的總資產超過3800億，營業收入342億。

其中，房地產業務貢獻了55億收入，占比大約16%。

盡管資產規模、營收體量很大，但在去年，廣州城投還是虧損了逾6億。

這些財大氣粗的城投公司，他們手上并不缺錢，而是缺少能賺錢的好項目。

可是，誰能想到，哪怕是底價兜底拿地，還是被套住了。