1996年，一家特別的地產商來到了北京。

地產商叫漢斯，來自美國休斯頓。靠著做高檔寫字樓，漢斯成了當時全球前四的地產公司。

當時的美國金融圈，特別看好中國這樣的新興市場，他們組建了專項房地產基金。漢斯帶著他們的使命，來到北京。

手握巨款，漢斯沒有馬上出手。而是先在使館區附近，開發了涉外出租的萬國公寓。

中國允許使館為員工購買住房的政策，一直到1998年才放松。之后的5年時間里，因為中國進行了房改，北京的房地產投資也狂飆猛進，增速超過20%。

期間，漢斯始終在尋找理想的地塊。他們看遍了北京，用了整整7年：

斃掉了100塊地。

他們等到了東四環的一塊地，緊挨著朝陽公園和紅領巾公園，有稀缺的雙公園景觀。再往東北向過去，有一片高爾夫別墅群。周圍還有國貿、三里屯、燕莎三大商圈環抱。

入則寧靜，出則繁華，漢斯當時就被打動了。

要知道，當時漢斯想要說服房地產基金委員會投資一個項目，并不容易。3家決策公司共派出6個人，每個人都擁有一票否決權。之后還得經過8個月的基金審查，光是項目細節就得列上厚厚的幾十頁。

但北京東四環的這個項目，很快得到基金委員會所有人的認可。

當時，中國房地產的市場化剛剛拉開帷幕，外資還拿不了一手地。漢斯找來天鴻集團和中建國際幾個中國投資方，組成中外合資的項目公司，在北京開發了第一個真正的項目：

公園大道。

可以說，漢斯的商業計劃里，預見了北京最早國際居住區的崛起。

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漢斯那時的經營路徑其實很明確，就是緊跟會玩會消費的歪果仁。這個經驗，是他們來北京之前就得到驗證的。

