文/十一弟

深圳最大的舊改項目——綠景白石洲，它的開發商遇到資金壓力了。

最近，網絡上流傳著一份《關于租金延期發放的說明函》，落款是一家深圳本土開發商——

深圳市綠景天盛實業有限公司。

這是綠景白石洲的開發主體，由香港上市的綠景中國地產持有大多數股權。

綠景天盛在這份說明函中稱——

“最近因相關貸款銀行到項目考察，發現很多已簽約房屋沒有拆除，導致貸款銀行對項目改造進展的預期產生差距，對放貸一事信心有所動搖。”

“另外，依據深圳2024年7月份出臺的按揭貸款需在主體封頂后才能放款的規定，導致貸款銀行在審批流程和相關手續上有所變化，影響到本季度過渡期租金發放。”

“經與銀行溝通，本季度第一批租金將在8月10日前發放，后續租金將有序發放，直至本季度租金發放完成。”

這個季度的租金延期發放之后，以后的過渡期租金是否有著落，在這份說明函里，綠景天盛就沒說了。

作為深圳最大的舊改項目，綠景白石洲需要拆遷安置的村民，數量十分龐大。

十一弟查了下，整個白石洲納入拆遷改造的私人樓房，大概有1500多棟，背后是將近1900戶村民業主。

有人算過，平均每戶村民的房屋拆遷面積，多達五六百平米。

除了需要向白石洲舊改村民支付拆遷款以外，在村民們回遷安置之前，綠景地產還要按一定的補貼標準，向他們支付過渡期間在外租房的租金。

這份說明函中提到的“過渡期租金”，每季度支付一次，對綠景地產來說，這是一筆龐大的資金開支。

綠景地產的家底不太厚，手頭上不寬裕，向村民們每季度支付的過渡期租金，也要靠銀行貸款來解決。

在說明函里，對于延期發放過渡期租金，它作了解釋，給出了兩個原因——

一是白石洲舊改的拆遷進度比較慢，給項目提供融資的銀行心里打鼓，導致貸款發放打了問號。

二是根據深圳購房貸款新政，個人向銀行貸款買房，要求樓盤封頂才能放款，正在預售的綠景白石洲，銷售回款就變慢了。

總之一句話，銀行不發放貸款，綠景地產手上就沒錢給村民們支付過渡期租金。

現在，白石洲舊改已經開發到了半路上，綠景地產把賭注都押在銀行身上了。

綠景地產的老板——黃康境，是一位白手起家的傳奇商人。

他的老家在廣東化州，上世紀八十年代，他跟著同鄉來到深圳打拼，據說當時兜里只揣著十塊錢。

初到深圳，黃康境在建筑工地上做泥瓦工。

機緣巧合，碰到有個熟人打算蓋房子，他就拉來了一些工友，單獨挑起了一個建筑隊，當起了包工頭。

黃康境很用心，房子蓋得又快又好，名氣打響以后，工程一個接一個，越干越大。

很快，他的建筑隊在深圳打出了一片天地，人稱“化州黃工程”。

黃康境從包工頭干起，但也不甘心只做包工頭。

靠接工程賺到了第一桶金，于是，黃康境涉足了房地產開發，從乙方變成了甲方。

這才有了現在的綠景地產。

綠景地產的規模不大，去年，它的銷售額大約91億左右。

但在深圳，綠景地產拿到了最大的舊改項目，這讓它在市場上十分矚目。

綠景白石洲是一個當之無愧的舊改巨無霸——

根據最初的規劃方案，它的計容面積高達348萬平米。

其中，包括了125萬平米住宅、104萬平米商業辦公、112萬平米商務公寓。

綠景地產在拿到這個舊改巨無霸時，有人做過測算，綠景白石洲的可售貨值，高達2200億。

而在香港上市的綠景地產，到現在市值只剩下二十多億。

綠景地產操盤開發白石洲舊改，好比一只螞蟻在搬動一頭大象。

按照綠景地產的計劃，它將用八到十年時間，分為四期滾動開發完這個舊改巨無霸。

項目總投資高達900億，其中一期200億、二期100億、三期300億、四期300億。

由于綠景地產的規模不大，自身資金實力非常有限。

去年，綠景地產營業收入61億，凈虧損了逾21億。

它手上的現金資源大約40億，其中還有35億屬于受限制資金。

也就是說，綠景地產能夠自由支配和使用的現金，還不到5個億。

