全球經(jīng)濟形勢整體不佳，能不負債就別負債吧。這豪華的魚塘里，鉤多魚少。

原創(chuàng) | 天府財經(jīng)

撰文 | 潘談

這兩年房價緩跌在新房上體現(xiàn)并不明顯，但激增的法拍房數(shù)量，把二手房快速地拉進下行通道，從來帶動房地產(chǎn)整體進入調(diào)整周期。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的355個城市法拍數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國法拍市場掛拍各類法拍房源數(shù)量累計38.2萬套。

2021年到2023年，我國法拍房掛牌數(shù)量分別為44.7萬套，60.6萬套，79.6萬套。照此趨勢，全年掛牌量有可能超過100萬套，著實令人恐怖。

（2023、2024年上半年各省法拍房掛拍套數(shù)）

更可怕的是清倉率與折價率。法拍房掛牌數(shù)量一路走高，清倉率卻一路下行，折價率還不斷下探。

2024年上半年法拍“住宅房源”掛拍拍品數(shù)量18.4萬套，成交5.3萬套，法拍住宅拍品清倉率28.6%。法拍房源累計拍次60.5萬次，成交7.9萬次，法拍交易拍次成交率13.1%。

再看折價，前兩年很多法拍房的折價率仍然可以達到80%以上，但目前各類拍品成交折價率74.73%。

法拍房可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況。其中一拍起拍折價率（起拍折價率=掛拍價/評估價）在0.7-1折之間；二拍為一拍起拍價的0.8，二拍起拍折價率在0.56-0.7折之間；一般情況下變賣起拍價等于二拍起拍價。

既然是法拍，不管出于什么原因，多半是無力償還銀行貸款。而法拍的“折上折”，多半會讓購房人血本無歸，這會影響多少個家庭啊！

（2023年法拍重點城市折價率情況參考）

蕭伯納曾說過：人生有兩出悲劇，一出是躊躇滿志，另一出是萬念俱灰。而一個人對家庭資產(chǎn)的規(guī)劃，從一出悲劇走向另一出悲劇，的確令人唏噓。

去年全年，我們都一直呼吁降利率，降首付，全面取消限購等政策。到目前為止，以前加在房地產(chǎn)上的調(diào)控政策基本已取消，政府該出的招用得差不多了。

比如，目前利率已經(jīng)處于歷史最低水平。部分城市主要銀行首套利率降至3.05%、二套降至3.15%。部分城市中，少數(shù)銀行首套房貸利率已低于3%。

首付比例也持續(xù)降低，目前很多城市首套房最低首付比例只有10%，二套房首付比例也只有20%左右。成都首套房首付比例也降到了15%。

為刺激存量房銷售，很多地方政府直接下場買房，推出房票，甚至很多地方都直接推出了購房直接發(fā)放現(xiàn)金補貼。

昨天，成都最新的房地產(chǎn)政策出臺，于今天（8月13日）立即執(zhí)行。

一

為取得購房資格納入保障性租賃住房房源庫的住房，未出租或租賃合同已終止的，可自愿申請?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫，并解除上市交易時間限制。

二

在本市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無住房的，認定為首套房。在擬購住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應核減。支持商業(yè)銀行按認定的客戶住房套數(shù)辦理個人住房貸款業(yè)務。

三

在我市擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清的，支持金融機構自行確定首付款比例和利率。

從來沒有哪個行業(yè)，像房地產(chǎn)有這么大的體量；也從來沒有哪個行業(yè)，像樓市影響中國家庭財富，就業(yè)之廣。

房地產(chǎn)一調(diào)整，各個依賴房地產(chǎn)造GDP的城市，肉眼可見的下跌；而老百姓的財富閉眼可見的縮水，法拍房就是其中的例子。

客觀地講，全國房地產(chǎn)基本上接近政策底，但是否市場底真不好說。畢竟得看整體經(jīng)濟形勢，人為因素又極度復雜，只有市場能給出最終答案。

很多人期望過去放水式的刺激房地產(chǎn)，甚至期待美國9月可能的降息。就算是真按這么做，作用會有但相當有限。時代變了，不可能回到從前了。

我們今天的房地產(chǎn)調(diào)整與過去日本不同，與美國不同，與新加坡不同，與中國香港不同。它們的調(diào)整基本只屬房地產(chǎn)周期規(guī)律，我們還疊加大國博弈，百年變局等極為復雜的因素。

所以，我們不要低估這輪房地產(chǎn)調(diào)整的長度與烈度，更不要再高估政策的作用。核心還是老百姓的收入，收入穩(wěn)定，社會穩(wěn)定，才會有信心、有預期。

餓著肚皮談愛情是不現(xiàn)實的！這是經(jīng)濟走向光明最樸素的道理，也是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的不二法門。

作者Writer | 潘談

視覺Vision | 趙兮 編輯Editor | 晴川

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