上世紀90年代，莫斯科的經濟陷入頹勢，但漢斯卻盆滿缽滿。他們聚焦高端市場，以高昂的價格租給美國使館人員，還有英美學校師生。他們實現了15%的超高投資回報率。

公園大道的擇址，也是如此。

2001年9月，5支美國的建筑設計團隊來到北京。他們是來競標一個美國的項目。

幾個月后，來自SOM建筑設計公司的著名建筑師哈特曼勝出，他獲得了這個美國國務院歷史上第二大海外建設項目：

美國駐華大使館新館。

新館在亮馬河下游的第三使館區。之前北京的第一使館區，位于建國門一帶。第二使館區，位于三里屯附近。

到了1987年，因為之前的兩個使館區太過擁擠，北京規劃局有了建設第三使館區的設想。在亮馬河下游，東三環與東四環之間，他們劃出了一個圈。

但很多年里，使館區的建設進度緩慢，一直到2004年前后。

在第三使館區出現之前，北京的使館建筑大都是統一建設的，白挑檐、平屋頂。也是從美國使館開始，使館建設不再包辦，而是由外國使團獨立設計。

幾年后，一座庭院里高低錯落的全玻璃幕墻建筑拔地而起，它將中式和現代建筑融合，讓北京東四環的城市界面，開始呈現前沿開放的底色。

但這個國際居住區的城市界面，早期都以歐美建筑為主。為了吸引更多的外國業主，漢斯就在營造國際生活方式上，花了不少心思。

他們在當時就給住宅裝上新風系統，這是通用電氣發明的精尖技術；引入了北美住宅當時最流行的紫外線空氣消毒；標配的中央空調，這在當時國內只會出現在寫字樓里。

給項目取上公園大道的名字，也是一樣的道理。對于美國人來說，光是聽到公園大道這個名字，就走不動道了。

幾乎是同時，緊挨著公園大道，一座歐式的國際公寓，也問世了，它的名字叫：

棕櫚泉。

棕櫚泉是美國科羅拉多沙漠旁的一座綠洲城市，以陽光、棕櫚樹和度假設施享譽世界。開發北京棕櫚泉公寓之前，四川地產商人曾偉就去了不少歐美國家找感覺。

于是，歐式古典的噴泉池，中央佇立揮翅膀的飛獅，成了棕櫚泉公寓的標志。

為打出國際范的招牌，棕櫚泉，請來了美國管家——萬豪酒店管理集團，并斥千萬巨資，為所有樓棟配備了工人電梯。

當時的棕櫚泉公寓不會想到，自己拉開了北京城市豪宅群的時代序幕。在這之前，沒有人會相信，東四環的地段，也能講好豪宅的故事。

同時期的皇石公寓，靠著羅馬角斗場、圣彼得大教堂同款石材的歐式建筑風格，在海外華人圈賣得風生水起。

整整二十年前，外資在京購買高檔公寓的比例超過7%。最受青睞的，就是第三使館區周邊的歐式建筑。

2

北京城市的總體規劃，第一次出現“CBD”的字眼，是在1992年。

當時為了吸引外資，負責CBD區域規劃的官員，跑到世界各地考察CBD。回來后，他們復盤：

曼哈頓的樓間距小，華爾街就是一條小窄道……

他們決定對標巴黎的拉德芳斯。在距離天安門五六公里的位置，找到了CBD的原點。

1997年，北京CBD啟動建設，卻趕上亞洲金融危機。再次重啟，是2001年了。

公園大道、棕櫚泉這些朝陽城市豪宅的崛起，和CBD站在同一起跑線上。那也是外資涌入中國的狂熱期，4平方公里的CBD，擠進來1萬多家企業。

風來了。中國本土地產商的嗅覺，其實要比漢斯們更敏銳。比如2004年，泛海集團一口氣拿下了東四環邊上四塊土地。

朝陽當時已經請調研公司研究CBD東擴，泛海的地塊，就挨著CBD東面。

拿到地后，這家創始人最早來自山東濰坊一家柴油機廠的民營房企，在東四環做了四個小區——碧桂園、香海園、蘭海園、櫻海園，四個小區的園林風格，分別是：

英式、意式、西班牙式和法式。

為了營造尊貴感，泛海甚至放上了復刻版的巴黎凱旋門。透過花紋繁復的鐵藝柵欄，人們能看到質地厚重的石材外墻，那是從沙特運過來的：

寶利金鉆花崗巖。

在泛海打造歐式宅邸的同時，隔著東四環遙遙相望的霄云路八號，換了種思路。

2008年，霄云路八號在香港開售，把投資房產刻進基因里的香港人，買空了一棟樓。見慣了英美舶來審美的港人，被一比一還原的圓明園園林景觀震住了。

尤其是空中四合院，是他們從未見過的產品。

后來霄八進化成縵合北京，請來了隱奢酒店大師操刀設計。并把酒店常見的黑金卡會員體系，引進了社區服務里。

這期間，圍繞著東四環，又長出了很多洋氣的消遣去處。一些海歸年輕人，往這搬進了歐美的生活方式。

曾經掩鼻而過的亮馬河，也改頭換面。寶格麗酒店在河邊熠熠生輝，看書的、曬背的、玩漿板的，游野泳的，都自得其樂，甚至有塞納河畔的錯覺。

3

20多年里，北京東四環的國際居住區，長成萬國建筑博覽的樣子。但遺憾并不是沒有，比如：

純正中式精神內核的住宅，在這里陷入了漫長的缺席。

遺憾，在最近終于要被彌補了。

今年6月，朝陽在東四環拿出了壓箱底的黃金地段，酒仙橋住宅地塊。要知道，整個東四環上一次供地，都要追溯到2018年。

拿下酒仙橋住宅地塊的，是央企中建旗下的中建智地。從2021年開始，這家企業在北京參與了9個項目的開發建設，總貨值超過了800億。

這一次，中建智地察覺到了東四環的遺憾。他們要拼上這片國際居住區美學的最后一塊拼圖，在這里放上自己的頂豪產品系宸系，做一個：

北京宸園。

北京宸園項目效果圖

這些年包叔見過高周轉的，見過卷配置的，但很少見到像中建智地這樣：

主打文化大宅。

2021年，中建智地開始打造宸系的中式文化大宅。在順義，他們以王維筆下的輞川別業為藍本，做了宸系第一個作品：

宸廬。

朝陽奶西，他們又還原北宋名畫《西園雅集》的生活場景，做了一個宸園。為了營造出純正的宋風美學，他們甚至專程跑了一趟河北正定的：

隆興寺摩尼殿。

在昌平，他們重現盛唐風韻，往國賢府里放入大山大水，華麗中透著一股蒼勁。

在東四環，他們給北京帶來了第二座宸園。在一眾資歷頗老的豪宅面前，北京宸園放棄了用力過猛的堆砌，顯現出一種中式的風淡云輕。

在西方建筑觀里，先有房子，再配上景觀。紐約中央公園的興起，其實是園藝師對工業化和城市化的反抗之舉。

宸園捧起的，是老底子的《營造法式》和《造園記》。他們想告訴人們，在中國傳統的建筑學里：

還有比造房子更重要的事情。

他們也讓北京最繁華的城市地段，變得不再只有一種西方奢華的價值觀。

北京宸園往園子里放上的，是原始狀態的成片銀杏樹。其中百年樹齡的銀杏樹，成年人難以環抱。

再用石山石疊上高山。一條飛瀑，從山頂一瀉而下。

北京宸園園林景觀效果圖

建筑細節上，隨處可見宋韻獨有的傳統設計。在屋檐立面上，引入九脊殿、疊澀、懸魚鴟尾、疊瓦鋪裝。

同時，他們保留了現代人生活的場景空間。把大戶型的室內層高，做到了3.6米。在山水會所里，放上了室內高爾夫、壁球、搏擊、瑜伽，滿足現代生活方式的專享空間。

最近，有一部國產3A游戲黑神話悟空，點燃了中年男人的情趣。

游戲的制作人馮驥說，講一個中國故事給全世界的人聽，其實并不容易。就像送一件禮物：

硬塞的不一定會喜歡。

這得用精良的畫面，和諧的特效，加上先進的技術，花很多年的時間打磨才行。

做游戲和造房子，其實都是手藝活。想要表達的文化內核，不在嘴上，在手上。

珍愛包叔，順手“在看”