而到去年，它背負的有息債務多達353億，其中需要在一年內償還的短期債務，超過了190億。

相對于巨額債務而言，它手上的現金資源，杯水車薪。

為了緩解資金壓力，今年六月份，綠景地產還以8億的代價，將其持有位于深圳虹灣購物中心的商業物業，出售給了深圳福田區下屬國企。

這些商業物業賬面價值將近13億，綠景地產出售后產生了4億虧損，屬于虧本套現。

手上的資金捉襟見肘，在白石洲舊改項目上，綠景地產靠銀行撬動了巨大的杠桿。

早在2018年，光大銀行就向綠景白石洲提供了207億貸款授信，為期五年，一直到去年才到期。

白石洲舊改的開發模式，其實就是靠著翹杠桿，以小博大——

綠景地產以20多億市值的規模，從光大銀行撬來了207億貸款融資，才得以撬動了白石洲舊改高達2200億可售貨值。

去年九月份，綠景白石洲終于迎來了收獲期，項目一期——璟庭，開盤入市。

璟庭的計容面積超過33萬平米，其中包含了將近16萬平米住宅、10萬平米商辦公寓、5萬平米商業。

項目旁邊的華潤城潤璽二期，銷售均價超過了13萬/平米；華潤城潤府二手房的掛牌價，更是賣到了15萬/平米。

于是，在兩年前的業績會上，綠景地產的管理層，給投資者畫了一張大餅——

“項目一期有將近33萬平米可售面積，從周邊樓盤銷售價格來看，按照單價13萬/平米計算，預計可售貨值超過400億。”

結果，璟庭在去年開盤，綠景地產一上來，就壓低了價格——

項目取得預售的備案價，只有10萬/平米出頭，相比旁邊的華潤城潤璽二期，每平米低了3萬塊錢。

在預售備案價的基礎上，又疊加了折扣，玩起了數字游戲——

VIP登記9.5折，凍資百萬享9.5折，準簽享9.8折等。

最后算下來，璟庭的最低開盤價，只賣到了8.2萬/平米。

跟旁邊的華潤城潤璽二期相比，每平米便宜了5萬塊錢，相當于打了六折。

十一弟查了下，璟庭推出來的主力戶型，面積都在一兩百平米。

一套房的總價，與周邊樓盤有大幾百萬、上千萬的價格倒掛。

這幾年，一線城市的有錢人熱衷打新套利，很多價格倒掛的豪宅開盤，排隊爭搶、趨之若鶩。

但是，對于綠景白石洲降價入市，深圳的有錢人，不太愿意買賬——

去年，璟庭推出了1257套住宅，意向登記的客戶不到800組。

開盤之后，綠景地產對外宣傳，賣了527套，去化率四成左右。

這兩年，樓市行情不景氣，這個銷售業績，其實不算太差。

不過，跟之前吹過的牛比起來，就有些打臉了。

去年，璟庭正式開盤之前，為了造勢，有人幫它鼓吹——

“意向客戶太多，擠爆了登記系統。”

硬是人為營造出了一種土豪們扎堆搶房的熱烈氣氛。

白石洲舊改位于深圳南山區，它所在的華僑城板塊，在深圳屬于老牌豪宅區。

相比其他豪宅項目，璟庭有硬傷——

占據了核心地段，寸土寸金，為了平衡舊改資金投入，利潤最大化，綠景白石洲把容積率規劃得很高。

土地面積有限，就只能建高樓，向天空要面積——

璟庭占地面積大約3萬平米，計容面積超過33萬平米，容積率在11以上。

項目規劃了2棟商務公寓，一棟26層高、另一棟59層高；還有3棟超高層住宅，全部是74層高。

有錢人住在這樣的豪宅里，推開窗就能騰云駕霧了。

超高層住宅的最大弊病，就是得房率——

樓層越高，建筑結構越復雜，承重要求越大，得房率越低。

據說，為了防風抗震，璟庭的住宅樓內部還要安裝阻尼器。

這也讓它成為深圳首個加裝應用阻尼器設施的住宅項目。

單靠這項技術，綠景地產就能卡住其他開發商的脖子幾十年。

當初規劃開發白石洲舊改的時候，綠景地產大概是覺得——

有錢人喜歡呼吸的空氣，肯定都比普通人更稀薄。

現在，受困于自身的資金壓力，綠景地產比住進璟庭的業主，更早地感受到了窒息感。

在這份說明函里，綠景地產向上千戶等到回遷安置的村民們喊話——

“我們呼吁廣大業主攻堅克難，共同推進項目改造進度。”