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每年七八月，二手房市場就會陷入淡季，同時由于大量的畢業生涌入社會，這時候也正好是租賃市場的旺季。

但今年上海的租房市場變天了，我去幾個區域做調研，深深感受到了寒意。

新天地、陸家嘴這些相對高端的租賃板塊，中介們開單量嚴重萎縮。

高端租賃市場如此，往中外環走，打工人居多的地方租賃市場一樣不景氣。

一個在上海干了十多年中介的朋友跟我講，要放到去年這時候，這個月開單早就破10單了，現在過了半個月還只有去年的一半。

開單量下滑，租金同樣在下跌。

按理說今年有1179萬的畢業生，比去年還多21萬人，需求擺在哪兒，應該是漲租的時候，

但今年這一局面被打破了，上海房子的租金，普遍在下跌。

上海如此，北京、深圳、武漢、杭州、南京等很多熱門城市也不例外，前兩年房價下跌在先，今年終于輪到房租大跌，房東們哭暈在廁所！

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根據易居研究院的數據：

7月上海全市掛牌租賃房源的平均租金為88.15元/平/月，環比增長5.2%，同比下降8.7%，跌幅擴大1.2pct，與2023年全年平均租金相比下跌了7.4%。

數據來看，這里面區域分化非常嚴重，環比由跌轉漲的區域有黃浦、浦東和青浦；由漲轉跌的區域多達11個，包括徐匯、靜安這樣的核心區，持續下跌的有普陀、楊浦。

如果只看環比很難看出趨勢，直接給大家一張圖，租金很明顯從去年3月到現在持續走低。

數據來源：易居研究院；整理：米宅

其中，黃浦區租賃市場在過去是非常穩的，畢竟這是上海老牌核心區，寸土寸金，但今年也扛不住了。兩位資深的中介跟我講，大部分房子租金相對去年下滑10-20%左右。

實際情況也大差不差，我身邊朋友租的房子租金就有明顯下滑，像浦東的東方城市花園，去年租金7300，今年續租給房東談的價格是6500，房東直接回了句：好的。

我調研靜安和黃埔的一些大戶型，租金下跌更嚴重，比例在20%的很多，這什么概念？

去年15000租的房子，今年12000-13000直接給安排，網友們都忍不住發話了。

核心區租金下跌，往外環走，租金下跌更嚴重，關鍵是有的房子即使你降價，也沒人租。

這時候二房東，就成了虧貨。

3號線江灣鎮往下，我去看的幾個合租房，五個房間的房子，就只租出去了一兩套，空置率高得離譜。

眼瞅著靠收租賺錢的日子越來越遠，部分二房東甚至都有跑路的想法。

畢竟這房租下跌的趨勢，短時間內一眼也望不到頭。

大家看這張圖，今年和去年比，上海各個區域房租都有非常明顯的下跌，其中崇明和金山，跌幅最慘。

這張圖大家一定要收下，不管你是租客還是房東，對你接下來都有一定參考價值。

上海房租在下跌，其它地方更慘。

一線城市租金同比連續下滑12個月，二線城市租金同比連續下滑8個月。跌最慘的是南京和武漢，之前一季度有個數據我印象很深，南京環比跌18%、武漢環比跌15%。

房租剛開始跌，房東們很后怕，房價繼續跌，持有者已經躺平了。

這兩天剛出的70個大中城市二手房住宅銷售價格指數，廈門和武漢遙遙領先，今年前7個月廈門跌13.2%，武漢跌13.4%。

房價跌好幾年了，終于有的城市企穩了，這是好事情，說明要不了多久，別的城市也能夠見底回升，上面數據大家可以看到，北京和昆明已經止跌，上海開始偷偷漲價。

但租賃市場，就完全不一樣，可能一場腥風血雨才剛開始。

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之所以說租賃市場的暴風雨才剛開始，原因很多。

一方面，不少房東賣不掉手里的房子，于是由售轉租，租賃庫存就這樣上來了，供大于求的市場，租金自然得打個折。

最致命的，之前高端租賃的大部分客戶是外企高管或外籍人士，他們有高額的租賃補貼，但現在這部分人越來越少！

需求總量在減少，預算在下降，房源空置率一下就上來了。

其次，天量保租房正在沖擊市場，這可是大事兒啊。

十四五期間，全國計劃籌集保障性租賃住房870萬套，到去年底已經籌集到了573萬套。今年上半年，上海全市新建保障性租賃住房大概在4.7萬套，新增供應在3.4萬套。

保租房源源不斷涌入，對房租價格的上漲直接形成阻力。

重點是，現在保障性租賃住房的品質并不差。

上次去一個項目方看房，路過一個公租房，小區很整潔，位置好，停車也方便，和上海大部分老破小比，公租房的性價比一下就拉滿。

像虹橋人才公寓，能夠提供52-103㎡的多種面積選擇，還自帶3萬方商業社區，周邊有各種美食、便利超市以及健身房配套，相比起老破小，年輕人更愿意選擇這里。

圖：虹橋人才公寓

你看，現在部分房東們的壓力真的來了，好日子已經到頭。

房東們，一邊要面對租金的下跌，另一邊還要應對源源不斷涌入的公租房，房東們正在被全面圍剿。

關鍵是，這輪圍剿，你的競爭對手可不是普通人。

另外，從趨勢上看，租金下跌才剛開始，接下來一大批公租房一旦上市，二房東們盤下的房子空置率肯定還會新高。

二房東想要穿越這輪風暴周期，接下來一定要降低預期。最好的解決方式就是比產品、比性價比，或者直接進入收縮階段，少拿一些房源開發，多一些現金儲備。

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當然，租金下滑的不僅是住宅，寫字樓、商鋪、倉庫租金也都在跌，且跌幅不比住宅低。

租金作為住房價值的核心變量，短期受經濟影響更大一些，這時候房東們就要彎彎腰走路。

雖然最近央媽在二季度貨幣政策報告中也說了：住房租賃產業是未來房地產市場發展的重要方向。

從發達國家市場看，租賃住房總的收益率的確能夠達到3%以上，這個收益率要比銀行存款、國債等資產回報率高不少。

但這是對長周期而言，短周期面前，眼下1179萬畢業生還是托不起租賃市場。

以前租房，大家能租好的絕不委屈自己，預算提高也要租個大house，現在像高端租賃板塊的大戶型，房源很多，但租客已經少了一大半。

某書上，這類房源跌幅空間十分明顯。

以前住核心區房子的人，現在稍微搬遠一點，通勤多個20分鐘，壓力少一大半。

以前租大戶型的租客，現在普遍喜歡選小一點的房子，一家人夠住就行，主打性價比。

當人們都在講消費降級的時候，租賃市場消費降級的風也正襲來，以前年輕人可以拿收入的50%來租房，但現在大家收入預期下滑，年輕人愿意花在租房的預算也在降低。

這時候很多二房東意識到不對，空著的房子想盡辦法出，以前中介費出50%，現在直接愿意出100%，就希望快點出掉，不能爛手里。

接下來，作為房東，調整資產結構迫在眉睫，手持多套老破小的策略肯定是需要做大量調整的，要么提升裝修質量，要么置換更核心的房子，否則這輪風暴襲擊的恐怕就是你自己。

同時，對于那些有意向租房、砍價的租客，房東們也別在乎那三瓜兩棗，租出去了再說。

這個月你嫌租金低，等下個月，同樣的價格你不一定能租出去。

大勢面前，諸位請一定順著風向匍匐前行！